16家银行涉房资产至少万亿未入账 史玉柱曾喊话

市价与成本价差距悬殊

真实规模为万亿元量级

上述的资产净值虽然貌似已经“很强大”，但实际上仅仅是公允价值（也就是市价）的冰山一角。

按照目前上市银行普遍的成本法会计准则，“购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量，固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内采用年限平均法计提”。

简单来说，就是原有的涉房固定资产在账面上必须逐年减值，尽管其公允价值已经大幅增加。

以中国银行为例，截至去年年底，该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧240亿元，目前账面净值接近618亿元，也就是说资产原值超过了850亿元，目前折旧率约为28%。按照中国银行年报中标注的“房屋和建筑物预计使用年限为15-50年，预计净残值率为3%，年折旧率为1.9%-6.5%估算，原始资产对应的折旧年限应在5-10年之间。而近五年乃至近十年，恰恰是中国房地产价格高歌猛进的阶段，虽然各地房价上涨幅度并不完全一致，但是倍增甚至增数倍都是很常见的现象。而且，上市银行中除了农业银行，多数银行十年来的机构网点布局主要在经济发达的一、二线城市以及城市的核心地段，这些城市和地段房价的涨幅更是远远超过平均水平。

一位从事地产中介超过十年的段姓工作人员对《证券日报》记者表示，以上市银行总部密集驻扎的金融街(000402)区域为例，十年前的房价约为1.4万元/平米，而如今的价格已经飙升至7万元-8万元/平米，而且这一价格也仅仅是有价无市，轻易也不会有哪家机构舍得把金融街的房产出售，因为该区域房产极具稀缺性，出售后就很难在同一区域购回了。

以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行(601169)和中国人寿(601628)大楼)为例，如果按照地产中介介绍的B7大厦成本（2005年价格在1600元/平方米左右）与目前的市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，整体增值约130亿元。即使考虑到近期楼市价格似乎有所波动，该项目整体增值也肯定超过100亿元了。

而位于该大厦附近的建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），成本更要低得多。

一些一线城市地铁沿线区域的商铺的价格飙升的更快。北京市大兴区黄村区域的一位地产中介则表示，三年前其所在区域商业地产的售价不足2万元/平米，地铁开通后，现在已经涨至近4万元/平米。

上述段姓工作人员同时提醒本报记者，商业银行的一些老旧网点还有根据城市规划拆迁的可能，而拆迁时的补偿也将是颇为可观的。

由于各家银行房产的年限、区域复杂，通过现有报表披露出来的情况来测算现在准确的市价几乎是不可能的，但是考虑到经过折价30%后目前的账面净值还逼近5000亿元，购买成本应该是7000亿元左右，即使按照最保守的估计，这部分资产的市价也将达到1.4万亿元，较目前的净值“富余”近1万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的资产价值可能达到数万亿元。

“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街的好位置也有限，就拍板买下该商业房产”，某银行前行长曾对记者谈及“购房心得”，“当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了数倍，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

记者注意到，在16家上市银行中，绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-5%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。而四大行的地产资产的入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此，其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。

不过，四大行中除农行外重组已经历数年，即使是当年的评估值也远非目前的市价，且由于其基数巨大，其增值部分也将十分惊人。