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另类的房地产融资!怎样靠房屋租赁合同借钱?

2015-03-25 13:03:20

随着住建部在今年提出鼓励房地产企业“转售为租”,这种另类的资产证券化模式能否减轻房企持有物业的压力,引发了业界的广泛关注。

每经编辑 蔡雅芸

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出处:邦地产

记者:区家彦

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日前,邦地产独家报道,去年获得雷军1亿元投资的YOU+国际青年社区,宣布与P2P公司懒投资达成合作,通过将YOU+未来获得的租金现金流,转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金。

随着住建部在今年提出鼓励房地产企业“转售为租”,这种另类的资产证券化模式能否减轻房企持有物业的压力,引发了业界的广泛关注。

海外的例子:黑石的包租公生意

在国内,长租或者短租公寓有点类似草根创业,经营者的资本实力看上去都不强。可是,在国外,就是看上去高大上的黑石,也做过包租公。而它还通过将租赁合同的租赁收益权卖给过投资者。

目前最流行的资产证券化模式是Reits(房地产信托投资基金),它的原理是把流动性较低、拥有稳定租金收益的房地产物业,以发行证券的方式将所有权出售给投资者。如此,开发商可以一次性收回投入的资金,而小型投资者则可投入少量资金,分享物业的租金收益与物业增值。

与Reits不同的是,租金证券化的基础资产不是物业的所有权,而是该项物业未来几年的租金收入收益权。

邦地产记者了解到,利用租金证券化进行募资,最有名的莫过于美国著名PE巨头黑石,它在2013年初起在美国斥资超过78亿美元大规模收购止赎屋(是指由于断供被抵押权人收走拍卖的房子),然后把这些房子重新装修并统一出租。随后,黑石和德意志银行合作发行全球首只房租支持证券,以未来租金收益做担保,由德意志银行负责打包为债券并推向市场。

在国内,海印股份也曾有过类似的尝试,公司在2013年发布的资产证券化计划中,便是以公司旗下管理的15家商业物业五年内的租金收益权为基础资产,公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金,而投资者则通过购买资产证券化产品,以还本付息的形式获得未来收益。

缺点:融资额有限

“对于优质的租赁型物业而言,它的未来现金流很稳定且有保障,理论上而言是非常好的证券化标的”,礼德财富CEO洪凯彬向邦地产记者表示,但硬币的另一面是由于它的基础资产仅是租金收益权,保障性低于拥有物业所有权的Reits。更重要的,在我国租金回报率偏低的情况下,通过租金证券化所募集到的资金量非常有限。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉邦地产记者,如果把住宅物业与商用物业的租金回报率设定为3%与5%(这在国内已经是相对较好的水平),然后把物业未来五年的资金进行证券化融资,由于证券化的过程中是需要质押率(即募集的资金量低于基础资产),考虑到目前普遍的质押率为60%,即上述住宅与商用物业通过租金证券化募集的资金约为物业市值的9%与15%。

“由此可见,对于拥有物业所有权的开发商而言,考虑到房地产开发建设所需要的巨大资金量,通过租金证券化融资得到的资金量非常有限”,欧阳捷说,当然,对于那些不希望转让物业所有权的房企,或者采取“二房东”商业模式的企业而言,租金证券化可以作为一个补充性的融资渠道,但在目前的情况下很难成为主流的融资模式。

事实上,黑石成功采用租金证券化有其特殊性,它在大量购入止赎屋的时候美国房价处于低位,由于不少在次贷危机中被迫出售物业的美国人需要租房,从而产生了大量需求,导致物业的租金回报率相对较高,美国的超低利率环境进一步提升了证券化产品的回报吸引力。与之相对,在国内房地产市场,资产价格较高但租金回报率较低,加上社会无风险利率高企,这都成为了租金证券化推行的障碍。

“当然,中国进入降息通道的趋势已经很明显,未来三年内社会无风险利率必然会持续下降;同时,房屋价格的调整有助于提高租金回报率,从长远来看,租金证券化还在酝酿着机会”,洪凯彬说。

 

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