杭州楼市限购解禁：豪宅“抢跑” 宁波加入政策“松绑”行列

每经记者 徐杰  发自杭州

历时3年多的杭州楼市限购突然解禁，高端豪宅市场成为了最大的受益者。

来自市场成交数据显示，自7月29日限购以来，杭州楼市成交量出现上扬，其中动辄上千万的高端物业成交可观，就在29日当天，杭州主城区单价40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，而在此前，一周的成交也只有数套。

在资深房产业内人士、杭州双赢置业机构总经理章惠芳看来，这些豪宅的成交更多的是由此前的线下协议转为正式签约，“同时，“即便限购全面放开，如果整个经济层面没有好转，限贷仍然存在，整个楼市难言乐观”，她对《每日经济新闻》记者这样认为。

不过，曾经颁布“限购令”的浙江省内城市已成跟风之势。继杭州温州之后，宁波也加入政策“松绑”的行列。昨日（7月30日），宁波市住建委在其官方微博发布消息，称经研究从7月31日起，购买宁波市各县(市)以及鄞州、北仓、镇海、高新区住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明等。

豪宅“抢跑”

据杭州透明售房网统计数据显示，杭州楼市限购解禁首日（7月29日），新房方面，杭州全市新房共签约363套，其中主城区签约115套，较前一日增加39套，萧山17套，余杭132套；7月30日，截止17时，主城区89套，萧山19套，余杭96套。

相比原来，虽然整体成交量略有上扬，但更为明显的是动辄上千万的豪宅的成交。统计数据显示，7月29日，杭州主城区单价40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，其中，绿城与滨江集团（002244.SZ）合作开发的武林壹号签约6套，总价约1.6亿元，其中最贵的一套550方，总价5000万元，一次性付款，签约单价达7万多。

另外，滨江城市之星签约6套，总价超过9600万元；绿城兰园签约4套，总价超过3600万元；绿城云栖玫瑰园签约1套404方的中式大宅，总价2300多万元；坤和和家园签约5套，总价3800多万元；新湖武林国际公寓签约4套，总价2900多万元。凯旋门、十方别墅、滨江紫金府、金隅江城府 、绿城之江1号 、绿城丽江公寓、雅戈尔西溪晴雪等楼盘都有1套签约量。据统计，这些豪宅一天的成交额就超过了4亿。

章惠芳认为，这些豪宅价格比较高，不可能限购放松当天就够买，更多的是限购放松后，与开发商签线下协议转为正式签约，立刻“转正”，这种市场态势也不会常态化。

据杭州透明售房市场研究院统计，目前杭州市主城区新建商品住宅面积在140平方米以上的可售房源中，140-200平方米区间可售4720套，可售面积81.1万平方米；200平方米以上区间的住宅可售4076套，可售面积116.6万平方米，可售套数占了140平方米以上房源近一半，200平方米以上的房源绝大多数存在于豪宅当中，总价起码在500万元。

“限购政策主要限制的是改善性需求，限购历经3年来，这些豪宅市场库存还是比较大的，现在成交类似于泄洪”，浙江大学客座教授、杰盟智库执行长兰洪海对《每日经济新闻》记者称。

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢对此亦认为，观望心态短期内可能会出现波动，导致大户型销量短期小幅上涨，但不会持续很久。市场只是释放了前期被压制的需求，但需求自身并没有大幅增长，供过于求的主调没变。

不过，一些豪宅项目趁机推出一些优惠活动，坐落于市区寸土寸金的武林壹号项目可谓是目前杭州目前当之无愧的在售豪宅项目。据销售人员介绍，该项目单价从5—9万元/平方米，总价1600万/套起，全款可享98折优惠，如果按时签约还可以享受减免30万元。

另外，据杭州当地媒体《每日商报》报道称，广宇集团(002133.SZ)旗下的武林外滩借主城区140方以上户型解限之际，推出了一口价活动，215方的精装住宅一口价43000元/平方米，据了解，此前该楼盘215方户型的在售均价为50000多元/平方米，总价1000万元/套起。

昨日（7月30日），《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询武林外滩项目的优惠举措，据销售人员描述，该项目4号楼为42-150方精装公寓，精装标准为6000元/平方米，一口价单价31998元/平方米，总价136万/套起，住宅部门的优惠政策正在研究当中。

公积金贷款松动

值得注意的是，除限购解禁外，杭州当地政府还悄然调整了公积金政策，有坊间消息称，杭州市公积金贷款购买二套房首付比例下调至六成。此前，二套房首付比例是七成。

对此，《每日经济新闻》记者对此致电杭州市住房公积金管理中心，得到了肯定回答。有关人员证实，首套房首付3成不变，二套房公积金贷款首付比例从原来的7成下调至6成，“有所放松”。

兰洪海对此认为，对于另外一些购房者而言，限制其购房的并不是购房资格的问题，而是购买力，通过限购调整及公积金贷款放松这两个“增量”政策进一步目前较为低迷的楼市，降价购房门槛，给楼市这个冷水加热。

至于银行商业贷款方面，《每日经济新闻》记者日前致电杭州多家银行获悉，目前执行的政策还是首套房基准利率，个别评级高的客户可能会拿到9.5折利率；而二套房则依然执行首付七成，利率上浮10％的底线。

值得一提的是，在杭州房地产调控调整之际，有些开发商开始开出新房源。如全面放开限购的余杭和萧山两地，据透明售房网数据显示，余杭和萧山共有6个楼盘处于预售公示期。

与此同时，土地市场开始“蠢蠢欲动”。7月29日，在由余杭区人民政府主办的杭州同城化发展论坛上，余杭2014年读地手册首发，其中收录了余杭区内的40宗成熟地块，涵盖了未来科技城、临平新城、北部新城、崇贤新城等众多热门新兴板块，这其实也是向在场的各家开发商伸出了橄榄枝。

据了解，继去年土地市场大热之后，今年上半年余杭区土地成交额同比下降了39%，其中值得关注的是，成交面积达到118公顷，几乎与主城区相当，只是成交额相差近5倍，可见土地价格还是有明显差距。就在该论坛会议上，余杭区副区长李红良也是信心十足地公开表示，这次政策松绑能享受到最大利好的首选余杭，余杭区会是主城区溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趋势将成为余杭楼市最具吸引力的红利。

同样，就在上周萧山率先透露限购放开消息后，第二天就发布了最新的7宗土地出让公告，此举立刻引发市场与解限政策的联想。

跟风解禁

继杭州、温州等地相继调整楼市限购政策之后，宁波也加入政策“松绑”的行列，这也是浙江省内第三个公开明确限购松绑的地级市。

7月30日，宁波市住建委在其官方微博发布消息称，经研究从7月31日起，购买宁波市各县(市)以及鄞州、北仓、镇海、高新区住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明：购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平米及以上商品住房，不再需要提供家庭住房情况查询证明：购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再需要提供家庭住房情况查询证明。

《每日经济新闻》记者了解到，自2011年起，浙江11个地级市中，杭州、宁波、温州、绍兴、金华、舟山、台州、衢州8市实行限购，仅剩湖州、丽水、嘉兴未限购，限购城市的数量为全国之冠。

浙江省社科院房地产研究所研究员王永太对 《每日经济新闻》记者称，随着各地的楼市房价已经触底，浙江省内其他城市或将陆续公开放开限购政策，以图进一步活跃与刺激市场。不过，章惠芳则透露，浙江省内更多的城市限购政策执行当中已经松绑，“已明朗化，只是暗中还是公开的区别”。

需要指出的是，就在杭州、温州、宁波等地放开楼市限购之际，据新华社援引浙江省财政厅向7月28 日召开的浙江省十二届人大常委会第十一次会议提交的一份报告称，“上半年房地产税收出现负增长”。

这份名为《关于浙江省２０１４年１至６月财政预算执行情况的报告》指出，房地产业税收增长乏力。表现为：上半年，全省商品房销售面积下降２２．６％，商品房销售额下降２７．５％。反映到税收上，上半年房地产税收收入出现负增长，明显低于前两年的涨幅２４．３％、２７．０％。

根据浙江省财政厅的数据，今年上半年全省房地产营业税同比下降１０．１％，降幅继续扩大；土地增值税、契税增幅则比一季度分别回落２．５、１３．１个百分点。

浙江省财政厅预计，如果房价下跌预期持续发酵，市场观望气氛蔓延，房产交易趋于冷清，相关税收增长将持续乏力。

在浙江省十二届人大常委会第十一次会议上，省长李强表示，全省要落实房地产分类调控要求，调整完善相关政策，科学把握商住用地供地节奏，创新保障房建设机制和供给机制，合理引导市场预期，满足多层次住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

章惠芳称，地方政府能够主导调控政策调整就是限购与公积金贷款，楼市限购已放开，这对整个楼市肯定是利好，增强购房者的市场预期，但是如果整个经济层面没有好转，限贷仍然存在，整个楼市不容乐观，而兰洪海则认为，目前各地面临的难题就是去库存问题，如杭州，据官方数据显示，截止7月30日18时，杭州市区(含余杭、萧山)住宅可售套数约93252 套，非住宅约41313 套，总计库存量达13.46万余套，如果按照今年上半年杭州市区商品房成交总量29153套 的速度计算，这些新房子在杭州至少要卖24个月。

据新华社援引浙江省省长李强要求，各设区市要建立商品房相关情况的月度统计制度，向省住房和城乡建设厅上报，由省住房和城乡建设厅汇总向省政府报告。