30城楼市松绑效果调查：房贷卡住脖子 仅4城成交持续回升

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始，我国楼市政策出现松动已整整两月。如今，在全国47个限购城市中，已有37城或明或暗地松绑“救市”。那么，这些城市的“救市”效果如何？部分城市的限购松绑之后引起的成交回升能否持续？

    《每日经济新闻》记者调查发现，多数城市限购松绑后的成效不彰，个别城市成交量不升反降。在目前房贷利率优惠全面取消甚至上浮的情况下，单方面取消限购对楼市的刺激作用不大，楼市能否回暖，房贷政策成为关键。而从半年报来看，房企普遍面临现金流减少和融资成本的双重压力。面对楼市“寒冬”，开发商的“粮草”备足了吗？下一个倒下的会是谁？

    自6月20日呼和浩特发文宣布取消限购以来，“救市潮”已在全国各地蔓延开来。

    根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个限购城市中，已有37个城市取消或调整限购政策。

    然而，各地救市政策似乎并没有达到预期的效果。《每日经济新闻》记者综合中原地产与克而瑞等机构的研究数据发现，除了呼和浩特、南昌、长春、苏州，大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续回暖，部分城市成交量反而进一步下滑。

    新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，本轮楼市价格出现调整根源在于市场供求关系发生了逆转，除了一线城市，大部分城市供过于求，即使限购放松，带来的新增需求也相当有限。除非房贷能出现大力度松绑，否则市场很难出现实质性回暖。

    然而，在中国经济去杠杆化的大背景下，加上目前处于利率市场化的过程中，银行的揽储成本居高不下，寄望房贷资金面放松的想法恐怕要落空了。世联行认为，此前85折的房贷利率优惠恐难再现，预计接下来市场成交回升的力度有限，房企仍需积极跑量。

个别城市松绑后成交反降/

克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交，7月该市商品房成交面积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。

    然而，呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现，多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。

    在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。

    在随后政策放松的12个城市中，南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间。

    武汉及西安政策调整后，市场未有任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。

    在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。

    克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量（包括意向转签约的转化率）都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。

    中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

    目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

首套房与二套房贷利率趋同/

与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。

    根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。

    欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

    “我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

    “限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

    实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的 《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

    此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

    但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。

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房企现状

“粮草”不够 贷款来凑主流房企借长还短过冬

每经记者 杨羚强 发自上海

    “至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

    《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

    不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。

房企现金储备下降

    以招商地产为例，截至6月末货币资金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾集团上半年的货币资金，更是由年初的66.17亿元，减少至上半年末的37.58亿元；万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，而年初是443亿元。

    当现金储备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管上半年前50名房企中，不少企业的销售业绩仍然增长，有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长，并没有给现金收入带来明显提升。

    以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。

    亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时等因素影响，房企目前回款率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。

    此前，平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及，为了解决资金的及时回款，不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

    宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的，也许并不是各公司公布的销售数据，而是现金流量表。

调整负债结构准备过冬

    受销售额下降，以及回款不力等多重因素影响，今年很多开发商的经营性现金流由正转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替代。

    招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上一年的425亿元，降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元，短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

    宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和长期贷款的负债结构，能大大提高企业资金链的安全性。但是，上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

    招商地产中报显示，公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元，增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元，泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

    值得注意的是，房企可以通过资本化利息，将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因而在半年报中，上述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润，是企业业绩的一大隐患。

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记者观察

政府有必要救市吗？

每经记者 杨羚强 发自上海

    地方政府究竟有没有必要出手救市？

    在 “2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事长任志强说，虽然目前还有较大供应量，从供应情况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。

    根据他的测算，今年至少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的，比如像鄂尔多斯的供应量。

    按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由暂时供应过剩，转向为供不应求。

    此前，新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为，目前的需求其实非常旺盛，购买力也并不弱，而目前房地产在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆转。

    如此看来，房地产市场所需要经历的调整时间并不长，那么为什么地方政府还要出手救市呢？

    有业内分析人士告诉《每日经济新闻》记者，政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关，并且是地方财政资金的重要来源。

    根据任志强的观点，房地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示，前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。

    既然土地财政收入并未下降，对GDP影响也非常有限，那么地方政府争先恐后地救市的原因何在？

    《每日经济新闻》记者了解到，目前有救市需求的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。

    其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市场雪上加霜。

    而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市，不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化，吸引更多人才的落户上。

    第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比如伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而那些经济凋敝的地方，楼市更容易遭遇价格下跌的风险。

    由此看来，地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的，至于房地产市场，还是交给市场的无形之手去自我调节吧。

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应对策略（一）

房企告别“一降就灵”时代 创新营销用大数据锁定客户

每经记者 杨羚强 发自上海

    8月25日下午，淘宝网与万科发布消息，淘宝用户全年的消费额，可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。而在此前，万科在成都、上海、西安、深圳等多个分公司均推出了一项网络化全民营销项目 “全民经纪人”，尝试通过各种力量为楼盘招揽客户。尽管上述项目的推出饱受业界争议，但万科方面透露，上述方式对业绩提升很有帮助。

    与上一轮楼市调整期，开发商普遍靠降价卖房不同，本轮房企公开大幅降价的并不多，全国性大面积降价的更是屈指可数。反而，更多的企业立足于营销模式的创新方面。除万科外，世茂于8月在武汉、杭州等地推出了众筹买房的模式。据公司内部人士称，十余天来效果还不错，至少很多人都知道了世茂武汉和杭州的项目。同样，融绿公司的“果壳计划”通过一系列的亲子活动将准业主迅速集聚，为融绿旗下的15个项目的销售带来了宝贵的客源。

    《每日经济新闻》注意到，此前房地产商最普遍使用的直接降价手段，近期却很少被开发商使用。即使有房企选择降价，也没有了以往的一降就热。难道降价已经不再有效了吗？

利润率下滑致降价力度收窄/

事实上，目前开发商可以降价的空间正变得越来越窄。

    徐州一家开发商的销售负责人向《每日经济新闻》记者介绍，当地从2010年至今，房屋售价就几乎没怎么涨过，一直维持在5000多元/平方米，而当地开发商的融资成本每年都有7%~8%。

    其中的一家企业由于长时间滞销，目前的开发成本不断推高，已经达到6000多元/平方米。如果此时开发商降价销售，企业铁定面临亏损的问题。

    上述现象并非孤例。兰德咨询总裁宋延庆透露，上市房地产企业每年的净利率都以一个百分点的速度下滑。很多房地产商的净利润率只有11%左右，而绿城和融创的净利润率更是已下滑至10%以内。

    宋延庆说，他曾做过测算，很多开发商的项目内部回报率、净资产收益率已接近融资成本，房地产项目开发也开始不怎么赚钱了。

    在这样的背景下，开发商通过价格调整，吸引客户购买的能力变得愈加有限。

    虽然不少企业仍然会选择给出一定的价格折扣或者赠送各种礼品来促销，但优惠力度已不能与2008年或者2010年时相提并论。反而购房者在经历了上两轮的降价期后，对开发商降价预期更高，增加了观望气氛。

创新营销手段：旨在去中介化？/

在降价空间有限的情况下，开发商眼下更多是在营销方式上做文章。

    万科此前和百度、淘宝等互联网企业携手，开发移动互联营销端口，更多利用互联网平台进行销售。虽然，“全民经纪人”饱受争议，但西安万科方面透露，通过“万客通”平台的运行，上线一个月成交3408万元，其中以老业主居多的大众经纪人贡献将近50%，减少了营销成本。

    尽管西安万科公布的数字，在业界引起了争议，但是，通过互联网，万科的项目扩大了销售范围，进而找到了更多的潜在客户，却是不争的事实。

    就在万科推出全民经纪人的同时，世茂也通过众筹来扩大项目的知名度，尽可能搜索更多潜在购房者。8月18日，世茂武汉项目将其中一套房源的12万元首付款分成15000份，每份8元，分别对应一个“乐码”（在线填写个人信息并支付8元，就可以获得1个乐码），凭该乐码用户有机会获得12万元的首付款。而在杭州，同样的众筹活动也吸引了众多市民的参与。从结果来看，这些活动大大提升了楼盘的知名度，也增加了消费者的潜在购买可能。

    同样，融绿针对潜在客群推出的“果壳计划”，通过一系列亲子活动将上海、无锡等五个城市的300户家庭聚在一起，进而推动了销售业绩的增长。举行上述活动的融绿相关负责人说，比起传统的单个找客户模式，通过活动将潜在客户聚集的模式更经济，也更省力。

    亿翰智库董事长陈啸天说，上述营销模式的新尝试，核心目的还是为了去中介化。一方面在利润有限的情况下，可以省掉更多的成本，提升价格的调整空间；另一方面也能进一步扩大项目营销的范围。

下一步：在买地之前找到客户/

开发商营销模式的变化，某种意义上折射出销售难度的不断增大。十年前，房地产企业仅需在街面上拉一个横幅，就能吸引附近居民来购买。五年前，房企通过刊登报纸、杂志广告，也能很快实现销售。

    而在最近几年，开发商营销的对象已从板块扩展到全市，甚至全国以及海外。

    搜索范围的扩大，意味着营销成本的增加和销售速度的放慢。原本三个月的客户蓄水周期，现在已经延长至半年，乃至更久。销售周期越长，也意味着融资成本的上升和项目实际投资收益的下降。

    在这样的背景下，越来越多的开发商希望在买地之前，就能发现客户需求的线索。根据掌握的消费者购买力和购买偏好的数据，为目标客群“定制”房屋。

    事实上，万科和淘宝合作推出的活动，就有利用淘宝所掌握的消费者个人消费数据的意图。除了万科外，世茂也在借助世茂币的兑换来了解消费者的需求。此前，绿城董事长宋卫平新创的蓝城已经通过众筹模式，在买地之前找到了目标客群，并依托这些客群找来了资金买地开发。

    此前，有金融行业人士评论到，目前房地产开发的最大不确定是销售周期和开发利润。如果销售周期及开发利润都能够提前锁定，股权类的私募是愿意承担土地购买所必需的资金的。这也意味着房地产行业的开发模式未来将会有一个重大转变：金融资本将更多承担土地购买的风险，房地产行业将正式转向轻资产化。

    而在这个重大转变正式发生前，充裕的资金和更快的销售速度，仍然是房地产商当前需要实现的基本准备。

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应对策略（二）

开发商推七折房贷利率 实为信托收益贴息

每经记者 尚希 发自北京

    “现在您购房的话，还可以享受贷款利率七折优惠，再晚一点活动就要结束了。”8月27日，位于北京东南六环附近的珠江·四季悦城销售人员对《每日经济新闻》记者说。

    银行依然没有放松限贷，但目前有开发商给购房者补贴贷款利率来促销。珠江·四季悦城就是这种项目。购房者用部分首付款购买珠江投资旗下的基建信托，开发商将信托收益返给购房者补贴月供，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷基准利率的七折。

    “这个项目也是整个集团的标杆项目，所以很多创新的营销策略都是以这个项目为试点。”珠江地产相关人士27日对《每日经济新闻》记者表示，从之前推出的“零首付”到现在的“七折利率优惠”，都是希望吸引更多的购房者，结合公司自身平台所拥有的金融产品实现内部资金运作的平衡和分配。

开发商用信托收益贴息

    从“零首付”、“降价险”到“七折优惠”，珠江·四季悦城项目一直都设法推出各种优惠活动，反映的其实是项目去化过慢的现状。

    据了解，珠江·四季悦城目前在售房源以65平米、90平方米为主力户型，层高4.5米，属于买一层得两层的50年产权LOFT型房屋。据销售人员介绍，目前在售均价在26000元/平方米左右，精装修交房。

    记者通过查询北京市住建委网站了解到，珠江·四季悦城项目分别于2013年10月、12月获得预售许可，批准销售的房屋套数总计为3643套，但目前实现签约的套数为1181套，成交均价约在2万元/平方米。

    这样的签约情况实在算不上乐观。在开盘销售已达10个月的时间内，项目去化仅完成了三成。

    也许是受制于项目去化过慢的压力，四季悦城项目进入今年以来，各种优惠措施频出，优惠方式也赚足了眼球。

    此前，记者走访时就了解到，该项目推出了“零首付”的活动，如果购房者资金暂时无法一次性缴纳首付款，可以通过签订合同并缴纳30万元的保证金后，获得某电商为购房者垫付的剩余首付款项，但垫付的这部分款项，需要在购房后的5个月内还清。

    “零首付”的风头还未过去，该项目又推出了“降价险”来打消购房者的观望情绪，随后再次推出“七折利率”。

    据该项目负责人介绍，这次的“七折利率购房”具体操作模式是：四季悦城与购房者签订协议，约定将购房者作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额，以购房客户10年贷款期限为周期，购买珠江投资旗下的基建信托。在期限内，开发商将信托收益每月返还给购房者，作为月供利息补贴，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷利率的七折。

    “其实这也是对客户的一种反哺，首先银行是不可能改变利率标准的，”该人士坦言，此举也是希望吸引客户，“从近几次创新的营销策略来看，市场反应还是挺好的。”

    “此类营销模式，对于意向购房者有一定的刺激意义。因为将此类首付款部分‘挪’出来，进而转向投资理财，对于购房者来说，愿意从过去持币观望的做法转变为积极入市，因为能够实现购房和理财两不误的效果。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

复制难度大

    到底是不是噱头？当珠江地产推出诸多营销策略之后，市场上议论之声并未停止。

    “其实我们是正好结合了集团内部平台上的资源，包括保险、信托，但另一方面对于风险的把控都有一套严密的评估体系。”珠江地产相关人士表示。

    不难看出，虽在促销模式上，珠江打出了“银行利率牌”，但实际是将这部分利率差在总房款中减去即可。

    对此，四季悦城项目负责人曾表示，在推出“京城首个零首付”项目等一系列促销活动后，“公司发现真正的购房门槛不仅是首付问题，解决高额的房贷利息才是关键”。

    据《每日经济新闻》记者从珠江地产了解到，促销活动使四季悦城的销售量占到亦庄区域销售量的八成，从5月份推出“零首付”至今共实现成交额约6亿元。

    严跃进对此表示，此类做法，如果单从珠江地产的角度看并无风险，“这是其创新营销的模式，本质上也允许进行创新。但是如果进行推广，可能会招致各类条例的管制。”其表示，不排除有项目会借楼盘销售来实现融资，未来承诺的收益能否兑付，都会有风险。

    那么，公司是否会继续推广？对其他项目又是否具有借鉴意义呢？

    “我们目前推出了50套房源，接下来还会陆续推出，这个项目作为试点，也不排除未来会推广到其他城市，只要我们在当地的金融信托产品落地就可以。”上述珠江地产相关人士表示，“对珠江来说，并没有想过以此融资，毕竟我们还有其他的融资渠道。”

    对此，北京一家房企人士向《每日经济新闻》记者表示，此举对于开发商来说会付出一定的成本，也可说是一种变相降价。“但会否有其他的开发商借鉴，还要基于公司内部的资源配置，毕竟信托产品本身也属于风险与收益并存的产品，需要有专业的人员管理。”

    中投顾问高级研究员郑宇洁对记者表示，购房者的首付款，一般而言要用于项目建设，而且需要有严密的监管，直接拿去买信托产品，谁来监管也存疑。若投资失败，甚至会影响到住房项目的正常开发建设。

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应对策略（三）

TOP50房企集中度升至33% 谁是下一个倒下的地产商？

每经记者 区家彦 发自广州

    万科董事长王石在今年8月的亚布力峰会上说，万科有可能会是下一个倒下的开发商，因为原来世界最大的地产商在一轮又一轮的金融风暴之后都倒下了，而现在万科是最大的住宅地产商。让他担忧的是，万科目前并没有找到下一步的转型方向。

    另一方面，中小地产商也在逐渐淡出市场。“今年以来，有很多小房企过来跟我们聊合作，有些是希望项目合作，有些是希望被收购，但我们在挑选并购项目时会非常谨慎”，一家销售规模在500亿元的上市房企品牌经理向《每日经济新闻》记者透露。

    房地产市场的持续低迷，首当其冲的是大量中小型开发商面临洗牌出局。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，光耀地产资金链断裂并不是孤例，中国房地产市场已经无法容纳那么多的开发商，未来几年行业集中度将快速提高，会有大批中小型开发商退出市场。欧阳捷认为，如果本轮房地产市场低迷期超过三年，一批财务激进的上市房企也有可能熬不过寒冬陷入危机。

    兰德咨询总裁宋延庆更直言有三种地产商会倒下。一是做郊区盘的开发商，二是做旅游地产的开发商，三是做三四线城市豪宅的开发商。这些地方的开发商的共同点只有一个：房子基本卖不动。高周转、高溢价、轻资产，是他眼中能适应经济新常态环境下的地产公司特征。

    那么，谁是下一个最有可能倒下的地产商？

高杠杆隐藏偿付危机/

从今年主流房企的销售业绩来看，“强者恒强”的商业生存法则在房地产行业越发明显。

    根据克而瑞研究中心发布的数据显示，2014年上半年，TOP10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点；TOP20及TOP50企业则同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。TOP50企业市场集中度连续上升，从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

    主流房企的市场占有率继续提升，也意味着中小型房企正在快速退出市场。欧阳捷告诉记者，据国家统计局数据显示，中国的房地产开发企业有9万家左右，其中绝大部分是非上市企业，随着市场增速放缓，房地产将从依靠增量发展进入到存量整合时代，市场无法再容纳那么多的房地产企业，预计在未来的三年内，TOP50房企市场占有率有可能提升至50%。

    自3月份以来，包括宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被曝光陷入倒闭、濒临破产或老板跑路事件。

    “据我了解，现在四大国有银行只会向国内约十分之一的主流房企发放开发贷款，这意味着90%的房企无法从银行获取贷款，它们只能依靠信托、房地产基金这样的高息融资渠道”，欧阳捷说，如果市场环境好，这些企业还可以通过“十个瓶子七个盖子”的方式存活下去，一旦市场不好资金回笼出现问题，这些高息负债会把它们压垮。

    根据上海易居房地产研究院统计显示，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8个百分点，且高于去年同期2.6个百分点，这表明房地产行业外部融资较为困难。与之相对，今年将有5.3万亿元信托到期，其中三四季度是集中到期时间段，这将进一步加剧房地产企业的资金负担，部分杠杆率过高的中小企业面临着较大的偿付危机。

    “虽然很多中小房企也意识到偿付危机，希望通过出售项目甚至公司股权求生，但现在急着要卖的项目或者公司质地肯定不好，愿意接盘的人并不多，所以未来刚性兑付很可能会被打破，中小型房企将出现大面积出局”，欧阳捷说。

    此外，欧阳捷提醒，以江浙一带为代表的部分地区存在大量房企相互担保的情况，一旦其中的少数企业出现偿付危机，担保链上的其他企业都会受到牵连，危机最终越演越大。

销售回款率低一样难存活/

已经上市且具备一定规模的上市房企也并非能高枕无忧。

    在欧阳捷看来，部分上市房企这两年以来一直在拼命提高杠杆，借用基金、信托等方式来拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。类似的运作模式虽然可以在短期内把规模做大，但如果本轮市场的调整期过长，销售持续低迷导致资金回笼无法覆盖工程开支与债务偿还，这些企业会面临生存危机。

    世联行的研究报告显示，今年一季度上市房企的现金偿付比例（货币资金/短期借款+一年内到期非流动负债）已经低于2012年一季度，仅略高于2008年第四季度，预计二季度将进一步走低。如果未来流动性仍未放松，不少上市房企也将面临偿付压力。

    “对于部分在前几年频频高价拿地、全国化扩张过急的中小型上市房企而言，销售回款往往跟不上投资需求，企业因此需要大举借债才能弥补资金缺口，一旦去化不力，遇到融资渠道不畅通，资金链就面临断裂风险”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者。

    而在宋延庆眼里，负债率过高，并不是直接致命的“杀手”，顶多只是病因，能让开发商最终倒下的，还是房屋的滞销。

    他告诉《每日经济新闻》记者，不少过去几年业绩看上去增长不错的开发商接下来同样存在倒下的可能。特别是实际销售现金收入很差的开发商，可能会因为其相对疲弱的销售能力最终倒下。他表示，目前三类地产公司风险最大：一是在城市郊区大面积开发楼盘，但其项目配套和人口导入远远不够的开发商；二是主要产品线以旅游地产为主的房地产商；三是三四线城市的豪宅开发商。

    宋延庆的看法，某种意义上也反映了房地产行业商业模式的变化。在过去十多年时间，受益于人口红利、大规模的城镇化建设以及广义货币的大规模发行，房地产行业仅依靠投资需求就能拉动销售。但是在未来，市场的投资性需求日益减少，房地产开发需要重新回归到以消费为主的模式中。在这样的背景下，地价和房价的上涨速度和幅度，必然跑不过固定利息的开支。以高周转、轻资产为新内涵的商业模式显然将是行业未来的主流。