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万科郁亮:加码“小股操盘”将在广州等地降价

2014-08-19 00:42:34

一向被视作房地产行业风向标的万科,昨日公布半年营收下滑后的发展思路。

每经编辑 每经实习记者 白亚静 发自深圳    

每经实习记者 白亚静 发自深圳

一向被视作房地产行业风向标的万科,昨日公布半年营收下滑后的发展思路。

8月17日,万科交出的2014年半年报显示,公司营收同比下降1%,净利同比增加5.6%,投资收益同比增2倍。这些简单的数字背后隐藏了什么,处于房地产行业拐点中的万科有何动作?昨日(8月18日),万科总裁郁亮在深圳总部向媒体解读了万科的发展思路。

以价换量应对市场下行/

“大公司易傲慢,傲慢则不创新;大公司易贪婪,贪婪则更倾向挣快钱。”郁亮在媒体会上透露,处于社会向互联网时代转型、行业向白银时代转型中的万科像“猫头鹰”一样始终警惕傲慢和贪婪对公司的侵蚀。

郁亮指出,万科主动拥抱互联网以求创新,“全民经纪”即是这一思路下的产物,其实质是利用互联网建立客户平台,积极拓客。在他看来,一方面,当下房地产行业从卖方市场向买方市场转变,使得客源变得更为重要,所以万科更需大力扩展;另一方面,以前行业内认为异地销售不可能,但现在电商已有动作,如果开发商再不行动,很有可能沦为电商背后的制造商。

对于营收下降的原因,万科董秘谭华杰解释称,上半年竣工项目少是主因。

目前万科的财务很稳健,郁亮表示,万科本身现金充沛,主要融资来源是卖房子的回款,海外融资占比17%,对于开发贷依赖性较弱。谭华杰介绍,今年上半年万科销售额首次破千亿,已售未结超过2000亿元。

此外,通过推广“轻资产,重运营”的经营模式,万科持续投资性收益上升,净利上升。郁亮表示将来还要加大“小股操盘”模式的推广力度。

万科的应对策略,还有一些其他亮点,如事业合伙人制度,郁亮表示虽然万科方面既无时间表,也无具体目标,但目前的占比还是有点少,未来还将加持。另外,以价换量也是万科应对市场下行的策略之一,郁亮介绍,广州市场竞争充分、成熟度高,所以会在该地适当降价。

预测商品房下半年将好转/

对于多地政府取消限购、积极救市的行为,郁亮持谨慎态度。他表示,近期的宽松政策不可能引发市场的剧烈反弹,这些只是对过去调控政策的纠正,库存是长期积累的问题,去库存需要时间。

在他看来,处于白银时代的房地产行业,下半年即使政策转暖,也不会出现量价齐升的局面。他认为,近期各地取消限购,意味着政府开始建立市场化的房地产长效调控机制。

郁亮称,限购多少会误伤一些合理需求。他建议,能用市场解决的问题,就不要用行政手段。

郁亮对现今推行的市场化调控政策评价颇高,并呼吁长期坚持。在他看来,一方面,过去的调控常被服务于短期目标,从而使得行业调整不到位,因为市场是有周期性的,若调整不充分将带来更加混乱的局面;另一方面,无论银根宽松或收紧,对于刚性住房需求的按揭贷款都应长期支持,想调控可以从开发贷入手,毕竟经常调整按揭贷款不利于行业发展。

“相比商品住房市场,土地市场的调控才刚开始。”郁亮称。

谭华杰介绍,上半年,虽然土地市场降温,北京、深圳、广州、上海等16座城市均出现土地成交溢价率下降、流拍率上升的现象,但是底价仍然很高,所以他对下半年房地产行业的投资趋势并不看好。

谭华杰表示,商品房市场和土地市场要分开来看,一方面,上半年商品房市场的调控力度较大,下半年市场相对于上半年好转是大概率事件;另一方面,土地市场的价格没有明显下降,调整力度不大,所以下半年的投资可能会更低迷。

郁亮表示,目前土地市场调控还不到位,万科并不会着急拿地。

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机构:20大标杆房企前8月少花千亿拿地

每经记者 尚希 发自北京

“今年的市场明显谨慎了许多。”谈及近期北京土地市场出现的流拍,北京一地产业内人士对《每日经济新闻》记者表示。

继孙河热门地块流拍后,上周末,位于北京房山区长沟镇的一宗多功能地块也悄然流拍,这一现象在去年土地市场火热之时难以想象。中原地产市场研究部统计数据显示:今年前8月,20大标杆房企合计拿地仅1825.2亿元,相比去年同期的2946.2亿元,同比减少了1121亿元,同比减少幅度高达38%。业内人士也表示不看好未来一年楼市的发展。

在市场下行,销售受压的情况下,土地市场由热转冷,“底价成交”成为近期土地市场的真实写照。刚刚过去的8月,房企拿地更是谨慎。

中原地产市场研究部统计数据显示,8月份截止18日~20大房企拿地95.3亿元,其中拿地最多的房企万达在杭州及青岛有所入账,其它房企大部分均保持克制,未出手拿地。

“土地市场流拍或底价成交现象增加,一方面来自于房企资金压力,在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下,开发商在土地市场上拿地的态度更为谨慎与务实。”亚豪机构市场总监郭毅对《每日经济新闻》记者说道。

郭毅表示,下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松,楼市下行趋势仍将持续,预计未来除少数热门地块外,偏远地段、土地属性复杂的地块成交将会频频遇冷,土地市场低价成交、流拍现象将会继续增加。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,8月份房价依然面临下滑的压力,“信贷环境没有得到实质性的放宽,预计楼市降温态势依然会持续一段时间。”

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