投资商铺也可能是“财富杀手”

每经编辑 楼财神    

很多人都知道“一铺富三代”这句俗话，那些眼见为实的成功投资案例，也让这句话成为他们投资商铺的最好理由。但是，这个市场上也有案例，证明了一铺不仅可以“富三代”，还能“穷一代”。

在今天上海南京西路的金三角“梅、恒、泰”边上，有一个上海人十年前的财富梦想——南证大厦。在它底层的商铺开盘销售时，曾一度风靡整个上海滩。要知道，当时上海所有的市中心商业街底层都是“非卖品”，有再多的钱也买不到一套商铺。

十年过去了，当年投资南证大厦商铺的投资者也许会追悔莫及。信义房屋一位经纪人告诉邦地产记者，南证大厦底层商铺的最新挂牌价是33平方米，总价240万。这一价格相对于十年前的买入价，也许仍然有一倍的涨幅，但相比眼下上海的不动产购买力却是大大缩水。

当年，买入南证大厦的人们可以用这笔投资很轻松地买下两套浦东三林地区的住房。同样是十年时间，浦东三林地区的房价，已经涨了将近五倍。而如今他们卖出商铺的收入只够付一套三林住宅80%的房价。

也许有人会说，买商铺不是还有每年的租金回报吗？

据邦地产记者了解，这一商铺目前的租金是每年14.4万元，即使十年的租金加起来，也只不过刚刚够多买十平米的三林住宅，和十年前的不动产购买力不可同日而语。更何况南证大厦租金十万元以上也是最近几年的事，2007年这一商铺甚至出现过空关、停业现象。

类似南证大厦这样，让投资者的投资价值缩水现象在国内的商铺市场非常普遍。2010年以来，邦地产的各路记者曾经大量报道过开发商撕毁当年租金回报协议，不给投资者返租的案例。

邦地产记者还曾遭遇过中华商城、上海滩商厦等商业地产项目的投资人，因开发商的资不抵债，而遭遇损失的案例。

环顾国内商铺市场，可以说是投资缩水的多，真正赚钱的少。不要说“一铺富三代”，能在十年里投资不亏损，就已经很不错了。

很多人想不明白，为什么一样买房子，有租金回报的商铺，却远远不如没有租金回报的住宅赚钱。做过商铺营销策划的邦地产记者冒着可能被同行拍砖的危险告诉你：因为这个租金回报从根本上就是假的。

要知道为什么商铺租金回报是假的，先得知道现市场上在售的商铺租金回报是怎么来的？

在没有承诺租金回报前，商铺一般都是不好卖的。为了兑现承诺租金回报，开发商就会做一件事，先把商铺售价上调40%或更多，然后按照每年5%~8%的水平，给投资者提供回报。说白了这个回报，其实是投资者自己的钱。

当商铺销售完成以后，开发商就基本懒得管商铺了。经营的好不好，品牌怎么样，需要不需要做些促销活动。开发商才懒得管呢！

这样做的后果，是导致商铺十买九亏，能够赚钱的非常少。

不要说那些卖给投资者的商铺，就是开发商自己经营的商铺，又有几家是赚钱的？

看看各家房地产公司的投资物业租金回报水平，能有超过5%的，已经是上上大吉了，更多的商铺，租金回报只能维持和一年期存款利率差不多的水平。

国内号称最赚钱的商铺——恒隆广场、港汇广场，他们的租金回报是和十年、十五年前，项目的投资成本相比。如果按照现在的价格，估计租金能够有5%的回报就不错了。

新鸿基的国金中心、环贸中心现在的生意很火，可是谁又知道他们刚刚开业时，部分铺位单天的租金不超过十元。

开发商自己经营的商铺尚且如此，由他们代为经营的商铺又怎么可能是真正赚钱的？要知道，商铺是所有经营性物业中经营难度最高的品种，而中国目前最缺的就是能够有效地管理商铺的资产管理公司。特别是，现在大家都知道，淘宝、京东把商场逼得有多惨。

偏偏商铺的价格又往往要比同地段的住宅价格高很多。学过金融的人都知道，一笔投资如果风险大、难度高，它的投资价格就应该便宜。可是，现在国内商铺的价格却是反其道而行。

您说，投资商铺不赔钱、不缩水，还怎么可能呢？