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决定佳兆业生死的69天

邦地产 2015-02-08 21:13:10

从佳兆业危机爆发之初,到融创中国全盘收购郭氏兄弟,历时仅两月有余。这期间,佳兆业先后遭遇涉腐传言、楼盘被锁、险资入驻、创始者退出、债务违约、金融机构踩踏、项目被查封、融创收盘。

每经编辑 白亚静    

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记者:白亚静

从佳兆业危机爆发之初,到融创中国全盘收购郭氏兄弟,历时仅两月有余。这期间,佳兆业先后遭遇涉腐传言、楼盘被锁、险资入驻、创始者退出、债务违约、金融机构踩踏、项目被查封、融创收盘。

第一阶段:谣言四起,楼盘被锁

早在去年10月中旬,就有香港某电台爆料称,时任佳兆业董事会主席的郭英成因涉腐被拘留失联。10月17日,佳兆业股价旋即下跌。当日晚间,为稳定股价,时任佳兆业董事会副主席的谭礼宁在香港对媒体表示,郭失联的消息不实。当时,佳兆业方面还向邦地产记者表示,这些消息是有人操纵股价故意放出。

上述消息的真假,目前已不得而知,不过在谭礼宁表态不久,市场很快恢复对佳兆业的信心。加仓佳兆业的投资者们肯定不曾料到,两个月后,他们手中这些股票的价格将被腰斩。

真正的危机起于“管理局锁定”。所谓“管理局锁定”只是一种行政管理手段,暂停办理房屋的网签手续而已,意在规范参与房屋买卖的各方行为。

12月2日,媒体曝出,佳兆业在深圳3个正处于预售阶段楼盘约2000余套房源被深圳市规划和国土资源委员会(深圳规土委)“锁定”。彼时,佳兆业和深圳规土委两方均向记者表示,不清楚锁定原因,无法预测解锁时间。

12月3日,佳兆业方面向记者表示,正在积极与深圳规土委方面沟通。据记者了解,当时上述3个楼盘的销售人员并未停止售房,似是佳兆业基层认为问题将很快得到解决。深圳规土委方面也向购房者表示,如果佳兆业收了购房者定金,那么只要能在一个月内办理网签,则不必急着追回定金。

对于这种“不知所起”或者是“无法言明”的锁定,外界难窥真相,不过,可以肯定的是情况不容乐观。深圳市房地产经纪行业协会发展研究部部长徐枫向记者表示,在深圳,虽然被锁事件很多,但这种针对一家房企几乎所有预售项目的情况很罕见。

第二阶段:险资进入,郭氏退出

尽管彼时已有业内人士发觉事情不简单,然而随后的进展却超出所有人的预料。

12月4日,佳兆业的创始者郭氏家族做出撤退佳兆业的举动。当日,佳兆业发布公告称,12月2日,大正投资和富德资源投资已达成股份转让协议,转让股份约占已发行股本的11.21%。公开资料显示,大正投资有限公司由佳兆业董事长郭英成背后的郭氏家族控制,富德资源投资系生命人寿的附属公司。

去年全年,生命人寿曾多次增持佳兆业。不过,12月2日以前,其实际控制人张峻都是在场外举牌,与佳兆业第一大股东并没有产生直接交集,前者的重心似更多放在争夺金地集团的控股权上。

当时,已有消息传出,此次佳兆业遭遇管理局锁定,与其实际控制人涉及前深圳市政法委书记蒋尊玉案有关。因此,曾有业内人士向记者表示,生命人寿背景深厚,郭氏兄弟转卖股份之举,旨在与佳兆业做切割,希望借助前者渡过难关。

股份转让交易完成后,生命人寿在佳兆业的持股比例增至约29.96%,恰好没有触发全面要约收购,郭氏家族占股比例从61.35%减至50.14%。

公告发出第二日,接近佳兆业人士告诉记者,此次交易虽并未动摇郭氏家族的大股东地位,但控股权未来极有可能生变,郭氏兄弟可能全面退出。此后,12月10日,郭氏兄弟宣布将于12月31日辞任管理层职务,生命人寿派人入驻验证了这一预测。

不过,由于佳兆业的庞大身躯以及良好的销售业绩。彼时,外界并不认为房源锁定是佳兆业的致命危机,因而很多分析都是针对险资与地产商的联合。

深圳市企业并购促进会副会长贾玉宝曾表示,生命人寿布局地产的动作进可攻退可守,铺好金地和佳兆业两个点后,既可以独立运营,只做一般性的财务投资,也可以将两家风格不同的企业融合互补,变为战略投资。

当时,生命人寿方面亦向记者表示,增持佳兆业只是财务投资。

第三阶段:债务违约,断臂不成

引入生命人寿后,房源被锁危机不仅未如外界预料的那样得到好转,反而持续恶化。

12月21日,佳兆业发布公告称,位于深圳的所有项目处于冻结状态,开发项目被暂停办理手续、在售项目无法销售,自持项目无法抵押。

高力国际研究及咨询部董事陈厚桥曾表示,深圳是佳兆业的销售重地,深圳项目被冻结,会引发佳兆业销售回款不畅、资金链紧张。

另外,有金融界人士表示,自持项目无法抵押,也将堵塞佳兆业的融资渠道。明耀投资董事长曾昭雄亦称,佳兆业短期内想要融资会更加困难。

至此,市场信心大幅受挫。佳兆业股价在每股1.5港元左右浮动,与11月浮动在每股3港元以上相比,股价近于腰斩。

此后,12月31日的郭英成辞任董事长事件成为压倒骆驼的最后一根稻草。

今年1月1日,佳兆业发布公告称,董事会主席郭英成辞职事件触发强制性提前还款,未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款。并表示,4亿港元债务违约事件可能引发有关贷款融资、债券等的交叉违约。而第二大股东生命人寿在4亿港元违约事件中,并未现身。

佳兆业2014年中报显示,截至2014年6月30日,一方面,佳兆业的总借款为297亿元,内地金融机构借款和海外融资各半,另一方面,现金及银行存款为110.9亿元,能够覆盖一年内到期短债的1.5倍。

在债务违约发生之前的一周,佳兆业方面还曾向邦地产表示,手中尚有数十亿现金,流动性不成问题。

然而,4亿港元违约事件爆发后,形势急转直下。安杰律师事务所任谷龙律师向记者表示,交叉违约属于常见条款,一旦发生违约,将极易引发金融机构踩踏事件。根据深圳中院公示信息,内地数十家金融机构向将佳兆业发起诉前财产保全,查封佳兆业在全国如惠州、珠海、大连等地的多个项目。

海外的债券持有者更加忧虑,根据内地和香港两地的相关法律规定,进入清盘程序后,像佳兆业这种实体主要在境内的,境内的债权人将优先受偿。1月6日,有媒体报道称,佳兆业海外债券暴跌,价格蒸发超过6成。

为缓解流动性危机,佳兆业曾断臂求生。12月31日,佳兆业方面称,将以12亿元的平价向万科企业股份有限公司(000002,SZ)出售上海项目。然而,这笔交易最终并未达成。

4第四阶段:身陷融创迷雾,贡献2400万土地

融创抄底。

在佳兆业危机持续发酵的过程中,曾有多位房企被传将收购佳兆业。然而,均被各家房企一一否定。当刚传出融创收购时,外界也并不看好,认为两者品牌、文化不合。

不过,1月28日,融创内部有人向邦地产透露,“合不合不重要,需要才重要”,不认可佳兆业与融创因产品定位不合适就不能在一起的观点。

1月30日,佳兆业在惠州开年会。据其内部员工透露,有高管在会上宣布,融创已同郭氏家族签约,将收购后者手中的全部佳兆业股权,占佳兆业总股本的49.25%。

但是这一消息与融创以23.75亿元收购佳兆业上海4项目重叠后,外界对于融创能否以股权方式收购始终将信将疑。香港粤海证券投资银行董事黄立冲曾表示,除非融创方面有第一手信息,能够预测佳兆业未来走向,否则风险极大。

2月6日,佳兆业与融创联合发布公告称,双方已于1月30日签协议购买/出售郭氏家族在佳兆业的全部股份,总代价为45.52亿元。

若交易达成,则意味着,融创将如接受外媒采访时所表示的那样,迅速进入广深地区。根据佳兆业财务数据显示,现有土地储备约2400万平方米,在国内有数十个正处于开发状态的项目。

 

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记者:白亚静 从佳兆业危机爆发之初,到融创中国全盘收购郭氏兄弟,历时仅两月有余。这期间,佳兆业先后遭遇涉腐传言、楼盘被锁、险资入驻、创始者退出、债务违约、金融机构踩踏、项目被查封、融创收盘。 第一阶段:谣言四起,楼盘被锁 早在去年10月中旬,就有香港某电台爆料称,时任佳兆业董事会主席的郭英成因涉腐被拘留失联。10月17日,佳兆业股价旋即下跌。当日晚间,为稳定股价,时任佳兆业董事会副主席的谭礼宁在香港对媒体表示,郭失联的消息不实。当时,佳兆业方面还向邦地产记者表示,这些消息是有人操纵股价故意放出。 上述消息的真假,目前已不得而知,不过在谭礼宁表态不久,市场很快恢复对佳兆业的信心。加仓佳兆业的投资者们肯定不曾料到,两个月后,他们手中这些股票的价格将被腰斩。 真正的危机起于“管理局锁定”。所谓“管理局锁定”只是一种行政管理手段,暂停办理房屋的网签手续而已,意在规范参与房屋买卖的各方行为。 12月2日,媒体曝出,佳兆业在深圳3个正处于预售阶段楼盘约2000余套房源被深圳市规划和国土资源委员会(深圳规土委)“锁定”。彼时,佳兆业和深圳规土委两方均向记者表示,不清楚锁定原因,无法预测解锁时间。 12月3日,佳兆业方面向记者表示,正在积极与深圳规土委方面沟通。据记者了解,当时上述3个楼盘的销售人员并未停止售房,似是佳兆业基层认为问题将很快得到解决。深圳规土委方面也向购房者表示,如果佳兆业收了购房者定金,那么只要能在一个月内办理网签,则不必急着追回定金。 对于这种“不知所起”或者是“无法言明”的锁定,外界难窥真相,不过,可以肯定的是情况不容乐观。深圳市房地产经纪行业协会发展研究部部长徐枫向记者表示,在深圳,虽然被锁事件很多,但这种针对一家房企几乎所有预售项目的情况很罕见。 第二阶段:险资进入,郭氏退出 尽管彼时已有业内人士发觉事情不简单,然而随后的进展却超出所有人的预料。 12月4日,佳兆业的创始者郭氏家族做出撤退佳兆业的举动。当日,佳兆业发布公告称,12月2日,大正投资和富德资源投资已达成股份转让协议,转让股份约占已发行股本的11.21%。公开资料显示,大正投资有限公司由佳兆业董事长郭英成背后的郭氏家族控制,富德资源投资系生命人寿的附属公司。 去年全年,生命人寿曾多次增持佳兆业。不过,12月2日以前,其实际控制人张峻都是在场外举牌,与佳兆业第一大股东并没有产生直接交集,前者的重心似更多放在争夺金地集团的控股权上。 当时,已有消息传出,此次佳兆业遭遇管理局锁定,与其实际控制人涉及前深圳市政法委书记蒋尊玉案有关。因此,曾有业内人士向记者表示,生命人寿背景深厚,郭氏兄弟转卖股份之举,旨在与佳兆业做切割,希望借助前者渡过难关。 股份转让交易完成后,生命人寿在佳兆业的持股比例增至约29.96%,恰好没有触发全面要约收购,郭氏家族占股比例从61.35%减至50.14%。 公告发出第二日,接近佳兆业人士告诉记者,此次交易虽并未动摇郭氏家族的大股东地位,但控股权未来极有可能生变,郭氏兄弟可能全面退出。此后,12月10日,郭氏兄弟宣布将于12月31日辞任管理层职务,生命人寿派人入驻验证了这一预测。 不过,由于佳兆业的庞大身躯以及良好的销售业绩。彼时,外界并不认为房源锁定是佳兆业的致命危机,因而很多分析都是针对险资与地产商的联合。 深圳市企业并购促进会副会长贾玉宝曾表示,生命人寿布局地产的动作进可攻退可守,铺好金地和佳兆业两个点后,既可以独立运营,只做一般性的财务投资,也可以将两家风格不同的企业融合互补,变为战略投资。 当时,生命人寿方面亦向记者表示,增持佳兆业只是财务投资。 第三阶段:债务违约,断臂不成 引入生命人寿后,房源被锁危机不仅未如外界预料的那样得到好转,反而持续恶化。 12月21日,佳兆业发布公告称,位于深圳的所有项目处于冻结状态,开发项目被暂停办理手续、在售项目无法销售,自持项目无法抵押。 高力国际研究及咨询部董事陈厚桥曾表示,深圳是佳兆业的销售重地,深圳项目被冻结,会引发佳兆业销售回款不畅、资金链紧张。 另外,有金融界人士表示,自持项目无法抵押,也将堵塞佳兆业的融资渠道。明耀投资董事长曾昭雄亦称,佳兆业短期内想要融资会更加困难。 至此,市场信心大幅受挫。佳兆业股价在每股1.5港元左右浮动,与11月浮动在每股3港元以上相比,股价近于腰斩。 此后,12月31日的郭英成辞任董事长事件成为压倒骆驼的最后一根稻草。 今年1月1日,佳兆业发布公告称,董事会主席郭英成辞职事件触发强制性提前还款,未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款。并表示,4亿港元债务违约事件可能引发有关贷款融资、债券等的交叉违约。而第二大股东生命人寿在4亿港元违约事件中,并未现身。 佳兆业2014年中报显示,截至2014年6月30日,一方面,佳兆业的总借款为297亿元,内地金融机构借款和海外融资各半,另一方面,现金及银行存款为110.9亿元,能够覆盖一年内到期短债的1.5倍。 在债务违约发生之前的一周,佳兆业方面还曾向邦地产表示,手中尚有数十亿现金,流动性不成问题。 然而,4亿港元违约事件爆发后,形势急转直下。安杰律师事务所任谷龙律师向记者表示,交叉违约属于常见条款,一旦发生违约,将极易引发金融机构踩踏事件。根据深圳中院公示信息,内地数十家金融机构向将佳兆业发起诉前财产保全,查封佳兆业在全国如惠州、珠海、大连等地的多个项目。 海外的债券持有者更加忧虑,根据内地和香港两地的相关法律规定,进入清盘程序后,像佳兆业这种实体主要在境内的,境内的债权人将优先受偿。1月6日,有媒体报道称,佳兆业海外债券暴跌,价格蒸发超过6成。 为缓解流动性危机,佳兆业曾断臂求生。12月31日,佳兆业方面称,将以12亿元的平价向万科企业股份有限公司(000002,SZ)出售上海项目。然而,这笔交易最终并未达成。 4第四阶段:身陷融创迷雾,贡献2400万土地 融创抄底。 在佳兆业危机持续发酵的过程中,曾有多位房企被传将收购佳兆业。然而,均被各家房企一一否定。当刚传出融创收购时,外界也并不看好,认为两者品牌、文化不合。 不过,1月28日,融创内部有人向邦地产透露,“合不合不重要,需要才重要”,不认可佳兆业与融创因产品定位不合适就不能在一起的观点。 1月30日,佳兆业在惠州开年会。据其内部员工透露,有高管在会上宣布,融创已同郭氏家族签约,将收购后者手中的全部佳兆业股权,占佳兆业总股本的49.25%。 但是这一消息与融创以23.75亿元收购佳兆业上海4项目重叠后,外界对于融创能否以股权方式收购始终将信将疑。香港粤海证券投资银行董事黄立冲曾表示,除非融创方面有第一手信息,能够预测佳兆业未来走向,否则风险极大。 2月6日,佳兆业与融创联合发布公告称,双方已于1月30日签协议购买/出售郭氏家族在佳兆业的全部股份,总代价为45.52亿元。 若交易达成,则意味着,融创将如接受外媒采访时所表示的那样,迅速进入广深地区。根据佳兆业财务数据显示,现有土地储备约2400万平方米,在国内有数十个正处于开发状态的项目。 点击邦地产微信原文

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