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绿城计划推多个中小户型项目 宋卫平称利润率仅5%~7%

邦地产 2015-05-11 17:46:03

谁也没有想到,当北京城里大批的房地产项目不得不全面“豪宅化”之时,素以高房价著称的杭州,今天却发起了一场产品革命,更多的中低总价的房地产项目正在大量上市。

每经编辑 杨羚强    

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每经记者 杨羚强 发自杭州

谁也没有想到,当北京城里大批的房地产项目不得不全面“豪宅化”之时,素以高房价著称的杭州,今天却发起了一场产品革命,更多的中低总价的房地产项目正在大量上市。

更出人预料的是,发动这场变革的开发商,居然是在过去十年因为开发大户型、高总价产品,被杭州普通人“诟病”的绿城。该公司董事长宋卫平向《每日经济新闻》记者明确,绿城的上述新产品利润率只有5%~7%。宋卫平称,房地产未来将从暴利时代,转向“赚不到什么钱的时代”。

绿城转型小户型

在此前非常长的一段时间,绿城都是大户型、高总价的代名词。不仅仅在杭州、北京、上海,甚至在一些四五线城市,绿城也都是开发大户型产品。

偏大的户型,让绿城在每一次市场波动时,都会遇上经营困难。从2008年到2014年的六年里,几乎每一次的市场调整,绿城都不得不通过股权转让,或者其他方式,解决资金方面的问题。

在去年和融创争夺股权的后半段,绿城方面甚至曝出消息说,在库存中有一部分高总价大户型产品,根本卖不出去。为了销售这些产品,当时负责操盘的融创团队,只好通过降价至成本以内来卖房。

不仅如此,杭州人对作为行业龙头的绿城一味大规模开发大户型、高总价的豪宅楼盘,也表现出反感。《每日经济新闻》记者曾在微博上感叹,全国最追求品质楼盘的企业,可能会死去。结果有杭州市民跟帖责骂,其中重要原因就是绿城的房价太贵,让他们买不起房。

无论从经济角度,还是从社会角度,绿城都必须转型。

事实上,开发小户型产品,早在宋卫平去年向融创中国售出股权时就有想法。当时,蓝城旗下的代建团队负责人就告诉记者,他们研究发现,30万左右年收入的中产阶层的购买力,比绿城原先的豪宅客户更有保证。

和中小企业主相比,后者的收入更为稳定,对房屋的需求更旺盛。也正是因为上述原因,宋卫平即使在和融创争夺绿城股权最激烈的日子,仍念念不忘开发小户型的产品。

而在产品结构调整后,更多的普通人都有机会购买绿城的房子。绿城桃源小镇的负责人表示,绿城的一名员工,全家年收入不过11万,原来买套普通住宅都很吃力,现在只要花52万元的总价就可以在绿城买房。

杨柳郡的负责人称,在平均售价2万元以上的杭州市区,他们首度实现了每平米的1万多元的售价。

宋卫平则表示,杨柳郡项目的利润率将锁定在5%~7%,会将成本公开、透明化,并邀请全社会监督杨柳郡的利润率。

盈利模式变革

“去年绿城600亿元销售,有120亿是土地建面,60亿是利息,60亿是税收,还有23亿元是费用,利润只有20亿。”宋卫平说,相当于总共赚20元钱,18元钱是给社会的,剩余1元是股东,另外1元是工作者的。

在今天的媒体见面会上,宋卫平不断强调房地产的暴利时代已经过去,杭州甚至有一半的项目是没有利润的。

《每日经济新闻》此前报道,由于供应集中,杭州部分地区的定价偏低,部分甚至在成本价附近。

在此背景下,绿城提出了向“生活服务商”转型的定位。

上述商业模式的概念和世茂有相似之处。此前,世茂提出,房地产的盈利模式,正在从靠销售房屋盈利的线性开发模式,转向在社区生活中,不断向业主提供各种服务来盈利的模式。

基于“房地产已经由容器时代变成了生活时代”的认识,宋卫平认为,今后,房产商应该要在生活服方面提升竞争力,唯此才能有一席之地。

绿城负责园区的高管也向《每日经济新闻》记者证实,未来园区服务和房地产两大业务将同时贡献利润,而不再只依靠房地产开发获取利润。

在园区服务体系领域,绿城比其他开发商更有优势,其项目不仅配套酒店、医院,甚至还有公开教室和社区禅堂、教堂,服务项目涵盖了业主所需的医、食、住、行各个层面。蓝城的农业系统,也能提供业主所需要的各种有机食品。

从商业模式来看,绿城的确有希望将“房地产教父”冯仑所提出的通过“社区运营”,实现盈利的可能。

只不过,从目前来看,上述模式要真正实现盈利还需要时间。至少在短期内,绿城仍然需要通过售房来获取利润。

 

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