任志强：部分企业或借混合制绕过“招拍挂”开发地产

每经记者 宋思艰

在中央经济工作会议于12月13日闭幕后，市场各方都注意到有关会议报道的措辞里没有提到房地产调控，有人认为：不谈地产调控是一种进步。那么，“不谈地产调控”对房地产业究竟传递出怎样的信号呢？

《每日经济新闻》记者注意到，在12月21日北大汇丰商学院在蓉举办的房地产高峰论坛上，北京华远地产董事长任志强直言，不谈调控并不意味着没有调控，但部分企业或利用“混合制经济”绕过“招拍挂”来开发房地产。

华远地产接到组建“混合制”企业邀请

任志强表示，在十八届三中全会以及中央经济工作会议之后，有人表示对地产界的一个好消息是没有房地产调控了，但他认为不是没有调控了，只是在不同的政策里把有关房地产调控的问题分解了。

从对企业的要求而言，以前要求“国进民退”，现在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）则提出“混合所有制”原则，意味着国企不能再用原来的办法做大做强了。

任志强称，要由市场来决定资源配置时，国有企业在市场竞争中是很难活下去的，因为现在的国企不是用市场的办法来进行资源配置的。他还举例称，如果给腾讯发一张4G的牌照，可能很快就会把另外3个持有4G牌照的企业挤垮。

《每日经济新闻》记者注意到，任志强在评论了国企竞争力后话锋一转，表示三中全会提出的发展混合制经济和房地产业是有关系的。任志强称，在上述说法提出后，他接到了很多企业的邀请，不少是产能过剩或破产的企业，他们要求划出一块地和华远地产合作，组建混合制企业，这块土地可以不经过“招拍挂”，而是作为入股，然后来开发房地产。那么对于一些国企而言，也可以利用混合制，拿出相当一部分土地来进行房地产开发。

部分地方政府或限制集体土地入市

《每日经济新闻》记者注意到，在谈及《决定》在政策层面对地产市场的影响时，任志强表示，《决定》中提出，集体土地可以同股、同权、同价入市（《决定》原文是：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”），但设有两个前提，一是规划前提，二是用途前提。因此，在具体操作时，可能出现地方政府利用上述两个限制条件，在土地指标充裕时搞垄断，不让集体土地入市，从而将自己手里的土地卖得更贵；在没有土地指标而希望利用集体土地来扩大城市建设用地时，将会积极让集体土地入市。

12月8日住建部副部长齐骥表示，近期住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和探索共有产权保障房。任志强认为，保障性住房是近期召开的各种会议中表示要坚决完成的任务之一，保障性住房中的租赁性住房对地产市场冲击有限，因为入住租赁性住房的人群基本属于无能力购买商品房者；但明年可能推出具有共有产权的保障性住房相关政策，这对地产市场的冲击力要远大于租赁性住房。

国土部完成8家房企再融资审批

在谈及地产融资动态时，任志强表示，《决定》提出推进股票发行注册制改革，即在申请上市过程中，降低证监会审批管理的条件，但没有降低市场监管条件，审批可能转移到两个交易所，且没有盈利和注册资本的限制。这与美国和中国香港地区相关规则基本接轨。

任志强表示，在此之前，已公告的再融资房地产企业约有40家。对上市房企再融资，证监会需征求国土部意见，目前国土部完成审批程序者大概有10家，其中有两家未被批准。

钟伟：今年四季度银行已不愿放房贷

《每日经济新闻》记者注意到，21日的论坛上，在任志强提及地产市场多重隐忧时，之后发表演讲的平安证券首席经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟同样表达了忧虑观点。

钟伟认为，目前购房主力需求主要有改善性需求和刚性需求两大类，但对于刚性需求要具体分析，因为上一轮生育潮高峰是从1987年～1991年，之后生育率明显下降。现在1987年之后出生的人都在26岁及以上，因此以后几年新婚人数增长会减少。今年是连续第4年高考人数大幅下降，18岁以上的人口减少，也将导致首次置业需求下降。

同时，钟伟还表示，利率市场化也将导致财富管理方式多样化，投资者不一定非要买房投资了。房地产市场需求在未来两到三年仍将处于高位，但在更长时间将缓慢下滑，但还要取决于政策的支持，如果房地产税实施，就将对行业产生重大影响。

而从银行来看，当银行负债成本不断提高时，自然会砍掉贷款中收益低的部分，个人按揭贷款就属于贷款中安全性很好但流动性差、效益不佳的部分。因此，今年四季度，商业银行纷纷不愿发放房贷了。

在任志强认为共有产权的保障性住房可能冲击地产市场之后，钟伟也提及这一话题。

他认为，保障性住房的层次有廉租房、公租房、经济适用房、限价房和共有产权房等，而经济适用房、限价房等带有“准商品房”性质的房屋，可能作为一些单位的“定向限价房”。

钟伟表示，从现在起到今后四年，保障房供应量可能会占到商品房供应量的10%～20%，这对于商品住宅销售是较大的抑制。