土地卖完才有真正的房产税

每经编辑 叶檀    

叶 檀

房产税应该征，不过对过渡期的乱象，对房产税被阉割之后的低效，要有足够的心理准备。

财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时表示，将加快推进营改增等相关税制改革，扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。

房产税与土地财政互相消解，靠卖地收入的地方政府不可能欢迎房产税。房产税增加持有成本，而土地财政需要维持高房价高地价，两者的目标截然不同。如果土地收入下降形成临界点，地方政府对房产税可能有兴趣，以目前土地财政收入与房产税的比例，两者远未形成此消彼长的关系。

以上海为例，房产税试点两年，2011年、2012年房产税收入分别为22.1亿元、24.6亿元，分别占当年财政收入的0.64%、0.66%。相比而言，2011年，上海土地出让金总额为1260亿元，是2011年房产税收入的57倍；2012年，上海土地出让金总额达875.78亿元，是2012年房产税收入的35.6倍。需要指出的是，所征房产税还包含商铺、写字楼，个人住宅房产税可以忽略不计。

清华大学白重恩先生的研究显示，上海房产税试点之后降低了房价，实际的房价比征收房产税之前的房价要低15%，确切说是比没有征收房产税的时候少增加了15%；而重庆则相反，房产税试点之后，房价比没有征收房产税的时候上涨了11%。这一数据令人生疑，从实际的房产交易来看，各区政府为规避房产税甚至区之间的政策信息都不一致，房产税是否落到了实处，很难说。

土地指标用完了怎么办？

上海实行土地指标平移，即对已批未供的土地，在符合法规和规划的前提下，将农转用和占补平衡指标调整到急需项目用地上来；对批而未供的土地依法予以收回，定向出让给急需用地项目；对用而未尽的，依法或协商收回，直接供给急需项目。如此一来，超前用完了土地指标的地区，仍然可以获得新的土地指标。

在土地价值没有被榨干之前，房产税不过是个点缀。虽然房产税很重要，但地方财政与城镇化由地方政府主导的现实，决定了土地而不是房产税，才是地方政府的命根子。地价高的地方不愿意征房产税，地价低的地方为了提升地价更不愿征。

据媒体披露，房产税试点征收扩围工作由住建部会同财政部、国税总局共同审定，包括杭州市在内，总计有4~5个城市上报了技术方案，既包括特大型城市，也包括一般省会城市和区域经济中心城市。按照会签的“杭州方案”，采用对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4‰税率征收；对于非普通住宅，以交易价格的8‰税率征收。这一方案与上海类似，加上政府征收可能会打折扣，考虑到杭州土地值钱，市区已扩展到周边的萧山、余杭等县，杭州市政府想必会理性，把房产税这头狼变为猪，再放出笼。

吸引资金，吸引人才，提升地价，扩展新区，这是目前城镇化的主线索，没有地方政府愿意本地率先征收房产税，降低本地的吸引力。从这个角度说，几个高房价城市一起推，不找单个试点，是更好也是更公平的选择。

土地财政方兴未艾，挤压了房产税的空间，要推房产税，先除土地财政，虽然房产税很重要，很重要。