房贷成本很高 降准正当其时

每经编辑 李宇嘉    

无论是降准还是降息，都利好资金敏感性行业。所谓资金敏感性行业，就是行业供需对于资金成本变化具有较强弹性的行业，房地产行业和银行业就属于这类行业。2月4日，央行决定自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是时隔32个月后央行首次降准。

无论是2008年央行5次降准，还是2012年两次降准，事实证明，对房地产行业而言都是利好影响，都成为前两次楼市V型反转或见底回升的重要驱动力量。在当前银行存款准备金率达到20%，同时银行资金来源从过去的低成本存款向高成本的理财资金转移的情况下，高存款准备金率不仅制约银行可贷资金规模，而且制约了银行发放较低利率水平贷款的积极性。

2014年二季度以来，尽管央行实施“定向宽松”和货币政策工具创新，但银行发放政府支持的贷款，如“三农”、“小微”和个人住房抵押贷款等贷款类型的积极性并不高。以住房抵押贷款为例，“9·30”房贷新政提出二套房贷最低利率可为基准利率的0.7倍，这一政策意在支持改善性住房需求。但到2014年底，银行个人住房贷款利率下降幅度非常有限，首套房贷利率最优惠的也只有95折，绝大部分二套房贷利率上浮，甚至，不少银行有“抛弃”房贷（因赚钱少）的迹象。

2014年四季度，楼市出现“暖冬”行情，主要城市成交量月环比涨幅达到20%以上，主要驱动因素就是“11·21”降息、公积金新政等金融手段，降低了房贷成本，将前三季度积累的刚性住房需求推入市场。但进入2015年以后，由于投鼠忌器，害怕货币政策宽松驱动股市“疯牛”，除公开市场少量投放外，央行在货币政策上开始“沉默”，银行资金成本又开始上升，2014年四季度房贷优惠的幅度开始缩小，再加上开发商在完成2014年业绩后，也逐渐取消购房优惠。这些因素共同作用，造成2015年1月份百城房价上涨，这事实上是对购房成本非常敏感的刚需群体入市的极大障碍。

今年1月份主要城市楼市成交量下滑20%~30%。1月份PMI创两年来新低，意味着今年经济工作首要任务“稳增长”压力很大，楼市稳定至关重要，这就需要加快待售库存的去化，激励开发商增加新开工和拿地，这是短期内“稳增长”的杀手锏，也是为何近期国家各相关部委密集唱多楼市的主要原因。

国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本也比较敏感，目前银行对于这部分贷款仍旧坚持利率上浮10%左右的贷款政策，从而制约了这部分需求的入市节奏。不同于刚性需求，改善性需求入市节奏对于楼市行情比较依赖，有点类似于投资需求，当楼市趋于上行时，入市节奏就会加快。因此，本次降准也将激励此前入市并不积极的改善性购房需求。

在目前银行融资成本比较高、银行贷款发放积极性不足、楼市需求断档、购房者整体对房贷成本比较敏感的情况下，此次降准很有必要，来的也正是时候。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）