“钱荒”余波冲击 单一信托募资房企受影响大

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

6月份以来的“钱荒”警报，一度使银行流动资金出现严重短缺，也让一直被认为资金紧张的房地产企业感到心惊。6月的最后一周，地产圈内人见面的第一个问题就是“流动性收紧，有没有影响到公司的资金链”，而答案几乎无一例外是否定的。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，房企目前的资金充裕程度虽然还比不上2010年，但比2011年和2012年要好很多。只是相对的资金宽裕能维持多久，目前是一个未知数。

虽然上半年地产商从海外融资超过700亿元，多数房企也已经逐步摆脱了银行借款的单一融资渠道，不过有一点可以明确，那些过度依赖信托、私募等表外资产融资的企业，将会面临财务压力。

前5月资金很宽裕/

根据国家统计局的数据，今年前5月也许是房企资金最为充裕的时期。房地产开发企业到位资金45115亿元。这个数字不仅比去年同期多出1.1万亿元，也比2010年同期要高出很多。

今年房企资金如此充裕的原因，主要在于企业的销售情况较2011年和2012年前5月大幅好转。国家统计局的数据显示，房企到位资金中，定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。

克尔瑞公布的 《2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50》排行显示，万科和绿地的销售额增长幅度甚至达到了三到四成。

除了销售额的大幅增长外，房企通过境外市场融资金额也创了新高。中国指数研究院5月8日发布的《中国房地产上市公司融资状况分析》显示，2013年上半年，共有27家上市房企发债融资759亿元，已超2012年全年25%。

另一方面，开发贷的发放也在增长。国家统计局的数据显示，房企国内贷款8051亿元，增长27.9%。这使得地产商的资金较去年大为充裕。中国上市房企研究中心副主任张化东博士通过对A股上市房地产公司的净负债率跟踪分析，称目前是这些上市房企两年来资金情况最好的时期。房企的融资渠道拓展较好，对于流动性收缩应对能力更强。

张化东甚至预测，即使出现连续性的流动性收紧，以房企目前的资金充裕度，至少能维持两个季度才会有所反映。

显然，短期的流动性收紧，对多数地产公司来说影响并不大。《每日经济新闻》记者近日采访了碧桂园、绿城、万科、龙湖等多家企业，这些企业都表示，目前的流动性收紧对公司短期并没有影响。

事实上，很多公司近期仍在追加资金投入。此前绿地及福建泰坤贸易有限公司以47.21亿元竞得徐泾镇会展中心3号地块，刷新了上海的总价“地王”。

单一信托房企受冲击/

不过，流动性的收紧对部分中小企业来说影响巨大，尤其是那些资金大量来自于“影子银行”的房地产企业，甚至会有致命影响。

张化东认为，治理“影子银行”的影响更多的作用于增量资金，对存量资金的影响有限，关键看开发商如何应对未来的投资安排，如果在资金不充裕的情况下增加前端投资，风险就会被放大。

中国指数研究院上海研究总监陈延彬进对《每日经济新闻》记者表示，央行出重拳治理“影子银行”，受影响最大的，可能就是信托和私募资金。尤其是信托领域的单一信托。大规模使用单一信托募资的房企将会受到很大的冲击，接下来，这些企业的募资可能会发生困难。

克尔瑞研究分析师朱一鸣说，今年三季度有大量的信托面临兑付。国家对“影子银行”的治理，有可能影响到这些到期信托的再融资，对企业资金链产生较大影响。

《每日经济新闻》记者注意到，此前在行业内大量通过信托融资的企业，主要是中华企业、泰禾、阳光城、绿城等房地产企业。而从去年下半年开始，这些企业使用信托融资的情况发生了分化。以中华企业为代表的部分房企，目前为止仍然在大量使用信托融资。就在今年的6月26日，中华企业刚刚公布，拟向中信信托有限责任公司借款6亿元，期限两年，综合年利率10%。

而同样在2011年大量使用信托融资的绿城中国，从去年开始，就逐渐减少了信托融资的利用。《每日经济新闻》记者曾于6月29日短信采访绿城中国董事长宋卫平，询问“影子银行”的治理，是否会对绿城的资金链产生影响。后者回应：去年之后，持稳健姿态，运营平安。

热钱流出影响或更大/

相比“影子银行”，对房企未来资金链产生更大影响的，也许是海外热钱的大量流出。

6月20日，伯南克表示，在去年实施的第三次量化宽松政策将有可能于2013年年末缩减，并有可能在2014年某个时候最终停止该政策。在这一风向下，海外的热钱开始出现大规模流出新兴市场。

而此前，海外资本市场恰恰是内地房企融资的重要渠道。根据中指院的不完全统计，今年上半年房企仅通过海外资本市场发债融资金额就超过700亿元。今年上半年，绿地、万达、朗诗、均收购了在香港股市上市的企业，并被认为可能会通过这些被收购的香港上市公司融资。五洲国际、当代置业也在近期赴港上市。此外，多家A股地产公司的高管也向 《每日经济新闻》记者透露，近期有计划购买香港壳，并在港股市场上市。

但在QE3即将退出，海外热钱纷纷撤离的背景下，海外市场还能否充当房产企业的重要融资渠道，将是一个疑问。