恒大商业地产新棋局：联手王府井拓展二三线零售

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

今年以来积极跨行业发展的恒大地产（03333，HK），其在主营业务房地产领域也有了新举动。

国内零售行业巨头王府井（600859，SH）于10月31日发布公告称，公司将与恒大地产下属全资企业恒大集团组建两家合资公司，以联合整合商业地产及零售业资源。这也是继今年提出千亿商业地产的宏图大计后，恒大地产在商业地产版图的一次大动作。

楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向 《每日经济新闻》记者表示，王府井拥有强大的品牌优势与丰富的营运经验，恒大在二三线城市拥有丰富的项目资源，双方通过优势互补能更好地拓展二三线城市零售地产，并有望借助REITs（房地产信托投资基金）实现资产证券化。

恒大在合资公司持股51%

王府井发布的公告显示，10月30日，公司与恒大集团签署了合作协议，共同出资成立两家合资公司，一家为商业物业合资公司，名称暂定“王府井百货恒大商业有限公司”（以下简称商业物业公司），主营业务为城市综合体或商业地产的开发；另一家为商业管理合资公司，名称暂定 “王府井恒大百货商业管理有限公司”（以下简称商业管理公司），主营业务为对双方商定范围内的商业物业进行经营和管理。

据悉，商业物业公司注册资本10亿元，其中恒大集团出资5.1亿元，持股51%，王府井出资4.9亿元，持股49%。商业管理公司注册资本5000万元，其中王府井出资2550万元，持股51%，恒大集团出资2450万元，持股49%。

王府井表示，公司通过与恒大集团的战略合作，充分发挥恒大集团的商业物业开发建设优势和王府井的商业经营管理优势，为公司带来持续的商业地产资源，合理提升公司自有物业比例，在规避物业取得成本高、来源不稳定、物业结构不合理等风险因素的同时，可以确保公司经营的稳定和未来发展的可持续，符合公司发展战略。

对于恒大而言，尽管其住宅地产业务早已经突破千亿规模，但公司在商业地产领域今年才崭露锋芒。据《中国房地产报》报道，今年6月，恒大地产董事局主席许家印在内部会议上宣布要打造 “升级版万达广场”。按照计划，恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿元规模。

为此，恒大在商业集团下分别设立百货公司、超市管理公司及游乐管理公司，负责管理运营恒大在全国130多个主要城市的300多个商业项目，项目类型涵盖社区商业、商业中心、恒大影城、大型集中式商业等业态，现管理运营的商业总面积逾200万平方米。参照万达的发展模式，恒大还大力拓展百货店等零售业务，意图将其打造成商业地产的主力业态之一。

拓展二三线城市商业

“这次合作，可谓是一次优势互补。”黄文杰向《每日经济新闻》记者表示，目前零售业正深受租金上涨的冲击，不少零售商场经历了培育期业务刚上轨道后，往往会被业主要求加租甚至迁走，对公司的长期经营带来不稳定性，因此包括沃尔玛、苏宁等零售商也在进军商业地产，通过自建门店找回主动权。与恒大建立合作关系，意味着王府井能直接分享恒大在二三线城市丰富的商业地产资源，大幅降低门店拓展的难度。

“王府井虽然是国内零售行业的龙头，但近年来受到电商冲击与消费低迷的影响，传统百货业态陷入困境，公司正加快向购物中心业态转型。”国泰君安分析师林浩然认为，由于自有物业资产重影响运营现金流，租赁物业在门店选址、物业谈判等环节亦愈发艰难，导致王府井近年来已放慢开店脚步。此次与恒大合作不仅可提供稳定、合适的商业地产资源，随着海印股份与苏宁云商陆续发行REITs实现资产证券化，双方未来有望利用地产金融工具获取运营现金流，最终实现“重资产轻现金”的营运模式。

对于恒大而言，联手国内最知名的零售商，也有助于加速实现其商业地产的千亿计划。戴德梁行商业地产服务部主管及高级助理董事伍林表示，恒大的强项在于住宅，但商业地产更讲究营运，对于人才与管理有更高的要求，与王府井合作能快速弥补自身在营运上的短板。此外，恒大集团今年以来还积极拓展矿泉水、婴幼儿奶粉等快速消费品领域，随着王府井的零售商场在旗下楼盘更快落地，将为公司的快消业务拓展终端销售渠道提供有力支持。

此次合作无疑是强强联合，但能否发挥“1+1>2”的作用仍面临不少挑战。黄文杰认为，王府井更擅长在一二线城市营运，恒大的项目则更集中于二三线城市，此次合作能否适应新的市场环境、更好地调整业态组合寻找商机是双方面临的最大挑战。

黄文杰指出，“此外，王府井是一家典型的国有企业，经营风格更趋向于稳打稳扎，恒大则是一家拥有超强执行力的民企，更崇尚发展规模与速度，双方在合作过程中如何更好地融合两种不同的企业文化，也需要磨合期。”