万达阿里腾讯都来了 上海房价又要飙涨了?

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邦地产实习记者 吴若凡

马云要把支付宝搬来上海了。这是最近朋友圈最火的消息，没有之一，紧随其后的，是他的“老相好”王健林也跟着来了。

由于看中上海得天独厚的金融政策和世博价值150亿的地块，王健林终于按捺不住了，2017年万达金融集团将正式落户上海自贸区。与此同时，上月，国内最大的第三方支付机构——支付宝(中国)网络技术有限公司，也已将地址由杭州改为上海浦东新区，这意味着，支付宝总部将落户上海。

不知从何时起，上海成了各大央企总部、世界500强、知名企业的集中地，而自上海世博会闭幕以来，世博会地区更是直接将目标定位于“名企总部聚集区”。而从布局看，这些名企大多集中在市中心、浦东新区北部、嘉定中部，以及紫竹国家高新区所在的闵行南部与松江东部。

资料显示，从2002年到2012年的十年里，上海地区世界500强企业从90家增加到近360家。

随着阿里巴巴、万达等名企的相继迁入，还有大量金融机构、跨国企业、平安陆金所也将入驻。这些大型企业的入驻背后，上海发生了怎样翻天覆地的变化呢?

曾让上海房价十年涨六倍以上

2002年到2012年这一波房价上涨，一个重要因素是跨国公司地区总部的数量在10年里翻了将近四倍，并带来一批陪同企业跟进，由此带来的是房价的持续性增长。

据邦地产君粗略估计，这十年来，上海城区的房价增长了近六倍。可别小看了这六倍，好比你2002年买了一套价值30万元的房子，现在一转手除去交易税、佣金等其他费用，可以净赚150万。

从某种意义上可以说，是这些大型企业总部的搬迁带来的羊群效应，使得过去几年上海经济迅速腾飞。

根据上海市统计局官方数据显示，近十年上海人均GDP和居民收入增加了近4.5倍。常住人口由2002年的1300多万猛增到2012年的近2400万，增幅接近45%。

此外，上海的容积率得到了控制，内中环内的住宅容积率控制在3以下，外环的容积率更是控制在1.5以内。容积率的下降，造成上海住房供不应求。加之旧城改造速度放缓，使得土地供应减少，也一定程度上加剧了供不应求。

世界经济中心？

总部入驻带来的蝴蝶效应，远不止这些。

中房信研究总监薛建雄向邦地产表示，阿里和万达这类金融和贸易类企业落户上海，是上海的政策所致，上海的愿景是成为世界经济中心，希望全世界最有影响力的企业都能在这里。

中原地产研究总监宋徽雍认为，这些企业的搬迁会带来办公楼需求的增加，这对于新兴商办区是一个直接的需求带动，从而使得整个区域的发展有了新的支撑点。

谈到这些区域的前景，薛表示，诸如世博前滩地区和大虹桥价值被低估，还需要一定时间才能体现其真正价值。

目前，世博的定位是要成为贸易中心，已经有了17家央企的贸易总部入驻。随着万达营销总部迁入，将和陆家嘴金融中心遥相呼应，大虹桥则向着打造长三角经济产业带的方向而努力。

房价还会涨吗？

按照目前大部分公司总部在黄浦江两岸的布局，两岸商务带附近五公里的区域是否会成为房价腾飞的潜力地带呢？

宋徽雍认为，这些滨江豪宅普遍去化速度慢，有的就是再卖四五年也清不了盘，“但凡现在能看到黄浦江的，就没有低于8万的。”他说，诸如尚海湾豪庭、绿城黄浦湾这样的楼盘，价格在短期内会伴随着概念热炒而抬高，但长期价格不容乐观。

如今，许多开发商在这里抢占地盘，用时间换空间，有了规划和产业，地段也有了，接下来就是比耐心了，比如汤臣一品。

“概念有了，但还没真正落实下来，运营时也会出现很多问题，比如入住率低，相关产业凝聚力弱等等。”宋称，产业的发展势必跟不上楼市的起落速度，尤其现在的房价水平已经提前透支了十几年。

不过，宋徽雍的观察有很大局限性。黄浦江五公里范围内的三林、杨思、杨浦等地区，以及大虹桥覆盖的松江、青浦和嘉定，这些地方的新房价格目前不过2万～4万，未来有很大的成长潜力。