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关于购房者 大数据告诉你8个秘密

邦地产 2015-04-19 13:50:21

在这个流行大数据的时代,通过对海量数据的分析,总结客户特性,显得尤为重要。邦地产记者近日发现了一份神秘报告,恰好能为房企熟悉客户提供重要参考。

每经编辑 王杰    

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邦地产记者 王杰

2014年,房地产行业渐呈分化之势。这一趋势,在2015年将继续。由于行业利润率持续下滑,部分企业难免要亏损,甚至出局,而那些转型的房企,由于不确定性的存在,有一些也难免转型失败。面对行业十年未有之变局,房企有必要积极思考如何有效地转型、创新和变革。邦地产记者认为,这一思考,必然不应当是闭门造车。而应广开言路,不仅可以有去其他互联网公司调研这样的取经之举,更应该深入地分析客户,熟悉客户。

怎么熟悉客户?在这个流行大数据的时代,通过对海量数据的分析,总结客户特性,显得尤为重要。邦地产记者近日发现了一份神秘报告,恰好能为房企熟悉客户提供重要参考。

这份来自企鹅智库的报告,是基于189个城市+20万用户开展的调查,公布了一些值得掌握的购房者数据。邦地产记者特意遴选了八个数据,并请深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉和上海易居房地产研究院研究员严跃进进行逐一点评,看看大数据究竟如何呈现客户特性。

房价趋势:看跌的人多于看涨的人

一线城市调查者中,43.2%的人认为房价会下跌,比看涨的人高出8.5%;二线城市调查者中,41%的人认为房价会下跌,比看涨的人高出6.1%;三四线城市调查者中,52.2%的人认为房价会下跌,比看涨的人远远高出30.8%。来自各类城市的调查者,认为房价会下跌的占比更高,消费者信心明显不振啊。

这个调查结果,还是多少出乎很熟悉市场的李宇嘉的意料。他认为,在目前的形势下,即便是一线城市,看跌人数仍然多于看涨人数。这说明,现在大家对楼市的看法,已经不同于过去十多年。房价再涨的空间不大,已经形成共识。房地产的供求关系,也从过去的供不应求,变为现在的供需平衡或供应过剩。

在这种情况下,老百姓的资产组合里面,房屋的配置会减少。进入存量市场之后,房地产增值收益开始缩小。在市场存量比较大的情况下,一线城市也被认为市场开始下行,这是“3·30新政”之后,成交量虽然在上升,但是新政后一周的成交数据显示,价格并没有出现暴涨的原因。

房产信息:获取的主要渠道是网络

买房人对网络信息的依赖度远远高于其他,超过80%的受访者通过互联网和移动互联网获取房产信息,而户外广告、报纸和朋友推荐这样的传统方式占到20%左右,在规模越小的城市,户外广告相对管用。但使用移动互联网查看房产信息仍然不是主流,只有3成的调查者平时会用手机找房。而调查者普遍反映,房产网站仍存在很多需要提升的方面,特别是实用服务太少,而且信息太庞杂,这些问题在一线城市的调查者中反馈相对更多。

李宇嘉认为,过去靠掌握二手房的房产中介,优势越来越少。互联网成为买卖房屋获取信息的主要渠道,主要是针对80、90后,这个群体的住房需求和之前发生了变化。之前的住房需求主要是排浪式的,而目前个性化、差异化成为主体。

在房产中介不能靠掌握房源作为垄断信息的情况下,就要做更多的服务。提供一些互联网不能提供的信息,比如房屋周边的公共配套、房屋质量、物业管理、上一任业主是谁等。另外就是做好代理服务,比如担保、按揭、过户等。

户型意向:一居室需求越来越小

随着各地限购政策的放开和后续政策的逐步释放,基本功能很难完备的一居室需求很低,不管在一线、二线以及三四线城市,一居室的需求占比都不足3%,二居、三居是需求的主力产品。相比较而言,功能完备的三居室是住宅需求的绝对主力。在三四线城市,三居室更受欢迎,占比达到了64%。

严跃进认为,住房库存去化压力的增大,使得两居室、三居室等物业也加入了降价促销的活动中,这个时候一居室反而没有太多优势。若购置一居室,可能在换房方面太折腾。而从实际情况看,部分三四线城市的房价收入比相对低,这个时候很多购房者其实还是有能力负担三居室的。所以对于开发商来说,一味地开发小户型,可能也是一个错误策略。

周边配套:人人都爱学区房

不管是多大规模的城市住户,有近80%的人最看重的周边配套设施是学校。调查显示,学区房尤其是重点中学的学区房,将成为投资热点。超市、便利店是生活保障的重要设施,用户对它的需求仅次于学校。

严跃进表示,学区房的购置热度一直不减,在于三个因素:第一是教育资源的优势,很多名校聚集的地方,也是优质学区房诞生的地方。第二是地段优势,很多学区房都位于市中心,背后的土地价值凸显会带来学区房投资价值的上升。第三是配套优势,学区房周边的配套比较齐全,在租赁方面也会有很多优势。

交通便利:比其他卖点更容易打动买家

一线城市用户对通勤时间要求最高,93.3%的用户愿意购买通勤时间在60分钟以内的住房,其中有50.5%更是希望能够在30分钟以内,而对于二三线城市的用户来说要求则更为合理一些,31~60分钟的通勤时间是二三线城市大部分住户的接受范围。这一项数据表明,在一线城市中宣传房产时,交通便利应该比其他卖点更容易打动买家。

严跃进分析,一线城市的通勤成本比较高,从这个调查数据看,93.3%的购房者难以忍受60分钟以上的出行时间。这对物业来说会有很大的挑战。实际上目前在乘车距离1小时之内的,都可以属于改善型甚至高端物业的范围了。至于30分钟以内的,其实过于挑剔。当然,后续房企如何在一些潜在的CBD和商圈上进行项目打造,既是一个考验,或许也是一种商机。

房产金融:产品已有一定用户基础

房产金融的用户使用率和城市发展水平保持一致,大多数用户对房产金融抱有积极态度,65%以上的用户表示用过或者愿意尝试使用。

严跃进认为,从趋势看,房产金融产品是后续的一个研发趋势。不过目前很多房产金融产品,之所以受热捧,受两个因素驱动:第一个是熟人经济,很多认购房产金融产品的对象,多半是受亲朋好友的介绍才“勉强”参与此类模式。第二是高额的回报,很多房产金融产品在做一个贴息的政策,这样硬撑下去,能撑多久还需要检验。

房产装修:78%+的人愿意尝试互联网家装

作为房地产的下游产业,网络提供的家装服务更加丰富全面,同时价格透明,因此接受度比较高。数据显示,78%以上的用户愿意通过网络了解房屋装修信息。

严跃进认为,互联网家装后续会成为已购房群体的一个新需求。从这个统计看,貌似比例没有预期的高。但不能排除后续对于这个市场依然有继续挖掘的可能。后续可以重点突破的领域包括改善型购房需求等方面,这个也是各类互联网家装可以考虑的创新点。

智能家居:还需要培育用户

人们认可智能家居的未来,但它需要时间和更具体的产品来打消人们对它“过于概念化”的质疑。调查发现,即便是在一二线城市,仍有20%左右的用户表示不太了解。看来,培育用户需要和开拓市场同步进行。

严跃进认为,“90后的人不买房”的论调过于荒谬。只要有人真正去体验过智能家居,那么对于此类住房的需求势必蹭蹭蹭地往上升。那个时候可能反而是“90后”更偏好此类智能家居及物业。很多人对于智能家居的认识还不够,自然不会热捧此类创新。对于房企来说,后续如何培育潜在客户,自然是一个大的命题。

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