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建业地产股权重组 扩张模式有风险拟重回郑州?

2013-06-20 01:21:43

记者了解到,建业地产今年的土地款预算为30亿元,而公司方面也拟将布局重心转回至二线城市郑州。

每经编辑 每经记者 王杰 发自北京    

每经记者 王杰 发自北京

建业地产股份有限公司(00832,HK;以下简称建业地产)日前宣布,其间接全资附属公司建业中国与开封(楼盘)大宏、建业大宏、森林半岛、开封建业及酒店公司订立股权重组协议。

据了解,此次交易完成后将为该公司带来约1.71亿元的收益,并产生净现金流约0.32亿元。该笔收入可进一步加强集团的流动资金,为其日后收购土地提供资金。

此举被业内人士视为建业地产为缓解其负债压力,并实施战略转向所做的准备。财报显示,建业地产当前的负债压力较大,其2012年年报显示,流动负债已超135亿元。

《每日经济新闻》记者了解到,建业地产今年的土地款预算为30亿元,而公司方面也拟将布局重心转回至二线城市郑州。建业地产千万平方米以上的土地储备,都位于“供大于求”的三、四线城市。

业内人士指出,建业地产目前重心的转变,表明其原先进军三四线城市的决策或是不明智的。但建业地产仍高负债拿地,这将不断积累各种风险。如财务上会使拿地的杠杆风险加剧;经营上会出现市场消化不良的风险。对于建业地产而言,此类风险或将拖累其正常的业务发展。

股权重组或为缓解压力/

根据协议,建业中国向开封大宏出售建业大宏60%股权,代价为人民币2.88亿元;建业中国向开封大宏收购开封建业20%股权,代价为人民币0.3亿元;建业中国向建业大宏收购酒店公司100%股权,代价为人民币0.81亿元;开封建业及酒店公司分别偿还结欠建业大宏的贷款人民币1.34亿元及人民币0.10亿元。并且在股权重组协议日期,建业大宏及森林半岛并无结欠建业中国的贷款。

据悉,在6月17日及在股权重组协议完成前,建业大宏及森林半岛(建业大宏的全资附属公司)均是建业地产拥有60%股权的附属公司。待股权重组协议完成后,建业地产与建业大宏及森林半岛均将并无拥有任何股权或应占权益,而建业大宏及森林半岛将不再是建业地产的附属公司。开封建业为建业地产拥有80%股权的附属公司,待股权重组协议完成后,开封建业将成为建业地产的全资附属公司。

此举被业内人士视为是建业地产为缓解其销售、负债压力,并实施战略转向所做的准备。

6月13日,建业地产发布销售公告称,今年1~5月,建业地产合同销售金额达47.1亿元,较去年同期的35亿元上升了34.5%;合同销售面积达66.65万平方米,较去年同期的52.29万平方米上升了27.4%。

有业内人士指出,按照建业地产前5月销售66.65万平方米的水平计算,2013年的平均月销售额为13.33万平方米。实际上,这样的速度并不比2012年的水平好多少。“相反,随着目前楼市调控的深入,销售速度将带有下滑的预期。”

根据建业地产的综合财务数据显示,2012年末的现金及现金等价物为39.50亿元,而2011年末的现金及现金等价物为32.56亿元。负债方面,包括银行借款、其他借款、预收款项等诸多内容在内的流动负债为135.14亿元,其中2011年末为137.61亿元;而非流动负债达到了52.11亿元,而2011年末为67.52亿元。

第一上海证券有限公司策略师岑智勇表示,对债券投资者而言,企业是否具备足够的偿债能力,将影响风险系数。公司的地产项目过于集中,以及消化能力不大,都可能影响集团的偿债能力。

三四线城市楼市风险渐显/

建业地产当前的困境与其立足三四线的战略受挫不无关系。一直以来,建业地产的布局重点都在三四线城市。建业地产的土地储备城市分布图显示,其在郑州的土地储备仅占21.3%。而在安阳、濮阳、济源等17个三四线城市的土地储备高达78.7%。

1月14日,建业地产在官方网站上表示,2013年,建业地产将真正进入战略的纵深阶段,并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市,总体开发规模达到600万平方米以上,销售目标将达300亿元。

值得注意的是,目前部分三线城市开发大盘所蕴藏的风险已逐渐显现。中国房产信息集团发布的《中国城市发展前景与风险排行榜》报告指出,一些三线城市的风险主要表现在供求关系上,由于本身的需求量并不足以对当前大规模开发形成支撑,这些城市未来风险正在集中展现。

建业地产2012年年报显示,公司在河南三门峡的土地储备占到土地总储备额的2.8%。而在上述《中国城市发展前景与风险排行榜报告》中,三门峡位列全国城市市场风险排行榜第37名。

亚豪机构市场总监郭毅表示,三四线城市的需求只集中在当地人群中,吸引力有限。这些地区土地成本较低,吸引了一些大型房企来此发展,并且开发的项目规模都较大。而当地房企也在开发楼盘,这使得这些地区的房地产开发规模急剧增加,从而形成了很多三四线城市项目滞销的局面。

扩张之路并未停止/

上海易居研究院研究员严跃进表示,对于一家深耕河南的地产公司而言,建业地产的土地储备已经高达1322万平方米,但今年建业地产的土地款预算仍在30亿元人民币,这种格局已显示了其扩张的意图。

建业地产曾宣布,其拥有51%权益的间接附属公司河南建业泰宏置业有限公司,于2月21日获得了郑州市二七区6宗土地,总面积23亩,拿地总价为7亿元,折合土地成本约为1039元/平方米。

尽管自去年以来,建业地产拿过的地块不在少数,但在郑州拿地却不多。资料显示,仅于去年5月29日,建业地产旗下两家间接全资附属公司以共约1.54亿元的价格拿过郑州新区两块地。

而此次建业地产仍选择在时隔大半年后,重新“杀回”二线城市郑州的中心区拿地,难免不让人联想,是否是因为目前建业地产重点布局的河南三四线城市不被市场看好,从而公司方面拟将布局重心转回至郑州。

3月27日,建业地产首席执行官陈建业于香港业绩发布会上亦表示,争取在未来1~2年内夺回郑州的第一市场份额。而据建业地产首席财务官及执行副总裁胡冰介绍,“去年,我们是以675元/平方米的成本新增了414万平方米的土地储备。”

建业地产财报显示,2011年净利润为6.67亿元,2012年这一数字为8.23亿元。2012年的净利润相比2011年增加了约1.55亿元。

严跃进分析认为,建业地产借股权重组的模式来实现扩张,表明了其企业战略的转向。但在他看来,即便建业地产从三四线城市撤回二线市场,仍不能在短时间内化解已有的风险。事实上,建业地产借股权重组的模式来加快扩张步伐,本身就可能衍生出新的市场风险和财务风险。因此,作为管理层,应对这种风险保持清醒的头脑,防止出现“扩张不力反而受困”的经营困境。

针对上述疑问,记者将采访提纲发至建业地产,但截至发稿时,尚未得到回复。

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