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冯仑:房地产与互联网有四种“出轨”方式

邦地产 2015-05-10 16:17:29

地产界著名“段子手”冯仑分享了他对互联网思维下房地产如何创新的思考。邦地产君读来大呼过瘾,特整理于此,让各位一睹被小鲜肉撩拨得寝食难安的房地产如何出轨。

每经编辑 蔡雅芸

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5月9日,刘永好、冯仑等商界大佬空降温州,参加由温州市工商联、每日经济新闻及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛。地产界著名“段子手”冯仑分享了他对互联网思维下房地产如何创新的思考。邦地产君读来大呼过瘾,特整理于此,让各位一睹被小鲜肉撩拨得寝食难安的房地产如何出轨。

以下为冯仑的演讲:今天非常高兴在这里讨论商业房地产的创新。听了一下午,大家在讲“互联网+”,其实这就是喜新厌旧的文明表达。“互联网+”,任何对传统行业觉得不满意,然后要加一个小鲜肉,对旧的东西不满才会有“+”。过去很早的时候总在唱一首歌:世上只见新人笑,不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感,大家都想干……都想去做,如果说干会有别的想法。

房地产与互联网之间有四种“出轨”方式

我今天在房地产这个行业,看一下互联网和房地产究竟发生了什么样的变化。房地产这个行业,最近一段也被小鲜肉撩拨得有点寝食不安,经常有些“出轨”的想法。房地产和互联网之间,现在已经有了四种出轨的方式。

第一种就是在房地产客户和渠道、产品和客户之间,发生了巨大的变革。这个变革,我们现在看到国内叫房多多、搜房、途家,所有的这些东西在颠覆着,首先是颠覆着传统房屋中介行业,过去中介卖房的基本上岌岌可危、朝不保夕。

第二个颠覆的是旅馆行业,传统旅馆行业被途家取代越来越大的份额。比如说我们来温州,完全可以在手机上直接定任何一个上了网的途家公寓房,三江立体城的很多房可以放在这里面,可以不用住酒店了,进到房子里跟酒店差不多。这种改变取代了一般的旅店。在通路上发生了比较大的变化。

王石也讲到了,三年干了万科三十年的事,房多多三年在这个平台上销售额两千亿,万科三十年才达到,这就是互联网在通路上对房地产行业的巨大颠覆。这是出轨方式之一。

第二种方式就是家里面的东西,智能家居。移动互联网竞争最后的两个节点,一个固定节点是室内,室内所有消费终端联成一体。另外是移动端点,在汽车里整合在一起。大家发现互联网公司很奇怪,都做汽车了,同时都做智能家居。汽车和我们的关系不大,智能家居取代了传统家装行业。

今后买房不需要花钱,互联网公司免费帮你把互联网家具装好。中国有上亿家庭,有几亿套住宅,如果每个家庭在移动互联网时代家里面整合起来,变成智能家居,互联网公司就会有价值。

我到乐视去看,如果有1000万人买乐视,等于互联网企业进入到1000万个最终消费端点,未来互联网会逐步取代家居行业,使智能家居成为标准配置。每个人回到家里,无处不在的服务商在家里体现,这次不是出轨,而是被其他人骚扰--现在他们说,我们替你来整合在一起。互联网对于房地产的改变,显示在智能家居上。

第三种方式就是社区改造取代传统工业服务。现在传统物业公司已经没有办法生存了,为什么呢?劳动力成本越来越高,我们作为传统房地产物业管理,员工成本占了3/5。可是员工成本不断提升,政府规定收费不能提升,物管费交了15-20年,但是收费不能涨。物业公司不断裁人,服务标准降低,收费率降低,服务就更差,收费率就更低,于是物业管理越来越差。

在这种情况下,互联网来帮助大家。以前物业管理比较好,大妈摔倒了别人不敢扶,物业敢扶,基本上可以证明他是什么样的人。有病帮你送医院,楼下停一个救护车。叫餐,帮你接一下。现在都不需要了,社区O2O服务,你可以定餐,你想做按摩可以叫人上来,叫外卖、叫车、看病,所有的物业公司没有必要了。以前物业公司还有一件事:上门收电费,有时候被坏人乘虚而入,现在不需要了。物业还得干一件事,那就是修水管,现在也不需要了。为什么呢?手机把全社会修水管的人上网,就跟滴滴打车一样竞争。所以社区O2O将会取代传统的物业管理,传统物业公司不转型就要死掉。万科最近改变了,把传统物业开放,跟大家在一起,提供电子商务式的社区O2O。

大家看,房地产已经跟过去很不一样了,传统习惯都已经因为环境变化而变化。三江立体城是没有物业公司的,剩下的都用社区O2O解决,服务得比较好,大家也不用交物业费。有社区O2O的地方,现在是零物业费,所以叫做高就业、高福利、低成本、可持续,将来会出现这样的服务。

第四个就是房地产开发当中出现了互联网新的模式——定制和众筹。也就是说,我们现在可以拿手机,包括万通做的自由定制平台,你可以根据你的希望在定制平台上找到相应的项目,根据你的愿望来提出你要什么样的房子。如果只有你定制,其他人很少,就可以发起众筹,一帮人在这里盖房子,是工业4.0的概念,是C2B的模式,大规模定制,定制汽车、最后定制房子。房子饱和以后再买住房,实际上就在定制网站上找一块地,有一个项目参与进去,最后他按照你的要求做好,这样的话房价会省1/3。今后连房地产的开发环节也可以定制。

我讲这些事情,实际上是出现一个问题,房地产本身在按照这四种方式,在四个方面被“互联网+”。这个很有意思,一个是加号,现在又出来一个“夹”,夹子的“夹”字。我觉得这两个字很有意思。夹子更狠,房地产是被互联网夹住了,你逃不脱了。从渠道方面,从智能家居方面,从社区O2O方面,从开发方面,房地产已经被互联网改变了。

“约炮”让住宅以外的空间需求大增

我们对商业不动产,究竟是更需要还是不需要?大家仔细想一件事情,有了互联网以后,我们对住宅以外的空间的需求多了还是少了?我认为大大地提高了。非常简单,我们现在敢于跟陌生人说话,跟陌生人约会,这叫陌陌。陌陌起家是在万通中心,后来搬到望京。在我们那里不到1000平米,现在潘石屹那里4000多平米。

陌生人之间交往频率越来越高。陌生人第一次见面肯定不能跑家里,第一次见面在咖啡厅,咖啡厅多了;第二次见面去餐馆,餐馆多了;第三次见面在如家,如家多了。15年前网恋是脑子进水,今天说没有在网上认识过陌生人,你已经过时了,基本上算是歇了。非诚勿扰,都是陌生人站在那里,十分钟就搞定。我们算一下过去一生大概认识100个人就很了不起,现在收到的名片,一个礼拜就有好几百张。所以现在交通、通信、现代生活,让我们彼此之间的交往频率大大增加,活动的形式内容在增加,于是,我们的空间需求也在增加,总量增加。只不过改变的是形式。

开发是力气活,服务则是守业活

商务不动产最重要的是适用,你在里面干什么,站着不如坐着,坐着不如躺着,站着基本上收不到钱。现在你如果开SPA就收钱,开夜总会就会收钱,现在会发现,互联网时代活动形式变化了。以前办公室使用效率低,一个平米不翻台,现在互联网办公休闲模式发生了很大模式改变。比如说我们在这里开会,大家拿着手机玩游戏叫休闲,有人处理邮件是办公,你会发现行为之间的界限越来越模糊,你看着他在这里开会,其实他是在谈恋爱。

这个事情带来什么变化?我们对于空间实用功能混合化使用。以前的功能非常清晰,现在的趋势是办公地方像休闲,休闲的地方像办公,吃饭的地方像娱乐,娱乐的地方可以吃饭,这就是功能混合化。

商用地产的需求量是在增加的,由于行为模式的改变,传统空间形式要改变。就像潘总做的办公场所,毛大庆做了优客,这些都是混合空间使用方式。这些空间都可以重叠使用,你用一小时,他用一小时。

要让传统的东西更完善,而不是取代。商用不动产面临的形势,要研究行为方式的变化。我们对于空间的行为方式改变以后,空间规划要发生改变。

另外,商用不动产钱很多,以前我们做商用不动产最大的问题是短期资金,你不销售就活不了。现在告诉大家一个非常好的消息,钱很多了,保险公司有10%的钱可以用在商用不动产上,包括医疗、教育、购物中心、酒店都可以用,大概有2万多亿,这是长期资金。另外资本市场也很活跃,好的物业可以在资本市场得到大量资本支持。

现在问题出在哪呢?商用不动产问题出在,一是商业空间重新规划,你有没有这个能力;二是商业模式,你会不会创新,如果不是盖了就卖,你会不会经营商业不动产的模式?最近王健林提出所谓的轻资产,其实也就是美国模式,我们五六十年代讲的美国模式就是轻资产模式,以经营为核心,带动开发业的模式。以服务为核心,以经营为核心,带动开发,这是服务模式。所以服务是一个守业活,开发是力气活,这是模式改变。

再有一个,专业门槛越来越高。服务门类太多了,我们做不动产的要变成导演加制片,选择究竟是海底捞还是其他火锅,你是导演要去选明星。对于商用不动产的开发者来说,要懂非常多的知识,选演员的能力要特别强。

商用不动产不是不好做了,也不是说没有钱了,更重要的是我们要拥抱互联网,要研究商用不动产在新业态下的空间形式、商业模式、财务模式,这样才可以真正在任何时候应变环境,在创新中发展,在变化中保持永远的核心价值观和学不会的DNA.

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