还在犹豫买房还是炒股？有了她就等于两样都有

每经记者区家彦发自广州 据说，地产商都有一个梦中情人，而且一等就是十年，她叫“REITs”。 REITs，国人称呼她为“房地产信托基金”，它的原理是把拥有稳定租金收益的大型物业转变成证券，让凝固的建筑物化身为流动性极高的金融资产，开发商可以一次性收回投入的资金，而小投资者可以通过投入少量资金，分享到房地产的租金收益与升值回报。 简单地说，它就是一款兼容了股票与房产属性的金融产品。 但从首个REITs——越秀房产信托基金（00405，HK，以下简称越秀房托）在2005年上市至今，国内REITs的发展步履蹒跚，直至今年4月末，名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”被受理，REITs终于有望破冰前行。 到底是什么造就了中国版REITs的“十年之痒”？它能给地产商带来“第二春”吗？ 美国版REITs：跑赢股市20年 要深入了解REITs，就要从REITs的发源地——美国说起。二战以后，美国的房地产业迅猛发展，市场对房地产的投资热情逐渐升温。但由于房地产的单笔投资巨大，且属于中长期投资，流动性较差，因此阻碍了小额投资者的投资需求。 为了满足小投资者投资房地产的需求，美国国会认为唯一的途径就是聚少成多，形成投资资金的蓄水池，房地产投资信托基金的理念因此而生。1960年，时任美国总统的艾森豪威尔签署《房地产投资信托法案》，拉开了REITs发展的大幕。 截至2014年底，全球已有31个国家和地区推出REITs。目前，全球REITs总市值达1.46万亿美元，其中美国是REITs最大的市场，总市值达9336亿美元，占全球比重逾60%。澳大利亚、日本、英国、法国、新加坡等国的REITs市值也在500亿美元以上。 眼下，我们还在热衷于争论到底是炒股好还是买房好，如果有了REITs，那你就可以毫不犹豫地选择她，因为她是一款兼具股票与房产属性的投资品，而且收益率也相当可观。 海通证券研究报告显示，以FTSENAREIT美国房地产投资信托指数为例，该指数以所有上市交易的REITs为样本编制而来，过去20年的年均收益率高达9.84%，高于标普500指数和罗素2000，这两个是美国股市的重要股指。 中国版REITs：原地踏步10年 过去十年，与国内房地产发展突飞猛进相对应的是，REITs的发展在内地几乎停滞不前。 2005年12月，国内首个REITs——越秀房托在香港联交所正式挂牌上市，无论是496倍的香港公开发售与74倍的国际配售认购额，还是冻结资金近1000亿港元，一度令人相信，REITs将迎来蓬勃发展。 REITs的成功依赖于旗下物业拥有较高的租金回报率，越秀房托之所以能尝头啖汤，很大程度上得益于旗下物业转移至境外，从而避免了内地发展REITs所面临的多重征税等障碍，提高了租金净回报。 好景不长。2006年7月，国家外管局、商务部、发改委等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外公司收购内地物业，通过将商用物业转移到境外以求降低税费的难度大增，不少试图模仿越秀模式的房地产公司上市计划因此“搁浅”。 典型的如现任国内首富王健林，他的万达广场曾计划于2006年以REITs形式在香港上市，最终因上述原因以失败告终。统计显示，从2006至今，仅有李嘉诚旗下的汇贤产业信托（87001.hk）、开元酒店信托（01275.hk）以及方兴地产旗下金茂投资（06139.hk）成功在香港上市。 无怪乎，世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟曾感叹：十年前，他在一家金融机构担任研究员时，市场都在描绘REITs的前景如何美好；十年后，他已经成为一家跨国房地产服务商的高管，市场仍然在描绘REITs的前景如何美好…… REITs破冰背后：税收与回报率有待解决 2014年，被视之为国内REITs的破冰之年。两款被视之为最接近REITs的不动产信托——中信启航与中信苏宁专项资产管理计划成功发行，该产品最大的突破在于，可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，这意味着投资者可以通过交易平台买卖。 但由于两款产品都属于私募性质，交易前后投资者限制在200人以内，且转让门槛高达500万以上，因此产品的流动性依然很弱，距离真正的REITs仍有一段距离。 正因如此，当鹏华前海万科REITs正在接受证监会审批的消息流出，立刻引发高度关注。尽管目前有关这款REITs的资料少之又少，但它所采用的封闭式混合型证券投资基金模式，意味着投资者可以在股票软件里，像买股票一样买入鹏华前海万科REITs的份额，流动性与国际上的REITs真正接轨。 经历了十年之痒，国内REITs的破冰足以令开发商们兴奋，因为他们无需再把大量资金长时间沉淀在地产物业里，大大降低了资金压力。 但邦地产认为，国内REITs要实现蓬勃发展，还有两个难关需要突破： 一，国内REITs尚需完整的法律体系支撑。由于REITs同时涉及《证券法》、《公司法》、《基金法》等相关法律，政府层面需要对REITs制定完整的法律体系，包括解决目前困扰的双重征税难题，给予税收优惠，才能引导和扶持REITs的健康发展。 二，不动产租赁回报率有待提高。海通证券的研究表明，目前国内普通住宅的租金回报率不足3%，低于当前十年国债约3.5%的收益率，普通住房的REITs很难对投资者产生吸引力。在商业地产中，零售物业由于电商冲击的影响，回报率并不乐观，仅有一线城市中部分甲级写字楼市场回报率能达到6%左右，初步满足发行REITs的条件。 无论如何，国内REITs有望结束过去十年的龟速发展，进入快车道。在房地产金融化时代，它有助于推动开发商向轻资产转型。对于老百姓而言，投资房地产的途径也不再是单一的买房，REITs有望成为继股票、房产、理财产品、存款之外，老百姓家里的又一项重要金融资产。