地方版“国五条”细则落地50天 开发商分化加剧

每经编辑 每经记者 徐杰 王杰 查道坤 发自杭州 北京 南京    

每经记者 徐杰 王杰 查道坤 发自杭州 北京 南京

从3月底到现在，北京、上海、广东等地的地方版“国五条”实施细则已经落地50天，但不同区域市场“国五条”的实施效果迥异。

在厦门，房屋销售依旧是量价齐升，开发商急切地在土地市场高价买地补血；在杭州，成交量开始下跌，也有楼盘开始降价销售。在北京和上海等一线城市，虽然刚需楼盘成交依然活跃，但是中高端和改善性住宅市场的营销却是如履薄冰，开发商小幅上调售价，都有可能让成交出现“滑铁卢”。

市场的成交热度差异，令本来就已经差异明显的房地产行业阵营，面临进一步的洗牌。本期，《每日经济新闻》记者调查了北京、上海、广州、杭州等地的几个楼盘，试图展示各地“国五条”细则下开发商两极分化的不同表现。

杭州楼市“退烧”中国铁建一楼盘率先降价

每经记者 徐杰 发自杭州

“国五条”出台前后，在签约量方面，杭州楼市呈现出明显反差的市场现象。

杭州市统计局最新公布的数据显示，商品房销售增幅回落明显。今年1~4月，全市新建商品房销售面积357.38万平方米，增幅较1~3月回落9.6个百分点。其中住宅销售面积310.05万平方米，增幅较1~3月回落13.6个百分点。在这样的背景下，中国铁建旗下的杭州国际城率先大幅降价，成为杭州市场上率先降价的楼盘之一。

二手房成交增速回落/

杭州统计局日前公布的数据显示，1~4月，杭州全市新建商品房销售面积357.38万平方米，同比增长59.3%，增幅较1~3月回落9.6个百分点，其中住宅销售面积310.05万平方米，增长62.2%，增幅较1~3月回落13.6个百分点。

若从单月的签约数据看，亦同样可见楼市已出现回落态势。根据杭州透明售房市场研究院统计，杭州主城区新建商品房1至4月签约数据分别为，4677套、1924套 （春节假期因素）、4755套、4443套。

二手房方面呈现出的回落态势则更为明显。来自上述统计部门数据显示，1~4月市区二手房成交19778套，同比增长187.1%；销售面积181.04万平方米，增长191.5%，增幅较1~3月分别回落165.4和150.3个百分点。

杭州透明售房市场研究院统计，4月杭州主城区二手房签约2394套，为3月8627套的27.75%，降幅72.25%；而在3月，共签约8627套，签约面积为72.28万平方米，为2013年2月份1067套的8倍。

为控制过快上涨的房价，打击投资性购房需求，将房价控制在合理的范围之内，今年2月20日，国务院出台国五条，其中最受关注的便是 “对出售自有住房按规定应征收20%个人所得税”。4月底，杭州出地方版细则出台，但未对税收办法进行具体说明。

而在此前，杭州新建商品房销售明显攀升。数据显示，一季度新建商品房销售面积242.46万平方米，增幅由去年同期的-22.2%上升至增长68.9%。其中住宅销售面积208.59万平方米，由去年同期的-25.4%上升至增长75.8%。

杭州房地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示，虽然国五条在具体内容上对楼市的影响有限，但受房地产政策不确定因素的影响，包括国五条中所提及的20%税收以及房产税开征传闻等，卖家担心加重个税征收，买家害怕增加购房成本，买卖双方寄望于细则出台前完成交易，造成了商品房尤其是二手房销量的爆发式增长。

对于杭州楼市近期出现的 “退烧”现象，上述人士认为，随着调控政策已落地实施，开发商和购房者心态渐渐平稳，未来商品房销售的火爆情况预计将不会持续。

杭州首现降价楼盘/

值得关注的是，在成交增速放缓的大背景下，进入5月份，少数楼盘甚至出现了大降价。

据 《今日早报》此前报道消息称，毗邻浙大城市学院，地理位置不错的央企中国铁建（601186，SH）旗下的国际城项目价格一向坚挺，但在4月底突然降价，平均降幅高达4000元/平方米，令不少市场人士大跌眼镜，也让一直认为不会降价的前期业主始料未及。

该报道进一步称，国际城最近新开3号楼房源，起价16800元/平方米，均价不到20000元/平方米。而此前，铁建国际城起价20900元/平方米。据公开信息披露，中国铁建国际城在2011年9月10日首推的价格为23000元/平方米，然而一年之后，在今年4月25日，中国铁建国际城却意外地以起价16800元/平方米、整体均价20000多元/平方米的价格推出其3号楼。

对此，中国铁建位于浙江省的项目运营公司中国铁建房地产集团浙江京城投资有限公司营销部向《每日经济新闻》解释称，该楼盘按照一房一价的方式进行销售，不存在降价的说法。同时，相对于此前的房源，新推房源在户型、景观等都不如前批的房源，存在不同的定价体系。

实际上，中国铁建国际城营销负责人叶明此前向媒体称，如果考虑到房源差别，实际降幅没有4000元/平方米那么大，同时他表示，降价行动实在是迫不得已，因为销售压力很大，今年集团下达的销售任务很重，要完成任务必须动价格。

杭州透明售房网显示，截至昨日（5月20日）16时，国际城从2011年9月至今已开盘三次，但938套房源中还有678套处于可售状态，尤其是今年推出的440套房源，还有326套房源可售。

不过，较低的定价换来了销售量的改善。杭州透明售房网最新的周成交数据显示，5月6日至12日，杭州主城区新建商品房签约556套，签约总面积为5.45万平方米，其中国际城销售41套，为主城区的销售冠军。

在国际城价格变动的同时，杭州市区新建商品房签约均价却明显上涨。据杭州透明售房网所监测的数据显示，4月份，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为18369元/平方米，相比2013年3月的17104元/平方米，环比上涨7.4%，其中主城区新建商品房签约均价为22788元/平方米，相比2013年3月的20728元/平方米，环比上涨9.9%。

需要指出的是，相对于楼市去化速度的放缓，楼市的库存量开始呈增长态势。杭州市房管局旗下的市场交易动态系统透明售房网数据显示，截至昨日（5月20日）16时，杭州主城区的可售房源已高达46932套。

《每日经济新闻》记者获悉，从2010年进驻杭州以来，中国铁建已经布局三个项目，2012年末不到一个月时间，中国铁建连续斥资4.59亿元和8.5亿元，分别竞得九堡普福地块和萧山地块，而国际城正是其布局杭州的首个项目，其首发压力不言而喻。

同时，值得注意的是，在“国五条”之后，就浙江省全省而言，开发商进一步投资意愿已有所降低。浙江省统计部门分析称，由于房地产市场的持续调控，市场前景不明朗及经济形势的不乐观，开发商保持较谨慎的拿地态度，地块高溢价出让的现象大幅减少。今年一季度，土地购置面积，土地成交价款及新开工面积继续保持负增长的趋势，分别下降8.5%、43%和11.8%。