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5月房价迂回上涨 各地调控或将加码

2013-06-19 01:25:03

每经编辑 每经记者 胡健 发自北京 实习记者 叶燕婷 发自深圳    

每经记者 胡健 发自北京

“国五条”落地已近三个月,房价仍在迂回上涨。

昨日(6月18日),国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,5月新建商品住宅价格环比综合指数比4月份上升0.91%,但环比上涨的城市数量已从最高点的68个回落到65个,环比涨幅在4月出现回落后继续收窄。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者,房价上涨势必引来政策继续干预,北京6月初在资金监管与预售证发放方面出台执行细则便是最好的说明。他判断称,未来其他地方或将效仿北京出台更严格的监管措施,以引导市场预期。

环比涨幅连续两月回落

全国房价涨幅略有放缓。

国家统计局数据显示,5月70城新建商品住宅价格环比综合指数比4月份上升0.91%,涨幅进一步趋缓。二手住宅平均价格环比指数为100.49,比4月降低0.03。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,5月新建商品住宅价格环比涨幅比4月缩小的城市有34个,其中福州、郑州、广州、成都的缩小幅度均在0.6个百分点以上;二手住宅价格环比涨幅比4月缩小的城市有30个。

与之前数月一线城市领涨不同,5月房价环比上涨最快的是三线城市桂林,涨幅为2.9%,而一线城市中的北京、上海、广州、深圳环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.5%、1.9%,相比4月均有所回落。

上海易居房地产研究院研究员郑红玉告诉 《每日经济新闻》记者,3月份将成为本轮房价上涨中环比涨幅最大的月份。

据郑红玉预测,房价同比涨幅将继续扩大,预计将于今年四季度或明年一季度见顶,但环比涨幅将不断缩小。

中原地产监测数据显示,5月国内主要城市成交量继续小幅回落6%,但依然高于去年月均水平。

业内对调控预期存分歧

尽管环比涨幅有所回落,但同比情况不容乐观。数据显示,70城新建商品住宅价格同比上涨5.65%。

“自2012年二季度同比降幅持续收窄,至2013年1月份同比止跌回升后,涨幅不断扩大。”郑红玉告诉《每日经济新闻》记者。

“如果今年楼市信贷不收紧,房价必然继续上涨,特别是一线城市。”中原地产研究总监张大伟指出,自2012年以来,信贷规模增长较快,成为房价反弹的重要推手。

链家报告认为,新一轮调控遏制了房价过快上涨,但市场下行趋势并未形成,本轮调控效果明显不及2011年。

继出台“国五条”执行细则后,北京出台了新的限价方案,即对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格,且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

胡景晖认为,未来其他地方或将效仿北京出台更严格的监管措施,以引导市场预期。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌却称,在目前实体经济增长势头趋缓背景下,短期内不太可能进一步加大调控力度,包括按揭贷款政策和税制变动等。决策者可能根据未来房价走势在必要情况下继续执行以行政手段为主的措施,如限购或限价。

关于5月国家发改委所称房产税“今年会有具体动作”,胡景晖表示,推进房产税改革试点,无论对于帮助地方政府尽快摆脱对土地财政的过分依赖,还是平抑房价和租金,都将起到重要作用。

深圳房价创3年新高 调控及保障房建设难题待解

编者按

5月,69城房价同比上涨,深圳房价创3年新高,一线城市地王频现……新一轮上涨已经到来?

一边是房地产调控不断加码,另一边却是地王频出、房价不断上涨的现实。历年来地产调控大棒是否都变成了绕指柔?中国的房地产调控还有哪些招数可使?中国地产市场走势又将如何?

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

近日,深圳市规划和国土资源委员披露,深圳5月新房均价已高达22322元/平方米,创下2010年3月以来的新高。

《每日经济新闻》记者查询深圳房地产信息网数据获悉,今年前5月,深圳新房月均价都高于去年18900元/平方米的年均价,而其中单价突破2万元大关的也有3次。

调控与房价的“纠葛”/

今年深圳的房地产市场到底有多火爆?半年内,热盘遭抢购,莱蒙水榭春天开盘四小时,八成房源已被抢购;万科翰邻城、金地名峰等项目更是在夜间悄然开盘,当晚销售均达九成。除此之外,二手房市场3月份爆发的上万套成交量也让人记忆犹新。

历年资料显示,从2005年起,深圳新房成交均价一路从7040元/平方米上涨至18900元/平方米,2010年这个数字更是达到20205元/平方米,2011年至2012年稍有回落。

另外,买房难问题也较为突出。从2005年到去年底,深圳居民人均可支配收入从21494.40元增加到40742元,增幅达89.5%。同一时期,深圳住房均价由7040元/平方米涨到今年5月的22322元/平方米,涨幅高达217.1%,收入增幅远远落后于房价涨幅。

而根据中企资本周刊 “盘点十年房价”数据显示,1993年到2012年,全国城镇平均房价10年间从2381元/平方米上涨到5791元/平方米,10年上涨143%,年均递增10.3%。其中,北上广深四个一线城市的涨幅更是分别达到365%、500%、261%、233%。

就在房价一路上涨的这几年,国家房地产调控政策不断加码。

其中,税收政策是调控的重心之一。2005年起对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税;2011年起在重庆、上海两地实施房产税试点,并确定今年内将扩大试点范围;2013年2月的“国五条”要求“二手房交易个税按个人所得的20%征收”。

信贷方面,十年间二套房首付由30%上升至60%;2010年房价疯涨时,银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷;2011年开始要求严格实施差别化住房信贷。

在土地方面和住房建设上,2005年至今国务院多次要求增加住房建设用地和普通住宅的供应;2006年“国六条”中明确规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”。

其中,“限购令”被普遍视为杀伤力较大的应急性调控手段。2010年4月 “新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后,包括北上广深等49个房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为“限购令”。

一线城市“地王”频出/

知名地产专家和评论人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为,地价涨小产权确权、农地流转、宅地上市会让几乎所有的老百姓获得收益,农民带着土地产生的财富也可以进城了,这对城镇化是个良性的过程,土地应该大量放出。

事实上,土地供应量却在不断下降。从2011年的21.8万公顷到今年的15.08万公顷,国家已连续3年降低全国住房用地供地计划。而数据显示,2012年全国300个城市实际共推地15.8亿平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地推出5.4亿平方米,同比下降17.3%。

去年,深圳住宅用地全年累计供应仅50万平方米,同比减少61%,降幅最大。而在商办类用地方面,深圳全年累计供应量也不超过百万平方米,同比减少78%。

陈宝存认为,土地供应减少,政府没有足够的资金,新的土地的收治和“七通一平”工作随之难以高效开展。他表示,现在北京都是通过银行贷款来做土地收储,土地整备速度跟不上,导致一线城市开发商想拿地政府也拿不出来,或者只拿出毛地,不给净地,开放商拿地成本大大增加。

今年一线城市的土地供应依然维持“僧多粥少”的情况,各大开发商为一块地举牌拼杀数百轮的并不鲜见。5月份,广州白云区同宝路8号、10号地块,番禺万博商业区地块四,海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录,“地王”接连不断地出现。5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块又以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。

地王频出也令土地出让金呈现爆发式增长。据中原地产统计,前5月北上广深的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额,同比上涨350%。其中,北京与上海的土地出让金均超过500亿元。

对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析,土地市场价格是滞后市场的,实际这一轮地王的出现是因为去年以来房地产市场价格的上涨,不仅房价上涨了,开发商资金宽裕了,整体市场的预期也出现了扭转。

同时,易居房地产研究院数据显示,5月10个典型城市在土地成交面积同比增幅45%的情况下,土地成交均价同比暴增215.7%,达3015元/平方米。业内人士表示,整体而言,地价最终会体现在房价上,供应量上不去,资金相对充沛的开发商只能以高价抢地,最终还是购房者承担不断推高的房价。

保障房建设仍存难题/

中国房地产学会副会长陈国强分析,调控政策的初衷是限制楼盘均价,但实际上只是推迟了高价楼盘的开盘时间,打乱了新房上市的节奏,致使当地出现新盘供应不足的状况。今年“国五条”20%个税推出后,减少了二手房的上市量和成交量,市场因供给不足出现“量跌价涨”的怪圈。

另外,由于各项调控政策都在试水初期,效果也难以达到预期。如房产税,目前试点城市只针对新购置的住房征收,并未对投资客已持有的多套住宅下手。陈国强表示,如果未来仍然只涉及“增量”而不触动“存量”,或税率税基无明显的上升,那么短期内对房价的影响比较有限。

在抑制投机性需求方面,采取了征收个人所得税、调高按揭成数、加息等措施。陈宝存则认为,在相关交易环节加大征税力度,表面上在一定程度内抑制了炒房,实际上却是阻止了房源的流通和房地产市场的配置,不少卖主将税收成本转嫁到买主头上,最终又刺激了房价的上升。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉则向《每日经济新闻》记者表示,我国楼市发展体系不完善,监管不到位等加剧了房价调控的难度。另一方面,财富效应过度集中于楼市,投资与刚性需求结合在一起,更加导致调控难以发挥实质性作用。

保障房缺失一直以来都被视为房价不断攀升的原因之一。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出:“保障房的问题有五个:谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管,现在还没有搞清楚,光是把任务定出来了。”

2010年,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出,当年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,共计580万套的目标,最终完成情况大打折扣,根据国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示,保障性住房(经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%;棚改房用地完成计划的40.2%。

2011年,国家对于保障房建设的规模要求进一步扩大,“十二五”期间计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套,其中2011年新开工建设1000万套。

财政部曾在《廉租住房保障资金管理办法》中明确指出,2008年起,土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公开信息显示,2012年,全国保障性安居工程财政支出3800.43亿元中,来自土地出让收益支出的仅为593.01亿元,对比1.95万亿元的当年全国300个城市土地出让金,用于保障性住房的土地出让金占比仅为3.04%,远远未达到10%的标准。

近几年由于大面积的保障房建设,带来的是财政投入资金和住房用地的压力不断增大。以深圳为例,2012年新开工保障房7.3万套,建设资金总需求140多亿元,而统计的资金缺口高达110亿元。为了筹资,政府推进企业利用自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房并用企业集资、商品房配建保障房等方式解决资金和土地问题。

陈宝存认为,这些保障房数量是上去了,但是也存在一些问题。首先各类职工集资建房与普通老百姓关系不大;其次目前大量的保障房是开发商在建商品房时配建的。保障房建设由开发商完成,建得越多,商品房成本越高。反过来老百姓对房价预期提高,最后保障房、商品房都会涨价。

多因素助推一线城市房价/

近期,由中国金融四十人论坛课题组完成的 《土地制度改革与新型城镇化》报告提出多种土地改革方案,包括改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地、地方政府的卖地收入归中央、政府不再参与基础建设、公共设施以外的土地征收、出让过程等。

但对于此方案,很多业内人士并不买账,认为方案过于理想化。张宏伟认为,减少土地收入后,地方政府财政收入将大幅减少,在找到新的可替代“盈利”模式之前,这种财政结构很难改变。陈宝存也表示,城镇化过程中,土地出让金存在是必要的。它是政府治理土地的资金来源,另外,目前的保障房建设、教育、水利水电等都要要从土地出让金中拿出,“零地价”是不合理的。

未来房价如何?张宏伟认为,一线城市供需面紧张,未来房价上涨是必然的。

根据中原地产研究中心统计数据显示,全国主要的一二线城市中,截至6月初的库存为171.73万套,相比年初的180万套减少了5%,四个一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套减少到19.98万套。

同策咨询数据显示,今年一季度一线城市商品住宅的供求比平均值为0.63,巨大的市场需求,加上供应有限,使得一线城市住宅市场陷入供不应求的局面,出清周期持续下降。

张宏伟表示,目前所有的调控政策更侧重于打击投机性需求和完善整个征税体系。只要投资性需求不过多地干扰房地产市场,房价的涨跌还是取决于市场需求。陈宝存亦表示,城镇化过程中,刚需导致房价上涨是一个趋势,但必须严格控制涨幅。

“高房价有利穷人”论缺乏起码温度

◎邓海建

楼市永远是个不断“见证奇迹”的地方。奇迹不仅有价格,还有宏论。6月8日,独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石接受媒体采访时称,“如何建立合理的住房体系?就应该让豪宅卖出天价,然后政府有钱了,就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财,而是让穷人能住上房子。”6月17日,《人民日报》针对此说法刊文称,高房价竟然成为有利于穷人住上房子的借口,实属奇谈怪论。

这几天,网民将“高房价有利穷人”形容为“流氓强暴有利于良民提高战斗力”。被誉为“索罗斯中国门徒”的金岩石,在被主流媒体批为奇谈怪论、歪理邪说之后,还是连发两条微博,自证清白,坚称“市场是买卖双方的博弈,成交即合理,高房价伤及贫民,故保障房是政府的良心”!他还反问,“《人民日报》文章的主导思想依然是让商品房巿场承担保障责任,为政府的失职开脱。请公论:保障房责任由谁承担?豪宅补公租何错之有?”

先来分析两个核心问题:第一,高房价真不是让富人发财吗?国家信息中心报告曾指出,1998年至2006年,以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%,而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。按照今年官方公布的“2012年基尼系数为0.474”比照,房地产业突飞猛进的那些天量货币,果真流到穷人那里去了吗?第二,“豪宅补保障”的说法靠谱吗?中国的保障房,不是靠土地出让金建设起来的。不妨看看政策吧——2011年年中,财政部、住建部就联合发出通知,强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据机构测算,土地出让金和公积金收益部分相加,大约可筹集到保障房所需资金的20%到25%。剩余的,还有巨大资金缺口。换言之,高房价对保障房做出的“贡献”,怎么都算不上“主流”。

金岩石的逻辑,也许确有独辟蹊径之处,但这样的论调,显然缺乏起码的温度,显得乖戾而悖逆现实——尤其是在房价居高不下、宏调亟待转身的背景下。6月18日,国家统计局发布2013年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,5月70大中城市中65个城市新建商品住宅价格环比上涨,桂林涨幅最高,为2.9%,64个城市二手住宅价格环比上涨,涨幅最高的是北京,为1.7%。这个时候,如果继续放任“涨价有理”、放任价格泡沫的崩盘风险,伤害的恐怕不仅仅是穷人而已。也正是基于这样的价值判断,大多经济学者认同 “高房价危及经济大局”之说。

这些年,围绕买房与卖房的经济学惊人之语层出不穷:比如早期的 “每个人都想买房的观念非常错误”;2008年底,有专家说“现在买房就是爱国”;此后是“未婚女青年”、“丈母娘”等“推高房价”的各色归因说;即便是2013年,“国五条”出台,各种“谨防误伤”的谆谆教诲也时有耳闻……老总搭台、专家唱戏,语不惊人死不休,反正吹牛不上税、扯淡无下限。

诚然,经济学家的“梦呓”,可能都会找到模型或依据。但在所谓的绝对理性之上,还应该有温热的“穷人经济学”。正如学界人士所言,经典社会学家早就论证过,人类理性及理性决策根本上是建立在非理性基础之上。譬如一旦离开信任,活跃在市场上的理性经济人就连一张合同都签不下来,而信任、特别是死心塌地的信任,显然是非理性的。最简单的例子就是——当代经济学就是以“理性的不完善”为逻辑起点的。那么,当我们的经济学家在理性的帽子下胡言乱语或信口开河的时候,其情感与心理究竟何以皈依、这样的经济学观点又有多少工具意义?

中国的经济学家都不是喝理性的西北风长大的,就像中国的房子与价格也必得放在国情下考察一样。为什么专家的立场与观点会成为舆论风暴?除了真知灼见之外,或者也与专家话语权的滥用、房地产领域复杂角力等大有干系。

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