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房价涨跌争议:开发商如何看楼市“拐点论”

2014-03-03 01:22:00

万达王健林日前表示,今年1月~2月资金面偏紧,某些地方因此出现房价下跌、交易量受挫的现象,但这并不意味着楼市走到拐点。

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“两会”前夕,杭州、常州的个别楼盘扇动降价的翅膀,在资本市场引发一场风暴,不少悲观人士甚至喊出了楼市“崩盘”的声音。随着美国逐步退出QE,热钱撤离中国将导致流动性降低,人民币将不再继续升值……一时间各种唱空的观点甚嚣尘上。

楼市的“黄金十年”结束了?今年的房地产市场会怎样走?房价、地价的趋势如何?开发商如何转变经营模式应对挑战?今年“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态,也将为今年楼市格局定调。

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旭辉集团总裁林峰:年中会有一波土地价格回调

每经记者 杨羚强 发自上海

和历年一样,房价和地价仍将是今年“两会”的热点议题。

2月底,杭州、常州的个别楼盘降价,并导致A股、H股市场地产股大跌,这显示出投资者对房价过高的担忧。

今年的房地产市场会怎样波动?对此,旭辉集团总裁林峰对《每日经济新闻》记者表示,土地价格有望出现一波回落,有望在今年年中出现一个购买土地的最佳时机。

不同城市房价将分化

“2014年房地产的外部形势并不乐观,但我们已做好了应对困难的准备。”旭辉集团总裁林峰对2014年楼市进行了预判。

林峰对此进一步解释,“不乐观”并不意味着“悲观”,而是基于和去年相对较好的楼市对比得出的结论。谨慎对待市场,因为不同城市和区域板块存在分化,这是一个中性的市场。“量减少,价微调和城市分化。”这是林峰对今年房地产市场的一个基本判断。

他认为,今年的交易量不会高过去年,可能会回落到2012年左右的一个水平。由于交易量下降,房价继续上涨就会出现压力,不会大幅上涨,但也没办法大幅下调,将是微涨、微跌或者持平的趋势。但不同城市的情况是不同的,甚至同一城市的不同板块价格也会出现分化。

今年的房地产调控政策也会出现分化,各个城市会针对不同市场的情况出台政策。从目前的政策面来看,由于房价上涨阻力很大,短期内还不会出台更为严格的房地产调控政策。

房价难以大幅上涨的另一面,是给房企从土地市场获取可观收益带来机会。

林峰说,每一轮的楼市调控之后土地市场都会出现一波抄底的机会。比如2012年下半年,土地市场就曾出现过一波很好的机会。当时拿地的企业,利润都相当可观。今年年中,市场也可能出现这样一波拿地机会。旭辉因此正在储备粮草,准备在这个窗口期抓住机会,以较低的价格获取一批高质量的土地。

旭辉今年关注长三角沿线的一些城市,以及一些需求比较旺盛的城市,比如说郑州、南京。据透露,旭辉今年购买土地的支付金额不低于110亿。

林峰说,未来十年,楼市虽然不再是“黄金十年”,但也并不意味着下滑,未来十年应该是“白银十年”。在这十年里,总量是上升的,但增幅是下降的。马太效应比过去十年要明显,因此规模房企仍将保持更快增长,并不会有瓶颈存在。作为旭辉来说,也将专心做好地产主业,不会分散到其他行业中。

会更多通过境外融资

今年旭辉会进一步加大在资本市场的融资,在境内外市场融资的比例基本做到一比一,一年内到期的短期贷款原则上控制在30%以内。

今年初,旭辉已经有两笔融资,一笔是两亿美元的五年期债,还有一笔是三亿美元的银行贷款。境外融资的优势在于,没有层层审批。相比之下,目前旭辉在境内的长期贷款基本上是以项目开发贷为主的,长期负债成本也就是百分之六点几到百分之七点几。

由于房价难有大幅上涨,业界普遍认为房地产企业2013年的利润率会出现下滑。林峰对此早有判断,他表示,旭辉已经不是用行业的最高利润率去做了,目前刚需产品只能做到12%的回报率。

这并不意味着房地产企业今年整体利润率无法提升,但要提升的办法只有一个,就是提高利润率相对较高的其他类型产品比重。

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万达集团董事长王健林:适度偏紧的资金面将成常态

每经记者 尚希 发自北京

在全国“两会”来临之前,风声鹤唳的房地产市场再次成为全民关注的焦点。

“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态,也将为今年楼市格局定调。万达集团董事长王健林日前在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,去年美国收紧流动性、国内流动性也受到控制,今年1月~2月资金面偏紧,某些地方因此出现房价下跌、交易量受挫的现象,但这并不意味着楼市走到拐点。“这种‘适度略紧’的局面,至少将持续五年。”王健林说道。

资金面将持续偏紧

伴随着杭州个别楼盘价格跳水,目前包括常州、无锡等地的楼盘也出现了降价的迹象,这样的连锁反应究竟会扩散到哪些城市?中国房地产市场是否走到了十字路口,拐点何时会来?

“某些地方出现房价下跌、交易量受挫,并不意味着楼市走到了拐点。”在王健林看来,个别城市降价与目前的资金面趋紧有关。“在去年美国流动性收紧、国内流动性也受到控制的客观背景下,今年1月~2月的资金偏紧。”

这些降价的楼盘究竟是中国房地产市场拐点的引爆点,还是一次假摔?

“不能说是拐点,也不能说假摔,成交量萎缩、价格下降都不是全国的情况,目前只是个别楼盘出现降价,即便是在房地产市场最好的2009年、2010年,或者再往前的2004年、2005年,房地产依然死了很多楼盘。这个行业本身就是高风险行业,并非是说进来就可以赚钱。”在王健林看来,局部的事件并不能对整个中国房地产行业做出判断。

对于真正意义上的拐点,王健林提到了两个衡量指标:还需交易量的下降再持续最短半年,或者一年,此外便是价格的下跌。“目前全国公布的一月份的数据,70个大中城市还有60多个城市依然上涨,因此拐点论就不能成立。但可以看到,今年的市场肯定不如2013年火。”

房地产市场的降温与日趋收紧的金融市场不无关系,“当然不会太紧,去年GDP已经滑到了7.7%,今年我判断可能还要低于去年。”但王健林同样表示,目前中国还处于靠投资和出口拉动经济的大背景,资金面也因此不会收得过紧,“适度略紧的局面我估计会成为今后的常态,至少是五年内的常态。”

全新的电商商业模式

虽然对“崩盘论”强烈反对,但对楼市有着理性思考的王健林同样指出,房地产规模化开发的“保质期”也不过还有八到十年。

从目前万达的发展脉络不难发现,全国范围内布局的万达旅游城是其发展的又一主线,而这样的产品虽然赋予了很多“文化产业”的内容,但背后的支撑依然是靠传统的房地产开发相结合。“说实话,做文化旅游我不是很想和地产结合在一起,这是不得已为之的做法。”

的确,正因为看到了房地产行业的天花板,在万达的布局中早已在发掘更多的“可能性”。从文化旅游项目的发力到O2O(OnlinetoOffline)的电商模式,王健林都在寻找地产之后,下一个时代所需要的“砝码”。

在与马云“对赌”后,万达关于电商的动作更是备受关注,在采访中,对于万达未来电商的发展计划,不难发现,王健林已经找到了他的答案。据其透露,在跟马云“打赌”之前,万达就已开始招兵买马做电商研究,最终的思路是做“大数据”、大会员体系,即发展会员,尽可能多地将客流量转化成会员,把会员消费的次数、额度、喜好等建立和掌握起来,对会员消费行为作出精确分析。

“万达的电商,将会是全新的商业模式。”王健林提出的目标是,万达力争3年、最多5年做到超过1亿会员。“现在正在谈,但不能说得太明白。肯定会是以万达为主,还会有一个有经验的行业兄弟帮忙一起。”但王健林明确,万达或在今年底或明年初正式对外宣布电商的商业模式。

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新城控股副总裁欧阳捷:多元土地出让渠道有助降房价

每经记者 沙斐 发自上海

去年初以来,“北、上、广、深”等一线城市土地价格不断飙升,开发商疯狂拿地,房价也因此水涨船高。当前的市场该如何平抑地价,让更多的购房者圆居者有其屋的梦想?

新城控股高级副总裁欧阳捷提出建议:土地供应主体市场化,土地供应信息透明化,土地供应渠道多样化;允许城市企业现有土地和农村集体建设用地供应到土地市场,实现在政府规划和用途管理下的土地公平自由交易,加强土地供应信息的公开透明,抑制开发商盲目抢地推高地价。

分流人口减轻房价压力

去年房地产市场出现了两极分化的迹象:一、二线城市土地价格和房价出现大幅上涨,三、四线城市大面积楼盘空置,不时出现“崩盘”、“鬼城”的新闻。

欧阳捷认为,造成上述现象的根本原因还在于城市人口分布的不平衡。一方面,大量的人口涌入一流城市;另一方面,部分三、四线城市因为缺少人口导入而出现大面积的空置。如果中小城市能主动吸引人口,在很大程度上可以减轻特大城市的压力,也促进自身城市的发展。一些优质的公共资源应该向三、四线城市倾斜,中央可以通过财政转移支付,支持中小城市的建设,使他们能吸引到更多的产业和人口流入。

大城市和特大城市要解决房价和城市病,可以让一些如造船、钢铁等高聚集人口的产业逐渐退出,以缓解一线城市的人口压力。此外,随着城市规模的越做越大,势必会面临土地级差的效应,推高市中心土地的价格,也会推动周边房价的梯次增长,因此控制人口增长和向中小城市转移人口是非常必要的。

除了解决人口分布的不平衡,另一个平抑房价的关键是使土地来源多元化,及早开放城市企业土地和集体建设用地流转,显然有利于实现土地来源的多样化。当土地供应出现竞争之后,地价会因为竞争而得到平抑。

与此同时,供地信息的透明也有利于土地价格的平稳。由于供地信息的不透明,开发商会因为恐慌和误判而疯抢土地,造成土地价格的疯涨。如果让开发商和社会对供地信息有清晰了解,那么土地价格的大幅暴涨发生的可能性就会减少,一定程度上有利于地价的平稳。

判断:行业整体不缺钱

此前,兴业银行暂停部分房地产类贷款引起资本市场的极大恐慌,但欧阳捷判断,行业整体资金面应该不会有太大问题。

目前M2的增长应该还是比较平稳的,虽没有再大幅增加,但增加的幅度应该也不低,从这个角度来看,国内应该是不缺钱的。整个房地产市场供求的格局没有变,还是比较平稳的。

另外,去年国内进出口是增长的,随着欧美经济逐渐复苏,整个经济形势也会比较平稳,进出口还是会增长的,国内的外汇顺差也会逐渐增加,反过来也会刺激流动性的增加,抵消QE退出对流动性的影响。

从上述几个方面来看,整个金融环境是平稳的。

欧阳捷认为,还是银行资金错配和互联网金融异军突起导致流动性偏紧,不存在金融业对整个房地产业的不看好。

前期的地产股之所以出现大跌,是因为投资者担心新的调控政策会在“两会”前后出台。虽然整体资金面不会有太大问题,但欧阳捷认为,不排除小企业日子难过。

他表示,今年也会是一个收购房地产项目公司的好机会。

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记者观察

房企利润下降不代表房价会跌

每经记者 杨羚强 发自上海

在过去的十二年里,开发商们从来没有像今天这样悲观。

他们的悲观并不是因为他们赞同外界的看法——认为房价即将崩盘,也不是因为他们觉得今年的利润率会比去年低,而是他们开始同意房地产大规模造房时代将在五到十年后结束,这也意味着房地产行业的真正黄金期的终结。

当房地产行业的利润率开始大幅收缩时,房价会不会大幅下跌?过去五年的例子已经很清楚地让很多人知道,这种可能性几乎不存在。事实上,从2011年开始,房地产行业就终结了暴利行业,行业平均净利润开始以每年一个百分点的幅度往下降。中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计,到2015年房地产行业的净利润率将跌至10%以内。但房地产价格却并没有因为开发利润的不断下滑而出现下降,尤其是在一、二线城市,去年房价涨幅相当可观。

这不仅仅是像华远集团董事长任志强说的,是因为土地供应的垄断造成地价的上涨,进而造成房价的暴涨,也有城市布局的原因。当大量人口流入一线城市后,一线城市因为没有足够的房屋承载这些涌入的人口,也促成了房价的快速上升。于此同时,很多三、四线城市,则由于土地的大量供给,出现了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解决房价问题,平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承载,无疑是最好的办法。事实上,全世界很多的特大城市都经历过郊区化的过程,这也几乎是城镇化的必经阶段。

2月26日,习近平总书记在北京主持召开座谈会,专题听取京津冀协同发展工作汇报时强调,努力实现京津冀一体化发展,自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式,抱成团朝着顶层设计的目标一起做,并提出包括着力调整优化城市布局和空间结构,促进城市分工协作,提高城市群一体化水平,提高其综合承载能力和内涵发展水平在内的七点要求,显然为减轻特大城市的承载和房价上涨压力提供了新的思路。

以特大城市为核心的城市群协同发展,也许将是未来解决“北、上、广、深”等特大城市房价居高不下的最好办法。借助上述方式,特大城市的人口承载压力得以减轻,中小城市则迅速实现了产业发展和人口吸引。

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