叶檀：房地产从复苏到狂热

每经编辑 叶檀    

一线城市地价回到疯狂年代，房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨，却不能想象上涨这么多。

5月9日上海世博地块拍卖，台企MaxbaseHoldingsLimited以12.12亿竞得浦东新区世博A09A-02地块，楼板价39932元/平方米。远东新世纪拿下另一世博地块，楼板价高达40079元/平方米。虽然未超过2010年苏州河北岸地块，但新一轮地王诞生潮在望。

世博地块热带动周边房价大幅上升，薛建雄表示，区域内在售的唯一别墅项目尚东鼎成交连创新高，总价1000万元~2000万元的别墅买家基本上都是企业主，且都是一次性付款。在房地产市场，民间资金的实力与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘，从年初以来，每平方米上涨5000元，单价已达每平方米3.7万元至4.4万元，什么项目能够在4个月就获得20％左右的收益，一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税，还实行了限购政策，挡不住汹涌而入，不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。

岂止上海，各大城市在5月迎来土地供应高峰。北京市土地储备整理中心信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。

5月2日，中指院发布数据，2013年4月，中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米，环比3月上涨1%，连续11个月上升。

各类资金齐聚房地产市场，房贷大幅回暖，所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日，央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截至3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅蹿升，同比分别增长21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。

大型房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据，行业集中度提高，销售面积与销售额同步增加，而销售额增速大大高于销售面积，说明房价提升相当快。

从销售面积分析，前十名房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，前二十名房企则从39万平方米上升至55万平方米，较去年同期相比，分别上涨54%与41%。从销售金额分析，前十名房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%，前二十名房企入榜门槛也显著提升，销售额从33亿上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是去年一季度前十名的入榜门槛。这是几何级数的上升，没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。

房地产市场的狂热，说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果，房地产开发商买地、造城，地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海，甚至如西安一样亵渎寺庙圣地。

面对房地产市场快速回暖，各地出台平抑政策，北京二套房贷款首付比例提高至七成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧。

还是行政手段，还是限价、不许发售、提高首付比例，虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效，但地方政府还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击，又能收到爱民之誉，还能增强行政权力，可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等，却付之阙如。

房地产企业有大后台。

即使如此疯狂，笔者坚持认为，一些无法吸引人口与资金的三、四线城市，一线实体经济衰退的城市，离泡沫崩溃并不遥远。