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从一线城市土地盛宴 看楼市增量市场机会

证券时报 2015-01-12 15:07:13

1月7日,由两家央企华润置地、首开股份与险资“一哥”平安组成的“巨无霸”联合体,以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块,溢价率达到22%,成交楼面价达到每平方米3.8万元。

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1月7日,由两家央企华润置地、首开股份与险资“一哥”平安组成的“巨无霸”联合体,以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块,溢价率达到22%,成交楼面价达到每平方米3.8万元。由于该地块被称为“三最地王”(面积最大、自住房最贵和总价最高),从而备受媒体关注。剔除限价商品房和自住型商品房后,该地块楼面起始价至少在5万元/平方米以上。对此,万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆表示,从2015年开始,北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代;任志强第一时间也在微博上评价称,北京土地市场开门大吉,土地楼面价5万多似乎是常态,溢价50%以上也是常态。

尽管地产大佬们经常“语出惊人”,而地王也是个老话题,单宗地王并不一定能说明什么问题,但如果联想到2014年一线城市住宅用地出让金逆市走高、突破历史,再看看1月5日新年土地“首拍”时,招商、华润、九龙仓、平安组成史上最大联合体,抢收北京土地市场的“盛况”,或许需要我们重新思考,楼市正在由增量时代向存量时代过渡的背景下,最具楼市风向标的北京,土地市场如此疯狂,到底意味着什么?透漏出未来楼市走向的哪些信息?

地产大佬们之所以“出此狂言”,一个重要的依据就是,从2012年7月份至今,在北京公开出让的土地中,楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。这些高价地块多数尚未入市,若加上税金、利息等,这些地块成本比拍得时又有近20%的增加。鉴于此,若以2015年二季度开始入市计算,北京将有近70个项目开盘价格在每平方米5万元-7万元之间,且这些项目大多数不在五环之内。这就意味着从2015年开始,北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。

笔者梳理了一下,自2013年以来,各媒体报道的大大小小的地王,80%以上诞生在一线城市,典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且,曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企,如保利、恒大等,均开始回归一线城市。另外,一直认为内地楼市有风险的港资房企(新鸿基、九龙仓、新世界等)也参与到了一线城市土地争夺战中,同时,但凡有实力的民资也都想从中分一杯羹。相比之下,二三线城市土地市场冷清很多。2014年,一线城市住宅用地出让金达到3500亿,同比增长54.8%,溢价率达到41%。但是,2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%,溢价率只有10%左右。历来,二三线城市土地市场不如一线城市那样火爆,但如此的“冰火两重天”,还是第一次。

笔者认为,龙头房企对一线城市土地争夺之“白热化”,以及二三线城市土地市场之“冷清”,已经不能简单地用“分化”或“分化加剧”来解释。从本质上来讲,这是我国楼市整体供求格局已经逆转,供求平衡或供过于求已经成为“新常态”的背景下,楼市增量有效市场区域大为缩减的反映。

2014年,在打压性政策相继退出、扶持性政策不断推出的情况下,楼市不仅不像过去几年一样“一有刺激便雄赳赳气昂昂”,反而疲态尽显,全国楼市成交规模在2014年下滑了10%,一线城市下滑15%,全国房屋新开工和土地购置分别下滑9%和14.5%。这说明,楼市整体在疲于消化库存,开发商主动补库存的意愿不足。最新数据显示,全国35个城市待售新建住房消化周期达到16.8个月,而已批在建项目中90%的部分没有卖出去,可以解决1.5亿人居住。

 

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责编 蔡雅芸

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