限贷放松能否提振房地产市场

每经编辑 叶檀    

每经评论员 叶檀

9月22日，“央行通知四大行调整首套房认定标准”的消息引发市场广泛关注。9月23日，信息变得更加扑朔迷离。有报道称兴业银行、浦发银行在某些地区已调整了房贷政策，实行认房不认贷，但两家银行随后予以否认。

到目前为止，房地产已基本取消限购，限贷逐步放松，呵护市场之意明显。但取消限购限贷，能否从根本上提振房地产市场，仍然值得思考。

取消限购是为了增加消费者，如果房地产收益预期上升，就是限购投资者也会打通关节进入市场，如果房地产预期收益下降或者风险不明朗，就是向全世界开放市场，也不会引来购房者。

本地居民在当地购房如果属于刚性需求，原本就不在限购之列，如果属于投资性需求，进入市场取决于投资性收益。由于房价环比下行，投资性需求收益率下降，还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等，也是笼罩在投资者头上的阴云。

我国刚性需求以家庭户数为标准。5月14日国家卫计生委副主任王培安在发布 《中国家庭发展报告2014》时指出，中国家庭数量达4.3亿户，居世界之首，家庭规模日益小型化。如果4.3亿户每户拥有住房100平方米，中国需要的刚性住房面积为430亿平方米。

根据国家统计局发布的“2014年1~8月全国房地产开发和销售情况”数据，截至8月末，商品房待售面积5.616亿平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达86.4%。这一数据是较为保守的数据，保障房、福利房纳入的不够。

住宅库存与刚性需求量相比，似乎不高。问题在于，如果人口不流动，刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%，现有的房地产行业的产能，只需要它的三分之一，就能把这新增的需求给完全满足。

只有两个办法可以解决库存难题，或者通过人口流动、城镇化等办法，创造刚性需求。比如，有人在老家县城购入一套住宅，却在青岛长期工作，有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城，假设全部需要在城市重新购房，需要3000万套住宅，这是很乐观的估计，如果人房分离只有研究的最高5.8%，那么我们只需要百万套住宅。难题在于，进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房，大部分属于较为贫困的群体，他们需要的是保障房，而无能力购买商品房。

还有一个办法就是创造投资者，让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭，源源不断地把钱砸到房地产市场，也就是说，让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市，家庭资产中的70%到80%是住宅，正因如此，这些城市的房价节节攀升。

现在投资者还愿意继续购房投资吗？手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘，可以购入。但整体而言，投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有取消限购，就是已经取消了限购，房地产价格能否涨过无风险收益率，都是个大问题。

以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准，根据普益财富监测数据，截至9月20日，84家银行共发行了817款理财产品，保本浮动和保证收益型理财产品共199款，市场占比为24.36%；银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点，至5.12%。无论如何，房地产投资收益应高于5.12％。但房价环比连续下跌。

银行房贷成本居高不下，按照融360网站的数据，最低的民生银行基准价打85折，首套房贷利率为5.57％，还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，银行对于房地产的谨慎态度一望可知。如果贷款难利率高，房地产收益率不可能上升，投资者也就不可能入市。

要提振楼市信心，或者宣布房产税10年内不征收，或者大幅压低房贷利率，舍此，别无他途。