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政府如干预市场,易扭曲供需法则

每经智库 丨陈思进 2013-12-09 12:40:25

1993年(纽约通过了“The Mia Farrow Law”),一位著名的女演员仅以1/5的市场价格,在中央公园附近租了一套拥有10个睡房的公寓;还有年收入40多万美元的银行家,租一套3房1厅的公寓,一个月仅支付1500美元(至少比市场价格便宜三分之一)。

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经济学家有两种作用:作为科学工作者,他们用研究和测试的理论来解释他们周围的世界;作为政策顾问,他们用自己的理论来影响、并帮助决策者,来改变这个世界,希望使之变得更好。

 

大家都知道经济学的供需关系,是如何确定商品价格、及商品销售量的。因为买家总是希望以较低的价格买到商品,而卖方则希望以更高的价格卖出商品,这两个群体难免会发生利益冲突。

 

当政府发现商品或服务(买家或卖家)的市场价格不公平时,便会制定法律政策来控制价格。比如美国的“租金控制法”(Rent Control Law),规定了业主可以向租客收取的最高房租。这一法律执行的结果如何呢?

 

话说几年前的一天中午,在曼哈顿的“Shopsin”餐厅里,午餐的上班族在与侍者的聊天互动中,话题突然转到了州参议院、多数党领袖约瑟夫布鲁诺(Joseph L. Bruno)的身上,有人气愤地发誓:“如果他出现在这里,我要拧断他的脖子……”

 

在纽约这个文明的大都市,本不该出现这样在公共场合发毒誓的人,可发如此毒誓的纽约人却不在少数。这是为什么呢?因为布鲁诺威胁,要废除他们永恒的权利——“房租控制法”(Rent Control Law),使纽约人无法继续享受住房附加福利。

 

近几年,控制房租上涨的法律在马萨诸塞州和加利福尼亚州,已经被陆续地废除,或减小了规模。但纽约州相比其它城市,依然在做最后的抵抗。纽约市约有200万居民(占纽约1/4的人口)居住在被控制了房租上涨的公寓里,也就是房东要对房客涨房租的话,是有一套明确的法律规定的,并不是按市场的供需关系来上调房租的价格。

 

而这些公寓里的租户,不乏富有的电影明星、医生和股票经纪人,他们支付廉价的房租,入住时尚而富丽堂皇的曼哈顿公寓。比如,在1993年(纽约通过了“The Mia Farrow Law”),一位著名的女演员仅以五分之一的市场价格,在中央公园附近租了一套拥有10个睡房的公寓;还有年收入40多万美元的银行家,租一套3房1厅的公寓,一个月仅支付1500美元(至少比市场价格便宜三分之一)。

 

事实上,得利于“控制房租法”的不仅包括富人,平均年收入2万美元的低收入家庭,也是此法律的受益者。纽约租屋团体表示,如果废除控制房租的法律,将导致大部分房客无法承担高房租。在很多贫民区的公寓,业主甚至无法按法律收取应得的房租。

 

针对上述现象,一些经济学家和政策分析家认为,继续支持房租控制法,使富有的高收入群体,支付远远少于他们可以负担的房租,对每一个人来说,这扭曲了市场的价格体系和供需关系。

 

举例来说。如一对老年夫妇租有一套三卧房的公寓,孩子们都离家自立,每个月需支付400美元。在同一栋公寓大楼里,有一对年轻夫妇带两个孩子,每个月支付1000美元,租在一卧房的公寓。在一个合理的价格体系内,老年夫妇应该搬到一间更小、更便宜的公寓,把大空间留给那对年轻夫妇。

 

但是在现行制度下,如果老夫妇搬离那套公寓,他们的子女可以以相同的租金,申请住进去。即便公寓空出来了,根据法律规定,业主对新租客也只可以收取比原租金高出几个百分点的房租。

 

因此,业主是不会让任何人住进去的,将使用各种机制来阻挠新房客入住。他可能把公寓租给小舅子、他的会计师,抑或任何愿意给他行贿的租客。有些业主采用长久的轮候名单,或设定优先租给没有孩子的家庭,甚至打种族牌。总之,这套公寓具有充分巨大的诱惑力,使其不会出现在公开的租房市场。

 

由于供应和对公寓的需求相对缺乏弹性,租金控制法所规定的对公寓的最高限价,从短期来看,会导致住房小小的短缺。但从长期来看,因为供应和对公寓的需求更富有弹性,对租金上涨幅度的管制,将导致公寓的大量短缺。

 

通常在一个自由市场,业主会尽量把建筑物收拾得清洁和安全,因为理想的公寓要价更高。相反,当控制租金涨幅造成公寓供应短缺,业主便懒得去顺应租户的要求,公寓再破、再烂也有人愿意住进去。

 

而政府决策者往往会通过施加额外的法规,来应对控制租金涨幅的市场反应。例如,政府制定法律,视种族歧视的租房行径为非法,并要求业主提供最低限度的生活条件(比如冷暖气和家电设备等)。

 

在现实中,强制执行这些法律是困难的。只有在开放的自由市场,大家通过市场竞争来调整租金价格,才能制止因业主的不良行为,所导致的供应短缺。

责编 张旭

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