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金地管理层疾呼“形势严峻” 一揽子计划能否解决眼下困局?

邦地产 2015-05-10 19:56:24

面对如此形势,管理层给公司开出了一揽子计划,从跟投、加快拿地、加大旧改项目投资力度到拓展海外、延伸服务链,几乎包含了时下地产企业变革的所有元素。这些能够提升金地的经营利润吗?

每经编辑 白亚静    

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每经记者 白亚静 发自深圳

观点地产网最新报道称,在近日的金地股东大会上,金地管理层疾呼形势严峻,2014年金地不仅没有完成净资产收益率提高的目标,还与整个行业一道呈下降趋势。除此之外,低融资的公司债即将到期,日益逼仄的市场正在压缩金地的利润空间。
    面对如此形势,管理层给公司开出了一揽子计划,从跟投、加快拿地、加大旧改项目投资力度到拓展海外、延伸服务链,几乎包含了时下地产企业变革的所有元素。这些能够提升金地的经营利润吗?
    另外,合计约占金地集团一半股份的两大险资,似乎在暗中达成了某种协议。在5月8日的股东大会上,管理层提出的三项关键议案被否,一系列数字显示,对管理层说不的或正是安邦保险和生命人寿。

借道旧改提高毛利率
    深圳一名私募经理称,“万保招金是其持股标配”。这意味着,他个人对这四家房企地位的认可。
    但这并不代表金地完美无缺,事实上它有一些问题亟待解决。比如,始终徘徊在行业中下游的净资产收益率。2014年,保利净资产收益率21.56%,万科19.08%,招商地产14.75%,而金地仅13.19%。
    楼市下行态势下,地产行业的利润空间受到挤压。金地管理层在股东大会上称,降价使得利润增长远低于销售增长。
    金地的外部融资空间也在改变。以金地2008年发行的公司债(代码为122006)为例,这笔总额为12亿元、期限8年的债券,其票面利率仅5.5%。融资成本远低于同业10%上下的平均水平。但是,这笔债券即将于明年3月到期。
    在方正证券分析师肖肖看来,目前同业中,金地的融资成本并不算高,但未来想在国内找到2008年那样的资金,很难。
    诸多压力下,近两年,金地逐渐加大旧改项目的投入力度,去年更是启动福田区最大旧改项目。这对于从传统一级市场开发起家的金地来说,不啻于一次经营方式的转变,经营周期大大拉长。
    旧改所带来的高毛利率或是金地变道主因。多位业内人士向记者表示,虽然旧改项目前期投入大、运转周期长,但因为项目一般位于市中心,且政府会给予相应的优惠政策,所以毛利率反而高于普通项目。
    中信建设证券苏雪晶在报告中称,今年一季度,随着金地战略调整期低毛利项目结算完毕,其毛利率已恢复至2012年水平,达32%。
    肖肖称,对于金地而言,唯一的差别在于经营周期,因为涉及拆迁补偿,所以运作时间被拉长,但在盈利难度上,旧改项目并不会比普通项目有所增加。


从操盘到跟投避开风险
    除了加大旧改的投资力度,金地在其项目所覆盖区域的土地拍卖上同样凶猛。
    今年一季度金地的拿地节奏明显加快,权益拿地额达到了56亿,延续了去年年尾以来的强势。能够大手笔拿地的原因在于杠杆,在金地一季度收获的9个地块中,有8个地块权益占比低于50%。
    拿地只是金地战略的其中一步,在上周的股东会上,管理层还阐述了跟投制度。在他们看来,跟投是为防止经理人在行业不景气之际“乱作为、乱投资”。
    从上述两个动作中不难发现,金地既想通过快速发展撬动利润,又在处处规避风险。
    在一位不愿具名的业内人士看来,这似乎与2009年不无关系,当时金地踩错节奏,在土地市场高歌猛进,创下多个城市的土地拍卖纪录,但随后却因政策调控反而被套,多个项目被迫做资产减值处理,由此与万科等一线房企的差距越拉越大。
    在避开风险之外,金地还有一系列新的尝试,如延伸服务链、拓展海外投资。去年金地旗下的物业公司连续第四年登顶中国物业服务质量榜首,并拿下美国旧金山项目。

跟投制度被否
    不过,就目前来看,这个被金地管理层给予厚望的跟投方案似乎已前景暗淡。
    在今年的股东大会上,核心员工项目跟投议案、选举丁玮和王俊为独立董事的议案均被高票否决。最令金地管理层担忧的情况出现,此次似乎是两大险资生命人寿和安邦保险一齐投出了反对票。
    证据是,当日参加投票的股份占金地股份总数的57.84%。在员工项目跟投议案中,反对票2,245,435,059股,约占金地股份总数的49.99%。在丁玮和王俊的两项议案中,反对票数相同,均为2,245,287,427股,亦接近49.99%。这一数字恰好是两大险资的合计持股比重。
    “如果对管理层的某些经营行为不满意,小股东可以用脚投票,大股东走不成,就只好直接用手投票”,睿信管理咨询公司合伙人薛迥文称。
    在他看来,反对的原因不外乎两种,第一种是对方案本身有意见,认为不符合自己的投资利益,第二种是直接与管理层对立,有点闹僵的玩法。
    在失去将职业经理人与项目的捆绑机制后,金地将如何避免像2009年那样在土地市场追涨杀跌的投资行为?
    更为重要的是,金地管理层将如何平衡与大股东之间的关系?虽然,在金地公司章程里有一系列关于董事会的“驱鲨条款”,如“董事任期届满以前,股东大会不能无故解除其职务。为保持公司重大经营政策的连续性,董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的三分之一”。但是,这些条款能否有效执行,仍有待观察,毕竟任期满三年后,董事仍由股东大会选举或更换。
    目前,金地集团董事会由12人组成,除了3位独董外,5位为现任管理层,2位由生命人寿和安邦派驻,另外,与管理层关系密切的福田投资和福田建设还分别派驻2位董事。
    昨日(5月11日),记者致电金地,金地方面表示,有关今年6月30日之后上马的员工项目跟投计划事项,正在重新安排,对于议案被否的原因,他们也还在沟通中。

 

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