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彩生活靓丽财报背后存九大隐忧

邦地产 2015-04-24 17:24:35

家住成都花样年·花郡的张女士最近有点烦。虽然世界很大,她也想到处去看看,但家永远是回归后的落脚处。张女士的这点烦恼,正跟家有关。

每经编辑 王杰    

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每经记者 王杰 发自北京

家住成都花样年·花郡的张女士最近有点烦。虽然世界很大,她也想到处去看看,但家永远是回归后的落脚处。张女士的这点烦恼,正跟家有关。

今年以来,张女士在小区里,时不时会看到警车进出。后来她从业主群里才知道,警车的每一次进出,都意味着小区里某位业主家被盗了一次。业主群里的气氛逐渐从些微的抱怨到群情激愤。

有业主提供了一份"通报批评",来自小区所属成都市成华区房管局,是3月24日发布的。通报批评上说,花样年·花郡2月份发生被盗案件18起。各位,2月份只有28天,18起案件意味着小偷几乎在每个工作日都会到小区"上班"。

业主们报了警之后,纷纷找物管要求加强防备,物管只是要求这些被盗的业主们纷纷把每一道窗户都装上防护栏。到了3月和4月,小区被盗情况有增无减。物管不但没有加派保安人员,反而为了节约成本,不断裁减员工。

张女士告诉邦地产君,到现在为止,小区盗窃案一桩也没破,邻居们也已经不指望物管能帮自己管好家了,有的换了门锁,有的加装防护栏,有的安了报警器,更有人干脆张罗搬家……

邦地产君发现,张女士所在的这个小区的物管,可不是阿猫阿狗之流,而是在香港上市的彩生活。邦地产君就纳闷了:刚刚公布年报的彩生活,2014年可是给股东交出了一份靓丽的年报啊。难道,彩生活对待自己的衣食父母——业主,就这么不上心吗?

上市不到一年,彩生活的成绩单就一个字:靓!收入结构方面,物业管理收入占比微升至60.7%,毛利率由61.6%增至79.6%,主要原因是酬金制的物业管理业务比例上升,而这部分业务的毛利率将近100%。

好看的年报,是彩生活主席潘军在业绩会上那种自信的源头。他宣布,"彩生活成为全球最大的物业管理企业,指日可待。"如果要给这个"指日可待"加个时间,潘军经过确认后,认为是今年6月底。

彩生活的理想,不是一般的丰满。

但对于彩生活所管辖的一些小区的业主,或许只能直面骨感的现实。

彩生活"光彩"一面的背后,究竟是怎样一张真实的脸?为此,邦地产君采访了多位业内人士,试图从资金、运营、模式、竞争发展、盈利五个方面为诸君还原一个真实的彩生活,并列出看空彩生活的九大理由。

理由一:行业准入门槛低

CRIC研究中心研报指出,彩生活上市之时便表示,要将募集资金用于进一步收购物业公司扩张。这也是其发展的第一阶段:总服务管理面积不断增加,以保证有充足的资金进行新业务的发展。

彩生活的扩张主要采用并购其他物业公司,从而管理旗下社区,并在这些社区中使用彩生活的管理系统。截至2014年底,彩生活已布局110个城市,共管理796个社区。

摊子铺大了,新兴物业管理企业,尤其是对于管理系统依赖度较高的企业开始暴露出一些缺点。最突出者,莫过于易复制性。这将降低该行业的准入门槛,增加彩生活的竞争对手,最终形成一种速度和合作资源的竞争。

理由二:资金压力大

财经评论员严跃进认为,彩生活在业务扩张过程中,时刻遭遇资金压力的煎熬。彩生活的很多物业是通过股权收购的方式获得的,这本身就会造成资金面的紧张。

由于彩生活需要不断通过业务扩张来赢得投资者的青睐,自然会在物业公司股权收购方面加大力量,"重收购、轻管理"的模式值得警惕。这背后的一个问题是,相比过去比较融洽的物业-业主关系,这样一种中途收购的模式,需要一定时间来处理和业主的关系,但这需要成本。

理由三:彩之云APP上活跃用户少

彩生活讲的是这样一个故事:通过彩之云APP,可以将物业管理费、停车费、投诉报修等传统物业管理服务搬到线上,互联网产品最重要的不是注册用户数,而是活跃用户数,因为该数据体现产品的使用黏性。

但据《中国基金报》报道,彩生活目前尝试社区O2O的最大优势在于具备先发优势,但是其彩之云APP上的活跃用户不高,如果仅仅是将传统物业服务搬到线上是不够的,如果没有运营能力,注册用户就不能实现价值转化。彩生活APP上的应用和服务大而全,没有聚焦点,且公司的运营能力有待观察。

理由四:物业管理服务差

由于品牌房企的社区均由旗下物业公司直接管理,剩余的社区也都基本已有物业管理公司,彩生活的扩张主要依赖收并购模式。

这样的模式会造成暂时的利润率下降,但彩生活作为投资者寄予厚望的第一家新型物业管理企业,其报表上的盈利数据必须足够"漂亮"才能进一步引发关注,并获得更多投资,帮助其加大规模。

但规模化又是彩生活发展必须经历的环节,一方面,管理社区的规模及业主大数据是增值业务顺利开展、盈利最大化的基础;另一方面,竞争对手同样都处于起步和扩张的阶段,彩生活必须更快地抢占资源,并占领市场。

这样的矛盾带来的结果,是对成本控制更高的要求。这就使得部分彩生活服务的社区出现了管理问题,如不少社区反映彩生活将社区中的空间租赁,导致被挤占,向业主收取的物业管理费须先上交集团后再统一划拨;其让社区管理处"自负盈亏"的方式则容易造成为增加利润,雇佣低成本的劳动力,工作能力较差,对社区维护不到位。

理由五:金融业务非彩生活强项

社区O2O最大的想象空间或在社区P2P,P2P最大的风险在于借贷人的信息不透明,但是社区P2P可以有效避免这一问题,基于社区信任机制下的社区金融未来将有巨大的发展空间。

但也有观点认为,社区金融作为十分专业的金融领域,以门槛较低的物业管理起家的彩生活可能难以驾驭。彩生活本来是从门槛很低的物业管理起家的,虽然在彩之云的平台上引入E理财,看起来符合现在发展的潮流,但如果想涉足理财领域,需要十分有吸引力的金融产品和十分专业的团队,金融行业的门槛很高,这并不是彩生活的业务强项。

理由六:过度压缩人力成本

彩生活的盈利核心是其采用了所谓"精益管理",打破传统的经营管理模式,以最小的人力、设备、资金等资源投入创造出尽可能多的价值,即成本管控。

彩生活还将保安、清洁、景观维护等业务外包,自身仅负担维修及保养服务,尽可能地让平台变"轻"。截至2014年底,彩生活共雇佣员工1265名,除董事外的员工薪酬及奖金支出为0.66亿元。

这样的结果是物业管控越来越差。成都一位邦地产粉丝的来信说,车库里处处堆着建渣久不清理,电梯进水导致常常停摆,老的小的哼哧哼哧顺着黑暗肮脏的楼梯往上爬;非机动车从来不按规定路线进出,在小区人流里快速穿行,猫猫狗狗被撞翻者不知凡几,私家车位屡被临停车辆占坑过夜,多次发生车主冲突事件……

彩生活为了让财报好看以迎合投资者,需要并购扩张,但是一个结果就是损害了业主利益,相当于自断后路。

理由七:去人工化的管理模式非常短视

传统物业企业通常会雇佣更多的人力进行管理,尤其是要做到及时响应业主的要求,实现真正的高质量物业服务,物业企业需要在员工数量与成本控制上取得平衡。而彩生活通过自动化、集约化、标准化的管理系统代替人力,控制雇佣的员工数量,基础成本就较低,每一个管理的社区均只有主任和客户经理两个职务,把管理结构压到最简易,成本下降了,但丢失了服务。

根据规划,2015年彩生活还将继续升级管理模式。一位不愿具名的机构研究员表示,彩生活的模式还是很容易复制的,且搭建平台成本不会太高,作为服务体系,彩生活一再强调机械化,而去人工化的管理模式未来也将会被模式相同,但服务更好的企业所代替。

理由八:社区O2O行业竞争者众多

从整个社区O2O行业来看,目前无论是擅长物业管理的房企大佬如万科、绿城,其他行业的龙头如顺丰、易居,改革中的传统物业,以及新兴的专业社区O2O平台,都根据自身特点不断完善模式,探索能够盈利的方法。

目前社区O2O行业竞争者众多,模式各异且都有自己的特点,最终哪种模式能成功很难讲。而彩生活作为社区O2O暂时的领跑者,能否让资本市场和业主同时满意,要看其管理系统的完善程度。目前其社区O2O究竟做得如何,情况还不清楚,从业主的反馈来看,彩生活只是利用现有社区资源,提供了一些极为基础的服务,比如送水、洗衣,这些还远远谈不上社区O2O。

理由九:扩张不易

CRIC研究中心的研报指出,2014年彩生活的净利润由0.45亿元增长至1.51亿元,增幅高达230.8%。不过,和房地产行业相比,这一数字还是有较大差距,以花样年为例,其规模尽管不大,但2014年净利润为13.72亿元。而要提高净利润,唯有通过扩张的方式进行利润叠加。

上述匿名研究员表示,从业务发展和盈利上看,彩生活主要盈利点也是挖掘业主消费需求。但目前来看,房地产行业利润逐年下滑,已有多家房企在探索并实施相似服务模式,通过资源整合进行多元化发展。从这点来看,彩生活的业务发展面是收缩的,而且未来发展空间只会越来越小。从彩生活平台的入口价值来看,产品商对平台的认可也是建立在大数据的基础上,客户群体的数量和覆盖范围等都是考量因素,大数据的运营能力低下,会直接影响商家对平台的选择。

 

 

 

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