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降息周期再来 楼市能否重演反弹?

21世纪经济报道 2014-12-04 01:59:01

2008-2009、2011-2012年的两轮降息,曾经带来房地产市场的超级繁荣。如今,降息周期再次来临,楼市依然能站在风口吗?

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    一线城市的反应总是最快。在央行宣布降息两周后,一线城市成交快速回升,开发商们的信心也开始回来了。

    21世纪经济报道记者综合多个机构的数据发现,11月的后两周北上广深成交环比大涨,广州深圳多个楼盘放量,价格也有所上浮。

    分析人士称,由于网签的滞后效应,11月的成交要到12月份才能看得更清楚,预计年底楼市翘尾可期。

    2008-2009、2011-2012年的两轮降息,曾经带来房地产市场的超级繁荣。如今,降息周期再次来临,楼市依然能站在风口吗?

    逐渐回暖的11月

    “降息后明显感到市场在升温。”深圳一家大型开发商内部人士说。

    降息后的两周内,深圳中海旗下的锦城、华润旗下的华润城项目,均以高出市场预期的价格出售新房源,购房者很是踊跃。

    中原地产研究中心统计数据显示,11月54城市住宅合计签约27万套,环比10月上涨8.9%。一二线城市环比上涨幅度则达到了13.2%,创造了年内最高成交月度纪录。

    不过市场的分化依然明显。据亿翰智库董事长陈啸天提供的数据,11月份典型20个主要城市销售数字和10月相对持平,其中一线城市表现较好,二线城市平缓,三线疲软。

    CRIC研究中心数据也显示,全国市场来看,11月成交没能延续10月的回暖态势,整体较上月出现不同程度下降,企稳筑底的根基还需巩固。

    从成交量来看,分化也进一步突出。一线城市中,上海、广州同环比全部下跌,平均跌幅超过15%;而北京、深圳同环比出现上升,其中,深圳成交量达到60万平方米,环比上涨27%,达到近22个月以来新高。

    二三线城市中,近4成城市成交量环比出现下降,同比下降的城市则占5成,其中,郑州、常州、长沙、大连、杭州等城市环比下降都在15%以上。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体市场依然趋势性降温,调整依然在持续,但部分城市特别是一二线城市受到信贷政策连续松绑影响,已经出现止跌企稳的迹象。

    降息也提升了开发商信心,在土地市场可见一斑。11月,一线城市土地成交建筑面积环比涨幅已超过4成,成交总价更是翻番,广州、上海均刷新了总价地王,上海杨浦区一块宅地亦以4万多元每平方米的楼板价刷新板块单价地王。二三线城市土地市场亦有不俗表现。

    降息效应的两面性

    回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场带来明显的拉升作用。以2011年12月至2012年7月间降息降准后的市场反应为例,降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。

    张大伟认为,从本轮市场表现来看,虽然2014年起市场明显回落,但随着央行930新政的出台,10月新房成交量已恢复至去年高位水平。

    而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,使年末成交翘尾成为定局。

    降息对于楼市的利好表现在:有助于房地产销售短期企稳,并且直接降低财务费用,缓释开发商的资金链压力。短期看,降息通过改善对房地产市场预期和降低购房压力,有利于催化以80后、90后为代表的婚龄刚需加速释放,短期房地产销售底部将更为坚实。

    此外,上市房企财务费用占主营业务收入为2.95%,降息将直接改善其还本付息压力。

    CRIC则指出,虽然降息使得市场信心进一步回升,开发商加大了推盘力度,整体供应继续增长,但成交量未出现进一步的回升,未能延续回暖态势。

    其认为,央行此次降息对地产行业而言绝非单纯利好,会导致银行资金成本上升,从而收紧按揭贷款额度,阻碍成交回升;另一方面,目前各城市供大于求的基本面短期内没有改变,商品房库存高企,市场风险依然突出,成交量短期内不会持续上涨,未来市场企稳筑底还有待继续巩固。

    前述大型房企人士认为,在年底冲业绩以及央行降息带来的短期利好释放下,12月供应会进一步增加,竞争也进一步激烈化,因此不应盲目涨价,还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销,以去库存为中心,紧抓窗口期加速跑量。

    库存高企反弹无力

    民生证券研究院执行院长管清友认为,这一轮货币宽松刚刚开始,未来还有降准、降息、PSL(抵押补充贷款)、MLF(中期借贷便利)等货币政策工具轮番上阵。

    即使如此,管清友也认为房地产市场不会再重现2012年降息之后的反弹了,因为降息刺激经济的两条传导链条正在失效。其中之一是,房地产中长期预期已悄然生变,加上目前库存高企,地产商没有动力掀起新一轮投资热潮,从而也不能带动宏观经济增长。

    国家统计局数据显示,截至2014年10月,商品房待售面积5.8亿平方米,在建房屋施工面积53.7亿平方米,按2013年全年房地产销售面积为13.5亿平米计算,待售住房与在建住房需55个月才能卖掉,也就是说消化存量库存需4年半的时间;若按2014年10月房地产销售面积8.9亿平米计算,消化存量库存需5年半的时间。

    目前,绝大部分的开发商仍处于去库存阶段,大量二三四线城市的低效或无效资产需要处理,这种状况与2009、2012年不可同日而语。

    此外,多位房地产业内人士对21世纪经济报道表示,房地产市场已经进入存量时代,2013年很可能已经是房地产新房销售(13亿平方米)、新开工量(14.6亿平方米)的峰值;未来6年,每年的房屋销售平均可能降到10亿平方米甚至以下。花样年总裁潘军认为,这是一个长期拐点而非周期性的。

    管清友指出,从长期来看,在人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等结构调整的压力之下,中国房地产最“好”的时刻已经过去了。

 

责编 祝裕

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