十余城市楼市新政纷纷出炉 调控方向分化明显

每经编辑 每经记者 胡健 发自北京    

每经记者 胡健 发自北京

近期，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施，这些对于短期市场运行可能会有一些影响。但与此同时，也有一些城市在悄然松绑。这使得那些企图通过这些措施去观察未来楼市趋势的人们感觉到诸多不确定因素。

但从另一个角度看，这或许也正是今后房地产市场的主要调控方式——用市场手段解决市场问题，政策层面只给出更具统一性的长效模式，而适时的微调，则交由各地根据不同城市的具体情况去决定其调控方向。成效如何，则需要等待市场给出答案。

楼市长效调控机制尚未完全建立，多个二线城市调控再加码。

昨日（11月26日），据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前已有12个城市出台新的楼市调控措施，除个别城市外，政策基调以收紧为主。同时，在北上广深调控政策出台后，调控潮由一线向二线城市蔓延。

链家地产研究院张旭告诉记者，11个城市都以收紧为主，限购以及限贷政策都有不同程度升级，短期内或对市场形成明显冲击。同时，各城市基本都对未来土地供应规模进行披露，以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡，出现全国“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

多地加码楼市调控

今年9月初，郑州率先出台地方调控措施，收紧了部分政策，比如“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房”。随后4个一线城市相继跟进，在广州出台楼市加码政策后，武汉、沈阳等二线城市也陆续收紧调控。

记者发现，按照国家统计局数据，已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%，在70个大中城市中涨幅偏高。

中原地产研究部总监张大伟说，后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个，这些城市要完成年度调控任务已基本无望。

从各地的调控政策看，主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主，以沈阳为例，其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时，武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

针对开发商的限价，各地都不约而同地指出：加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

值得关注的是，在此次调控潮中，12个城市中有9个表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或有所扩大。

武汉的政策明确，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去5年年均实际供应量增加20%以上。

据克尔瑞数据显示，很多二线城市面临着较大的供应问题，武汉市自今年3月以来，单月成交面积一直保持在100万平方米以上，但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，部分二线城市房价上涨的背后，是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远远不及市场需求、住房库存去化周期明显偏小时，就使得此类城市房价上涨具备内生动力。

张旭分析说，在短期政策出台的同时，各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露，这能够起到稳定市场长期预期的效果。

短期内或抑制房价

一位业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，政策在短期内将充当灭火器的功能，抑制房价过快上涨，不至于招惹中央太多“关注”，是政策出台最直接的原因。他半开玩笑地说，前不久有房价涨得快的，就被住建部约谈，这显然不光彩。

张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。目前二套首付比例出现不同程度的提高，短期内或会给市场带来明显冲击。

“在控制房价的年度考核目标下，政府控制预售证发放、对购房资格设卡、参与住房的定价过程，都将使得房价面临高压线。”严跃进说，预计第四季度此类城市房价将呈现接近环比零增长的运动轨迹。

上述说法在记者采访开发商时也得到了证实，北京南城某项目开发商工作人员说，目前政府的态度是必须按照政府限价来卖，否则就不发预售证。

但长远看，行政调控仍难以解决中国房地产和房价问题。严跃进说，城乡发展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期内得到改变。