要管住高房价 就要管住货币

每经编辑 黄人天    

◎黄人天（独立经济学家）

国家统计局近日发布6月份全国70大中城市住宅销售价格数据，不管是新建商品住宅还是二手房，北上广深等一线城市涨幅均 “名列前茅”。这已是上述一线城市连续六个月领涨全国，并且其同比涨幅还呈现逐月攀升的趋势。

值得一提的是，上述一线城市不仅均实行了“限购限贷”，还都采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势，其中北京的版本最严。

在今年上半年行政性宏观调控与宽松货币政策并行对冲的过程之中，二者的政策匹配度不佳，前者的力度不及后者，也就是说货币政策过于宽松，导致市场对于房价上涨预期过于强烈，进而房价上涨超出预期。

并且，央行投放的基础货币没有进入制造业投资，而是进入金融体系牟取投机利润，一部分进行各种形式的对外贸易套利，一部分进行各种形式的房地产贷款套利，国民经济已经陷入金融泡沫泥潭或者叫“流动性陷阱”，如果不是形势严峻，中央政府不会在5月份严厉打击对港贸易套利，更不会在6月份冒着触发金融危机的巨大风险进行收缩流动性尝试。

正是由于过量资本涌入房地产业和其后盾金融业，导致房地产商“不差钱”，也导致采用各种方式绕过限购限贷的购房者贷款宽松，进而房地产业供需两旺，房价节节上涨。市场经济中的微观经济主体是追涨杀跌的，手头宽裕预期楼市向好的房地产商涌向土地市场，又致使地王频出，而预期房价上涨的购房者和炒房者也争先恐后进入楼市，最终形成了上半年的红火楼市。

从本质上说，中国高房价问题就是个货币问题，房价与货币政策宽松度正相关。由于房地产按揭贷款对市场需求的透支、和投机资本对房地产金融性盈利机会的渴望，还由于超发货币形成的剩余资本无法投入实体经济，一有货币宽松政策，就会有大量金融投机资本涌入房地产业和其后盾金融业，牟取短期贷款和房屋倒卖等投机利润，导致房地产市场供需双方出现人为的“不差钱”状态，进而价格机制遭到扭曲，房价往往就在相当程度上脱离真实供求关系，嬗变为一个货币问题，实现了高度金融化。

如果货币政策全面放松，2009年和今年这样的高房价就会重演，即便房屋和土地存在高空置率也照涨不误，也就是说供求关系在宽松货币政策重压之下被扭曲了，原本不该涨的东西涨得离了谱。反之，如果货币政策全面收紧，2011年那样房地产业低迷也将指日可待，即便开发商们花大价钱聘请的研究团队搜罗出一大堆房屋供应减少的数据也止不住跌，也就是说供求关系又在紧缩货币政策重压之下被矫枉过正了，不该跌的东西偏就跌了。

既然中国高房价是个货币问题，那么要管住高房价的根本途径就是要管住货币。正所谓“解铃还需系铃人”，管住货币只能靠发行货币的政府。然而，政府的政策服务于政府的利益诉求，为了稳定经济增长从而稳定一切，政府又需要运用宽松货币政策进行经济刺激，于是就只有用“限购限贷限价”等行政性宏观调控手段来对冲宽松货币政策对房价的影响，以便既保增长又控制包括房价上涨在内的通货膨胀。

这是极其理想的经济政策绩效追求，事实上做起来很难。如何在政府失灵与市场失灵之间把握合理分寸，确实是永恒的难题，最能考验管理层的宏观分析、政策选择和行政执行能力。显然，去年以来的货币宽松有“过犹不及”的问题。

去年以来的货币宽松明显过度，央行对金融机构的货币需求几乎有求必应，以至于6月份央行意识到危机有意收缩流动性警告金融机构压杠杆降风险的时候，已然形成习惯性依赖的金融机构还普遍预期央行仍然会及时放水，岂料这次“央妈”溺爱不再，结果许多金融机构濒临资金链断裂才在银行间同业拆借市场集体“临时抱佛脚”，最终导致惊险万状的“钱荒”爆发。

间接的货币宽松也不可小视。在影子银行和剩余资本大行其道的局面下，即便外汇管理当局不干预汇市，收购外汇，同样有大量剩余人民币资本愿意交换这些外汇。国际热钱换成人民币进来之后直奔金融市场，套取人民币升值红利，或者投入房地产短期贷款市场或对外贸易套利市场牟利。而国内剩余人民币资本则拿着交换来的外汇奔赴美国，搞投资移民，购买房地产，奢侈消费，“支援”美国人民的实体经济复兴大业。

两相对比，国际热钱进来做的是纯金融套利，玩一圈连本带利扬长而去，而中国剩余资本出去花钱是投入实体经济消费，肉包子打狗有去无回。此消彼长之间，给中国经济留下的是房地产泡沫、出口贸易虚假数据、金融风险上升,给美国经济留下的则是实实在在的经济产出、就业增长、金融风险下降，输赢一目了然。

要管住高房价，就要管住货币。管住货币包括合理的国内流动性政策和对外汇率政策，必须有针对性地遏制围绕房地产业的短期贷款活动，包括银行贷款、信托贷款、委托贷款等等，不能让房地产商资金太宽裕，否则房地产调控就是一句空话。同时，积极干预汇市，遏制人民币汇率上涨预期，既防止国际热钱入境制造泡沫，也防止本国财富无谓流失，控制房地产业金融风险。