23天后的兑付难题：新华信托一地产项目至今仍是空地

每经编辑 每经记者 杨羚强 实习记者 顾晟昱上海摄影报道    

每经记者 杨羚强 实习记者 顾晟昱上海摄影报道

再过23天，新华信托旗下一款信托产品——上海录润置业股权投资集合资金信托计划就将部分提前到期。然而，《每日经济新闻》记者经过实地考察，发现该项目目前还未开建。

项目相关负责人表示，项目半年之内肯定无法建成，通过项目销售回款兑付信托已无可能。由于无法通过上海市杨浦区房地产交易中心调查项目的土地抵押情况，上述项目除信托融资外还有无其他借款负债抵押是个未知数。在担保方邹蕴玉及上海高远置业（集团）有限公司被曝因借贷纠纷陷入债务危机的情况下，新华信托是否能够确保上述项目的信托资金能按时兑付，或存变数。

项目现场还是空地/

多家销售信托产品或者推介信托产品的网站信息显示，2011年1月，新华信托·上海录润置业股权投资集合资金信托计划成立，通过发行四期产品共募集8.5亿元，预期年收益率为9.80%或12%。

据了解，该信托以增资方式投资于上海录润置业有限公司 （以下简称录润置业），即上城广场的项目公司，增资后信托计划将持有项目公司98.84％的股权。按照约定，该信托期限为3年，将于2014年1月10日到期。另外，满2.5年后，信托计划可提前或部分提前终止。这也意味着下个月10号，该信托的投资者便可提前兑付。

但自从去年以来，这一信托计划的还款，就因为所开发项目工程进度的严重缓慢而存在巨大的不确定性。《每日经济新闻》记者于6月14日前往录润置业所开发的位于杨浦区淞沪路、三门路路口上城广场的施工现场。

工地门口的一张工程概况牌上的标注显示，上城广场桩基工程的开工时间为2012年10月28日，竣工日期为2013年4月26日。按照上述工程概况牌，上述项目应该已经开工。

但记者透过工地大门门缝查看施工情况却发现，整个工地目前还是大片光秃秃的水泥地。缝隙间长满了杂草，工地内既看不到施工设备，也不见任何施工人员。

上述项目的工程负责人王建国称，他表示项目正在打桩，具体事宜要咨询新华信托，他们规定需保持口径一致。

《每日经济新闻》记者随后以投资者名义向新华信托询问该信托目前的进展情况，以及未来能否如期兑付，新华信托一位工作人员表示，该信托第一次的派息已经支付出去，目前一切运行正常，他们发行的信托从未有过不兑付的情况。而项目工程进度等具体情况，需要咨询该信托的项目负责人袁经理。不过，记者随后拨打该工作人员提供的袁经理电话，始终无人接听。

信托偿还留悬念/

新华信托于2012年10月22日发布的录润置业信托财产管理报告中指出，截至2012年9月30日，信托资金运用共计约8.05亿元。主要用于归还股东借款、前期工程费、财务费用、管理费用等。由此可见，前期信托募集资金已被充分利用，所剩余的不多。

由此可见，项目的销售收入显然将是该信托计划的主要还款来源。但问题是，截至目前上述项目仍然还是空地。而按照上海的平均施工进度，从拿到规划施工建设许可证，再到项目达到预售的标准，通常需要9个月的时间。在这样的情况下，通过销售收入来兑现信托计划的可能性并不大。

中房信资深分析师薛建雄指出，信托到期却无法通过获取销售收入来兑付。担保方将因此承担义务，履行还款约定。然而，《21世纪经济报道》今年1月的报道却称，该信托的担保方邹蕴玉以及上海高远置业（集团）有限公司（以下简称高远置业）由于借贷纠纷，已经陷入债务危机。

记者在上海工商局网站上查询到，高远置业2009年～2011年的年检正常，但并没有2012年的年检信息。而高远置业的工商注册地址延安西路895号10楼，也已成为一家银行的办事处。

在此种情况下，邹蕴玉及高远置业显然已经无法为该信托做担保。今年1月28日，新华信托曾发公告，录润置业已通过董事会决议将法定代表人由邹蕴玉变更为录润置业总经理淦彤军。受托人将进一步采取措施确保录润置业施工项目的正常运作。

“找新华信托，到期后他们肯定有办法来还钱的。”王建国面对记者以投资人名义询问时如是表示。上海市律和理律师事务所合伙人陈太贵指出，如果担保人不能履行担保义务，信托公司最终或许可以将该项目的土地等资产整体出让，以此来兑付信托。

新华信托在2012年10月22日发布的录润置业信托财产管理报告中指出，上海录润项目占地面积约26460平方米，建筑容积率4，地上可建面积为105840平方米。薛建雄指出，参考去年新江湾地块的出让价格，录润项目土地的楼板价约为1.5万元/平方米。以此推算，目前该土地价值约为15.876亿元。

按此土地价格，拍卖的土地收入应该足以用来兑付信托计划的融资。但其中的前提是录润置业没有其他的负债，上述上城广场也没有其他的债务抵押情况。但新华信托的报告却透露，2012年9月30日时，上述项目的负债达到4.03亿元。

业内因此担心，土地拍卖收入，在偿还完项目的所有负债后，余下的资金是否还足够兑付信托计划。为此，《每日经济新闻》记者前往上海市杨浦区房地产交易中心，查询上述项目的抵押情况，却被该交易中心方面告知，上述地块没有明确的地址，还无法查询其实际产权和抵押情况。