任志强的迷茫：地方政府卖地支持1000万户棚改

每经编辑 每经记者 尚希 发自海南三亚    

每经记者 尚希 发自海南三亚

今年以来，从地方政府卖地潮愈演愈烈，到各大城市地王纪录不断被刷新，再到房企提前完成半年销量目标，在严苛的政策调控之下，房地产行业似乎从未偏离过增长轨道。作为中国经济支柱的房地产行业，其之所以看起来“大到不能倒”，令调控效果难以彰显的根本原因，不在企业的逐利本性，而是货币政策和土地财政等根本因素没有变化。著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，2013年及未来很长一段时间，中国经济的核心与主体应当是改革，而房地产行业的发展将是进一步改革最重要的推动力。

昨天（8月14日）开幕的2013博鳌房地产论坛主题是“改革时代的地产新力量”。中国的经济结构与体制正在进入新一轮变革，房地产行业亦如此，这一背景令这一主题显得更有深意。2013年，宏观经济亟需破局，在历经多年政策调控之后，又逢新型城镇化机遇，房地产出路何在？如何展现新的力量？

在2013年博鳌论坛开幕前，华远地产董事长任志强曾有一个著名观点：新型城镇化和房地产没有任何关系。但在昨天（8月14日）的论坛上，任志强从1000万户棚改中算出了政府所需要的投资——1.2万亿元，以及这些投资资金的来源——卖地收入。

昨日，任志强在博鳌论坛上发表演讲，关于房地产行业今年的预测，他说，“我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们在不能完全弄清楚新一届政府在房地产政策上会采取什么特殊做法的情况下，所得出的结论。”

事实上，这不仅仅是任志强一人的观点，在今年的博鳌论坛上，所有嘉宾都觉得很难看清政策的下一步趋势，对政策趋势的迷茫，成为今年博鳌地产论坛与往年最大的差别。

长效机制的建立是首要问题/

在7月份的一次采访中，对于未来房价的预测，任志强直言，摸不清政策走势，放弃预测。此言一出，众人哗然，“预测帝都预测不了房价了”成为此后几天人们最热衷的话题。

“我把一、二季度的政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，一共9个字就变了6个，这说明什么问题，得想想。”任志强身后的大屏幕上，是他提前准备好的PPT，看似抛给大家一个开放式的命题，但答案，他也许已经找到了一大半。

“一季度说是稳增长、控通胀、防风险；二季度变成稳增长、调结构、促改革。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这3个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸哪个石头摸错了，要重新摸一下。”任志强直言，之所以自己表示“看不懂”,源于政策生变。

从去年的“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，到今年初“抓好房地产市场调控和住房保障工作”，“也就是说这两次会议发生了很多变化，所以我看了半天，实在不清楚到了9月份，第三季度会议的时候又会有一个什么说法。”任志强说。

“房地产调控的长效机制”成为论坛的焦点。在中国房地产业协会副会长朱中一看来，这需要更多采用税收、信贷等经济的和法律的手段进行调控，“完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括：应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。”

任志强认为，我国房地产目前的问题，首要便是长效机制的建立，“长效机制里可能涉及的一方面是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，土地制度问题。一旦土地制度问题从根本上得到解决，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化。”

任志强表示，现在已经看到新一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但究竟开放程度会如何，目前并不好说。“如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响。”他说。

对于房价的涨幅，任志强用了“平稳”二字来总结。任志强解释称，这是在不能完全弄清楚中央政府对房地产政策会采取什么样的特殊做法的情况下，所得出的结论。

1.2万亿将投向1000万户棚改/

任志强看到了城镇化的另一面，所以他敢于泼给开发商一盆冷水，“真正的城镇化与开发商没什么关系。”

之所以此前持有“城镇化与房地产无关”的观点，任志强认为，城镇化的第一步是把农民从土地上解放出来。“不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？”任志强曾如此反问。

在其看来，城镇化的核心是如何实现农民生存方式的成功转变，通过大量民营经济的发展和市场经济的发展来创造就业，从而实现他所理解的“城镇化”。但这更多的是停留在政策层面的城镇化，对于实际运行中的城镇化进程，与房地产开发依然有着千丝万缕的联系。

也正因如此，在昨日博鳌论坛的现场，任志强详解了关于城镇化的一些“数字”。

“2013年到2017年，有1000万套的棚改，而在北京门头沟区的试点，大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。”任志强进一步指出，中央政府最近提出，为1000万套棚户区改造要提供2400亿元，另外开发行要提供约8000亿元，解决一半的投入资金。“国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有1.2万亿了。”

这1.2万亿元从何而来？“只有卖新增土地。”任志强直言，绕了一圈，城镇化的落脚点依然回归到了土地上。任志强并没有否认此前的观点，而是言辞犀利地将观点转移到由此所带来的土地价格上涨的现状。

即便地价飙涨，开发商依然买账，这并不妨碍城镇化成为为更多的开发企业创造机会的“新舞台”。

对此，朱中一提出，对于新型城镇化的发展方向应该是推进以人为核心，“在过去住房严重短缺和重发展速度的年代，我们往往看重房地产业拉动经济增长的功能。现在新型城镇化强调以人为本、四化同步、产业带动和产城融合，要求住宅产业真正成为为百姓提供住有所居的重要民生行业，要求非住宅类房地产业能成为为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。”他说。

观点

中国房地产业协会副会长朱中一：

房价上涨快的城市要强化地方政府责任制

当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现。如在7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”在7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理的同时，仍然强调：“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不做调整。”另外，在新一届政府印发的 《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，仍将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为今年的一项重要工作。鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，我们也建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂勾，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。

路劲地产集团董事局主席单伟豹：

限购其实就是干涉

做市场就是不越位，不缺位，其实就是对市场是要管理的，但不是干涉，管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什么都可以。现在的限购、限价其实是干涉，而且不合法。中国目前的运行就是以不干涉为主，没有出台任何政策也是一种信息，其实就是说你们市场在上下限之内可以自由运行，我觉得是一个好的现象。

著名经济学家樊纲：

城镇化是以人为本，中美小城镇不可比

城镇化是以人为本的，城市发展、城市建设、基础设施建设和房地产，只有有人的地方，将来才有人买你的房子，只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有GDP增长的地方，将来才有税收，能够支付这些基础设施建设。

对于搞大城市还是搞小城市，我们说以人为本，你去问问这一代人，问问下一代人他们愿意在哪儿生活，他们愿意在小城镇生活，那当然就要发展小城镇，如果他们都愿意发展大城市，你去发展小城镇，谁来住？

大家都是搞房地产的，应该比我都清楚，老用美国和欧洲的小城镇和我们来对照，我想他们和我们是有差别的，第一，它是在一两百年的时间里发展起来的，因此有一个后现代化的过程，就是郊区化的过程。第二，它在一两百年的发展过程中，不断有退休人员退出大城市，到小城镇去生活。而我们是突发性地增长，我们的退休人口也许过两年就多了，我们的人口也在老龄化，但可能还没达到去小城镇居住的条件，小城镇的环境也还没有发展到跟大城市衔接的程度，在这种背景下，你想想人流会在哪里？

华远地产股份有限公司董事长任志强：

银行要缺钱，开发商可以借给他们一点

今年房地产商好像没有人喊缺钱，要钱的都是想再扩张，加速扩张的人说需要更多的钱。

现在房地产商真正讨论钱的问题是讨论那钱贵和不贵，你要拿稍微贵点的钱，可能满大街都是，恨不得投行、信托都追着你，问你要不要钱。所以不能说开发商现在很缺钱，只是在它贵和不贵之间，大家有些争议，大家愿意拿更便宜的钱，而不是愿意拿更贵的钱。银行要缺钱，开发商可以借给他们一点。