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“京城第一烂尾楼”难解魔咒 孙宏斌插手要当“活雷锋”?

邦地产 2015-05-07 20:36:56

十年中,该项目经历了5次易手、多次停工,数易其名,其中最有代表性的名字是“长安8号”。

每经编辑 王杰    

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每经记者 王杰 发自北京

京城最繁华的位置之一、建国路与西大望路十字路口的东南角,已经封顶3年多的佳兆业广场高层楼体的静寂和周边的喧闹形成强烈反差,这个占据了长安街沿线绝版位置的顶级豪宅项目,如同一位姿色绰约的佳人,望穿秋水却一直无人帮她从“烂尾”的泥淖里脱身——十年中,该项目经历了5次易手、多次停工,数易其名,其中最有代表性的名字是“长安8号”。

早在2013年,佳兆业与长安8号项目公司北京耀辉置业签订了代管代建协议。彼时,佳兆业内部人士告诉《每日经济新闻》记者,代建长安8号,是佳兆业重回一二线市场的象征。

本以为佳兆业的入主,能够破解项目的烂尾魔咒,然而,就在宣布这一项目将于2015年年中入市后不久,佳兆业却遭遇“黑天鹅”事件,命运多舛的长安8号依然前程未卜。

股权债权关系复杂

长安8号的历史要追溯到2004年。当时土地还未实行招拍挂,北京地产圈内颇有名气的地产大亨王志才通过政府协商等运作手段,艰难拿下长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮,并将这一项目定名为“耀辉国际城”。同年,天鸿宝业以3100万元收购了该项目62%的股权,成为当时耀辉置业有限公司的大股东。由此推算,该项目当年的价值约为5000万元。

2007年8月,首开集团注资天鸿宝业,成为“耀辉国际城”的实际控制人。不过由于缺乏开发高端住宅的经验,半年后,首开以4.587亿元将手中股份全部转让给香港世纪协润,项目改名为“擎峰阁”。此外,世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。

由于资金紧张,世纪协润与中国奥园成了双向选择、一拍即合的搭档。2009年9月,中国奥园宣布以3.7亿元(另加收购成本约6519万元)收购世纪协润41.33%股本,并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款,从而间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权,并将其正式改名为“长安8号”。

不过,从2009年至2012年初,中国奥园接手长安8号近3年时间里,就股权问题中国奥园一直未与世纪协润达成一致,项目销售也频频遇阻。2012年3月,中国奥园以14.8亿元出售长安8号51%的股权,香港金利丰成为第五任主人。不过,金利丰作为一家投资公司,在接手这一项目后并未进行任何开发,直至其找到了“金主”佳兆业。

有媒体曾披露,当时佳兆业收购长安8号的总代价为60亿元。值得注意的是,佳兆业创始人郭英成拿下长安8号,其实背后有金主支持。郭英成最亲密的合作伙伴生命人寿,以及一家国际私募巨头太盟基金(下称PAG),都对郭氏接手这个项目提供了财力支持。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,这个项目的股权关系非常复杂,但是股权结构不复杂。难在各家贷款、借款、支付的款项,以及债权、债务关系,又和股权是何种对应,而且各方盈亏,很难计算清楚。无论哪家收购方想把这一块理清,都不容易。

融创真有意收购?

佳兆业介入之后,与北京高端住宅代理机构亚豪签订代理协议,试图驰骋北京豪宅市场。一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,此前长安8号曾取得过预售证,但已过期,目前看工程进度,计划以现房入市,因为豪宅现房昭示性更强一些。

公开资料显示,长安8号项目总建筑面积约为25万平方米。

中原地产首席分析师张大伟粗略估计,每平米售价在15万元左右。照此计算,该项目的市值约在375亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,从5000万到375亿元,该项目面临的最大支出,不是建安成本,而是昂贵的土地增值税。

即便成本高昂,依然有房企对长安8号虎视眈眈。

界面报道,对于长安8号,正在并购佳兆业的融创也有意拿下。今年3月以来,融创董事长孙宏斌一度率领并购团队入驻佳兆业总部。孙宏斌对北京的长安8号也悄悄展开了动作。在介入佳兆业重组后,融创曾与戴德梁行合作,打算给长安8号制定一个新的方案,

“这个70年产权的住宅兼容商业项目,可能会颠覆此前的规划定位,减少住宅和公寓产品,加大写字楼在项目中的比重。”

戴德梁行相关人士在接受《每日经济新闻》采访时,曾有媒体过来询问,但她并不清楚此事。融创方面也表示,对此事并不了解。

面对股权复杂的长安8号,融创能否拿下?

欧阳捷认为,孙宏斌是个急性子,融创也是个高周转的企业,速度很快,虽然有人脉的支持,而且郭英成背后还有两个金主,但最后各方达成共识,很有难度。

欧阳捷分析,融创接手后,如果采用代建、代管、负责营销这种方式,融创是可以拿管理费的,孙宏斌可以通过长安8号这个项目打造自己的品牌,但不能记入融创的销售额,对于扩大融创的规模是没有意义的,和投入的时间精力不成正比。孙宏斌能否从代销中分得一杯羹,还要看代销协议如何签订。从郭英成的角度来说,是想卖掉长安8号的,但是要取决于郭背后的两位大金主。

长安8号魔咒何时破解,仍是未知数。

 

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