误读“后遗症”：一线城市土地楼板价较一年前翻番

每经编辑 每经记者 尚希 发自北京    

每经记者 尚希 发自北京

虽然部分房企尝到了三四线城市的甜头，但开发商参与竞拍一线城市土地的热情并未受到影响，“地王”纪录不断创下新高。

《每日经济新闻》记者根据克而瑞机构提供的数据计算，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地出让金额较去年的2042亿元增长超过了一倍多，总成交金额为4724亿元。

尽管土地成交金额大幅增长，但是总的土地供应量却没有大幅上升。今年前11月北上广深的土地成交总建筑面积只比去年增加了不到800万平方米。在这样的背景下，平均成交楼板价上涨了近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上涨至2013年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交价格，显然推高了原先的房地产市场价格预期，并给未来一两年的房地产市场的整体健康带来隐患。这使得一线城市的监管层在年末大量出台地方性的楼市调控政策，大幅增加土地供应，以减少市场系统性风险的隐患，一线城市的房地产市场面临着再度调整的局面。

一线城市土地市场高烧难退/

在这场浩浩荡荡的回归热潮中，恒大无疑是最为典型的代表。

7月4日入京首战之后，恒大在接下来半年时间连入三宗地块，共花费127.35亿元。随后，恒大又将战线铺展到华东区域。12月4日，恒大地产在上海连拿四宗地块，共计41.28亿元，并在当日下午斥资55.1亿元在南京夺地两宗。

一天之内高达96.38亿元的购地支出，让多位业内人士直呼“恒大太疯狂”，而恒大丝毫不掩饰自己回归一线城市的决心。在今年恒大地产的中期业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧曾表示，未来公司将适度增加一二线城市的开发比例，以平衡一二线城市和三线城市的合理布局。

恒大的表现只是今年众多房企扎堆一线城市的缩影，包括泰禾、旭辉、合景泰富等京外房企，都频频现身参与北京土地的竞拍。

根据中原地产市场研究部统计数据显示，2013年前11月，十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海）在一线城市权益购地金额为905亿元，相比去年同期的414亿元，同比上涨119%，此外，二线发达城市所占的购地金额为651亿元，相比去年同期的321亿元，同比上涨103%。

同时，2013年前11月，标杆房企在三四线城市拿地的金额总计147亿元，相比去年同期的110亿元，仅增加了37亿元。

即将出现的楼市调整/

一线城市的土地成交价格和金额的大幅上涨，让业界更加相信一个观点：因为房企的纷纷撤离三四线城市，所以一线城市的土地价格才会出现暴涨。中原地产的统计数据，为这一种判断找到了证据支撑。根据统计，标杆房企今年前11月在三四线城市的拿地金额占整个拿地总支出的比例仅为5%，而去年同期，该比例还有9%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，一些大型企业在一线城市增加布局，是为了平衡业务布局，实现资产分散配置的考虑，目的仍然是为了规避投资过于集中的风险。

与龙头房企的考虑不同，成长性的房地产企业所以会更多选择一线城市，是因为这些城市成交价格高，市场需求集中，便于大型企业集团进行管理。今年一线城市的拿地大户融创、泰禾，之所以砸下重金，高溢价拿地，均是受了上述管理理念的影响。

在这些因素的共同影响下，一线城市的土地成交价格一再创新高。

亚豪机构根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2013年11月北京市共实现土地出让34宗，环比增加了15宗，规划总建筑面积432.4万平方米，成交总金额407亿元，环比上月分别增长189.6%、381%。不管是成交块数还是成交面积、金额，都创下了今年以来的最高值。

与此同时，11月北京土地市场当中住宅用地共实现成交18宗，规划总建筑面积315.6万平方米，环比增加431.3%，同样创下今年来的新高。

不光是北京，包括上海、广州、深圳在内的一线城市，土地市场交出的成绩单都十分可观。根据上海易居地产研究院发布的统计数据显示，今年11月，一线城市土地成交建筑面积为850.9万平方米，环比增长66.2%，同比增长8.9%；成交均价为7490元/平方米，环比增长29.5%，同比增长81.5%。本月一线城市土地成交量明显回升，成交价格进一步反弹向上，创45个月以来的新高。

《每日经济新闻》记者根据多方数据统计获悉，北上广深四地2013年至今共计成交地块1115块，共计建筑面积9074.8万平米，共计成交金额4724亿元，平均成交楼面价为5205.65元/平方米。对比自2003年以来的数据，不管是成交金额还是楼面价均创造了最高纪录。

张大伟认为，在政策收紧下，2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观，地王上市的风险也在加大。

在这一背景下，一部分资金已经流露出转向二线乃至三线城市的动向。城市土地学会和普华永道昨日发布的 《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》称，资金转向二线乃至三线城市将是大趋势。尽管，市场对于二三线城市的供应量有争议，但比起一线城市因房价过高带来的风险来说，这些城市的风险仍然要小得多。