航天通信合作建房机关重重 涉嫌虚增利润

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每经记者 牟璇

6月10日，《每日经济新闻》独家报道《航天通信评估涉嫌违规：纸上房产估值3.5亿》指出，一块尚未修建的土地，连同仅存在于图纸上还未动工的大楼，航天通信却给出了巨额增值评估，这让房产评估行业的专业人士大呼不解。

公告显示，航天通信原本要建一栋自用的办公大楼，公司为此联合多方合作建房，在对该办公大楼项目公司的股权进行腾挪之后，航天通信“变魔术”般造出了2.4亿元的收益，而上述房产评估正是实现这2.4亿元收益的重要一环。

记者调查发现，航天通信让业界不解的房产评估，与今年公司业绩大变脸直接相关——正是由于2.4亿元股权转让收益，公司才得以发布2013年业绩预增80%的公告；但公司随后又因“会计准则把握不够准确”未能确认这部分收益，导致业绩变为下降约60%。

知名会计专家认为，航天通信上述举动涉嫌虚增利润。

合作建房“变出”2.4亿收益/

2011年11月4日，航天通信（600677，收盘价11.67元）暂停此前的合作建房，改为由公司全资子公司杭州中汇参与杭州市萧山区工人路59号杭州中汇原厂址约32亩土地竞买，；2011年11月10日，杭州中汇成功竞得这块编号为萧政储出[2011]30号地块，成交总金额18970万元。

在竞得这块土地使用权两年后，航天通信突然表示为加快这块土地的开发利用，重启此前搁置的合作建房，并设立了项目公司天泽房地产。需要注意的是，此次合作建房修建的房屋是按航天通信要求设计、建设、施工的精装修办公大楼，而航天通信随后也会将这幢楼全部购买回来，并作为自用的办公大楼。

公告显示，天泽房地产注册成立于2013年11月14日，2013年12月11日才履行完毕供地手续并办结土地权证，航天通信在天泽房地产仅仅成立1个多月，也即天泽房地产土地权证刚办好后的第15天，就将此前以2800万元获得的天泽房地产35%股权，迅速转让给合作建房其中一方润智投资，并且于2013年12月30日完成股权的工商变更登记手续。

让人难以理解的是，航天通信所持天泽房地产35%股权的评估基准日为2013年11月30日，彼时天泽房地产尚未办结土地权证，更没有进行任何房地产开发，但这样一幢还停留在“图纸”上的办公大楼却被评估出了数亿价值。按照评估报告，航天通信与杭州中汇共同持有的天泽房地产45%股权价值为3.53亿元，增值额高达3.18亿元，增值率882.41%。航天通信所持天泽房地产35%股权对应价值为2.75亿元，扣除2800万元的成本后还净赚2.4亿元。

事实上，这2.4亿元收益只不过是幻象。因为航天通信早就在合作建房协议里表示：“本公司、杭州中汇在签订上述股权转让协议的同时，我公司、杭州中汇将与项目公司签订购房协议，并将股权转让收益款全额用于支付购房定金。”也就是说，航天通信减持天泽房地产35%股权所获的2.75亿元真金白银，还没捂热就得还给天泽房地产作为购房定金。

通过这一系列令人眼花缭乱的股权转让，航天通信凭空多出了2.4亿元收益；润智投资掏出2.75亿元现金成为天泽房地产持股90%的大股东，立马又通过航天通信买房的定金得以回收并用于天泽房地产后续的开发，并且还解决了房产销售问题。这个结局可谓皆大欢喜。

《每日经济新闻》记者注意到，双方还约定，在大楼修建完后，航天通信还须将这幢大楼买回来。这意味着航天通信最终掏出的资金将超过2.75亿元。

中间环节越多建楼成本越高/

航天通信的“财技”不可谓不高明，但这也有代价。根据多位上市公司负责证券相关业务的人士表示，对于自建办公大楼，业内最主流和通用的方法就是外包给施工方承建即可，这样的中间环节最少，税费也最少，建楼的最终成本是最低的。如果中间设置几个公司倒手股权，增值部分要交税，交易也要交税，中间环节需要承担各种费用，相关利益方还需要打点，这将大大增加整体成本。

一家成都地区上市公司的证券事务代表向《每日经济新闻》记者表示，该公司之前修办公大楼，先是通过董事会决议、股东大会通过，然而找一家具有房地产开发资质的施工方委托修建，等大楼竣工并且各项验收完毕之后，然后公司跟施工方结账就完成了。据了解，大部分上市公司修建办公大楼，也是这样的流程。

北京地区一家中小板上市公司的证券事务代表也表示，上市公司修建办公大楼，和正常的房地产开发并无二致，无非就是买地，然后办理相关证件，再招标设计公司、建筑公司、装修公司等来进行建设，也有的是全部外包给建筑公司，修好验收就行。有时候建筑公司还得先垫钱修楼，待验收完成后，业主再付清款项。

因此，参照上市公司的普遍做法，航天通信最简便的办法就是将办公大楼直接外包给相关有资质的施工方。然而，航天通信却选择了一条“另类”途径——先设立合作建房项目公司，自己掏钱占有股份；然后以主业不涉足房地产行业为由，火速将持有的35%项目公司股权转让出去，并试图确认2.4亿元收益。

一位资深财会人士向记者表示，合作方不会甘愿做免费劳动力，肯定会牵涉到利益分配，合作建房显然比外包复杂得多；而且利益具体如何分配是一个未知数，里面操作空间很大。

会计专家：涉嫌虚增利润/

知名财税专家马靖昊向 《每日经济新闻》记者表示，按照会计中“实质重于形式”原则，航天通信上述行为，本质上就是相当于向对方借了一笔钱，紧接着又把钱投入进去了，这就是实质；只不过它通过一系列繁杂的形式，包括股权评估、股权转让等方式，人为设计了这样一个流程。如果航天通信不将这幢楼买回来，那么作为股权投资收益，航天通信将天泽房地产35%的股权确认为收益，是没有问题的。但是，如果要把大楼买回来，那表面上看起来是获益了，但实际上没有增加分毫收益，就是说形式上看起来赚钱了，但实质是没有。而且，上市公司还要为此多缴税。

另一方面，马靖昊也提到，航天通信这样迂回的方式并不符合常理，大多数企业要修建办公大楼，都是通过外包出去，在会计体现上也是在建工程来核算，验收完毕后转入固定资产，但航天通信人为设计了这样一个流程，利用制度绕了个圈子，制造了一个表面上获益的形式。公司随后承认了会计处理有偏差并且改正了这个会计处理方式，这也是正确的，但这不能否认其之前试图确认这2.4亿元收益有虚增利润的嫌疑。

一位上海地区的注册会计师也向记者表示，表面上看，航天通信出让天泽房地产35%的股权，拿到了2.4亿元现金收益，但由于这笔钱必须用于支付购房定金，因此这笔钱应该放在“预付款”科目里，实质上对公司损益并无影响。

上述注册会计师补充道，航天通信合作建房增加的成本还将给公司未来业绩带来压力。他举例称，如果航天通信自己找人修建这幢大楼需要花10亿元，待大楼修好转为固定资产后，折旧摊销20年的就是这10亿元。但如果是合作建房，由于几方合作方都要赚钱，再加上增加的税收和费用，所以航天通信再把楼买回来的价格就可能变成了15亿元，这种情况下固定资产的摊销会远远高于自己建房。