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陈思进:北京房价会涨到每平米80万吗?

每经智库 2013-11-05 11:35:56

前些日子,国内某学者认为按之前涨价的幅度,到25年后北京房价将达到80万/平。他的逻辑是北京有大量的工作机会,将吸引源源不断的北漂。但是,他似乎忽略了支撑房价上涨的三大因素,即低利率、宽松的信贷政策、以及良好的就业前景……

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文/陈思进

前些日子,国内某位学者认为按照之前涨价的比例和幅度,到25年后,北京房价将达到80万人民币一平米。这在中国房价已被国内外普遍认定已然高到了匪夷所思的当下,立刻引起轩然大波,甚至《人民日报》也发文批评了这个论点。

这位学者认为,北京房价之所以能涨到80万人民币一平米,是因为北京有大量的工作机会,将吸引源源不断的北漂。但是,他似乎忽略了支撑房价上涨的三大因素,即低利率、宽松的信贷政策、以及良好的就业前景。

不错,从短期来看,过去10年房价确实翻了好几番,那是宽松货币的结果,尤其是前5年,拜美国金融海啸所赐,中国出口商品的需求骤减,出于无奈,中国政府投入4万亿人民币“救市”,这些钱多半进入了房市,使房价继续飙升。

但是从长线来分析,以宽松货币“救市”的方法虽然弥补了出口的损失,使中国经济率先从危机中解脱了出来,但房价飙升却给中国经济带来诸多不利。

据历史经验,高房价将给经济带来“七宗罪”:

首先,由于高房价带来的房地产暴利,吸引了大量的资本进入房地产行业,阻碍了其它产业的发展和就业岗位的创造,损害了实业;

第二,高房价挫伤民众的购买力,大幅降低内需,如果25年间房价翻三番,那绝对是恶性通胀,恶性通胀将会带来什么结果,就不需多谈了,届时就不是房价的问题,而是经济危机的问题,届时再讨论房价已经毫无意义了;

第三,高房价增加了国家的市政、住宅建设,及企业扩大再生产的成本;

第四,高房价拉大了贫富间的差距,其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会;

第五,高房价阻挡了人才的自由流动,妨碍了城市化的进程;请试想一下,当房子涨到80万人民币的价位时,哪个公司还请得起员工?哪个公司还租得起办公楼?哪个北漂还付得起房租?

第六,高房价消耗了人们宝贵的体力和精力,将导致未来人口的大衰退;

第七,高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

高房价对经济发展的危害很清楚了,再回过头来谈谈北京房价究竟有没有可能突破80万一平米。

如果以过往的数据按比例就能推出今后价格的话,那事情就好笑了。人要是按这个逻辑长大的话,到了50岁时,我们的身高都将要超过3米!金融市场要是都能够这样线形发展的话,A股早就破一万点,十万点都快到了。

其实,非但人的身高不可能线形增长,就是收入也一样。想要房价涨破天,必须满足支撑房价三大要素之一的收入来源。暂且不论中国很有可能陷入“中等收入陷阱”,发达国家如美国,也无法避免因收入不稳定而导致房价下跌的悲剧。

据美国人口普查局的数据显示,2012年美国家庭平均收入从51100美元下降至51017美元,比2007年衰退前降低了8.3%。而典型美国家庭的收入如果按实际价格来计算,要低于1989年的水平,已连续第5年下降了。也就是说,当收入增长到一定阶段时,非但难以再涨,下降都是有可能的。

当收入水平跟不上房价上涨的幅度,即便一味地宽松信贷,维持低利率,支撑房价上涨的平衡点也已经不存在了,房价下跌就成为必然。不然的话,美国也不会发生次贷危机,房价还应该持续上涨才合理。

而事实上从长线来看,房价仅仅和通胀率呈正相关,并不会随着经济增长和股票收益一起朝上涨。全球投机炒热房市的地区,无一例外都尝过自己酿制的苦果,美国、西班牙、日本、迪拜、香港、冰岛、加拿大、爱尔兰……

那位专家除了提出为何北京房价能涨到80万一平米的诸多原因外,还特别提及了东京和蒙地卡罗的房价,说他们的房价能涨到那么高,为何北京不能?

那么再让我们来做一个简单的比较:

首先,蒙地卡罗是世界著名的度假胜地、兼赌城,是全球富人的众望所归之处,具有非常的特殊性,尤其是人均收入,就超过了美国人均收入的几十倍!即便如此,其平均房价也不过25万人民币左右一平米,离80万还有很大的差距。其次,东京的人均收入是北京人均收入至少5倍!目前其平均房价还没有超过8万人民币一平米。提到东京,千万别忘记,当年东京房价也曾经如日中天,号称“买下美国”!结果呢,以大跌超过90%而告终,从此蛰伏20多年!

回顾金融历史400年,无一不是一个泡沫接着一个泡沫、以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。就举近几年和中国相关的泡沫吧:2007年下半年,我就警示中国股市有风险,结果A股从6000多点下跌到一千多点;2年多前开始警示金市风险,结果金价从每盎司1920美元,一度跌破1200美元一盎司。

而A股就是在“万点指日可待”的喧嚣声中,突然掉头向下的;金市也恰恰在“金价将涨到5000、甚至1万”的声浪出现时,开始下跌的。经济规律和大自然规律一模一样,往往盛极而衰!

前车之鉴,后事之师。遗憾的是,人性千年不变,而且从不吸取教训!等北京房价涨到一定的节点,就好似击鼓传花的游戏嘎然而止,最倒霉的该是那些最后接棒的人们了!

责编 邬晓丹

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