冯海宁：以立法确保调控政策稳定性

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◎冯海宁

近日，有媒体报道，有关地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。

如果这一消息属实，是一条好消息。因为楼市调控多年，所使用的“武器”基本上都是临时性措施，限购、限贷、限售等等。临时性调控措施的优点是，措施出台比较快，手段比较灵活，一般也能取得立竿见影的效果。所以，我们不能对临时性措施彻底否定。

但是，临时性调控措施的弊端也很明显。有媒体近日统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观调控政策达43次，房价同期上涨超过10倍。也就是说，过去出台的临时性调控措施并不少，但取得的效果极其有限，只能说适当延缓了房价上涨的速度和幅度，没有从根本上治理房价。

而长效机制则不同，因为所出台的措施有一定“生命力”，不会变来变去，就能给公众和市场一个明确而稳定的预期，这个预期包括监管者的真实态度是什么，措施是什么，市场发展趋势是什么。即让楼市前景明朗起来。经常预测房价而且预测较准的任志强之所以最近表示不敢预测房价，是因为他感觉决策层面态度不明朗。

楼市走势明朗，尤其是彻底明朗，显然，需要出台长效机制取代临时措施。而且，舆论也多番呼吁出台长效机制。但是，所谓的长效机制究竟是指什么，可能各方看法不一，期待不一。从相关报道来看，长效机制涉及财税、金融、土地等方面，房产税扩大征收试点范围也是必然的。

在笔者看来，不管最终出台什么样的地产调控长效机制，关键在于立法，即涉及房地产方方面面的改革，必须以法律的形式固定下来，而不是充满变数的一般性政策。必须对相关改革进行专门立法，才能给公众和市场一个稳定而明确的预期。换言之，才能对中国楼市进行有效的预期管理。

长效机制中必然少不了房产税。据悉，1986年颁布的 《房产税暂行条例》第五条规定：个人所有非营业用的房产，免纳房产税。这说明，目前面向居民住房征收房产税没有法律依据。今后房产税要全面推行，必须要由全国人大来立法。否则，就会存在各种各样的质疑，不利于房产税推行。

针对房地产开发中存在的问题，有必要修订 《城市房地产管理法》。要想让保障房走向规范、公平，必须出台《住宅保障法》等。对于土地财政，也需要完善相关财税制度，把地方政府的卖地权关进笼子。

既然国务院办公厅2月26日印发的 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出，要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。地产调控长效机制的出台应该是个大概率事件，值得我们期待，但何时出台，如何落地，也让人焦虑。