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开业前甩卖黄金地段商城股权 恒信移动涉嫌利益输送

2013-04-23 01:16:55

这样一个年租金高达1亿多元的项目,恒信移动转让47%股权仅获得7000万元收入,无异于将吃到口中的肥肉吐出。

每经编辑 每经记者 朱秀伟 韩海龙    

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每经记者 朱秀伟 韩海龙

对深圳略有了解的人来说,东门几乎无人不知,无人不晓,是这个城市最有名的商圈——日均客流量达50万人次,一遇节假日,更是人山人海,官方统计显示,节假日该商圈日均客流超100万人次。

在东门商圈核心位置,“东门Ucity智慧商城”(以下简称Ucity商城)近日开业了,该商城餐饮、服饰、珠宝、娱乐等样样俱全,一开业便热闹非凡,粗略估计其一年带来的租金将超过1亿元,被人成为“印钞机”。拥有这块肥肉的,正是A股上市公司恒信移动(300081,收盘价20.04元)。

资料显示,恒信移动通过持股恒信奥特公司82%股权,享有Ucity商城绝大部分权益。但在2012年11月21日,恒信移动公告称,拟将持有的恒信奥特合计47%的股权转让给华星地产、银方成公司,转让价合计7050万元;转让理由是“恒信奥特部署实施的智慧商城项目预期的经济效益因项目的复杂性而有所延期”

但据《每日经济新闻》调查,在上述转让公告发布的同时,Ucity商城项目已与众多商家完成签约,只有少量的商铺可供出租。仅仅过了不到半年,今年3月底,Ucity商城开业了。这样一个年租金高达1亿多元的项目,恒信移动转让47%股权仅获得7000万元收入,这无异于将吃到口中的肥肉吐出,并且卖了个白菜价!对此,有律师认为,恒信移动此举涉嫌利益输送。

随着调查的深入,恒信奥特股权接盘方袁军这一神秘人物逐渐浮出水面。

重金投资Ucity商城/

2011年12月29日,恒信移动发布公告称,拟以自有资金3.106亿元投资Ucity商城项目。根据协议,该项目由三方共同合作,分别为恒信移动、华星地产、银方成公司,三者共同成立合资公司深圳奥特广告公司(后更名为恒信奥特)作为Ucity商城的实施主体,股权占比分别为82%、15%和3%。恒信移动将支出4000万元的增资款以及向合资公司贷款超2.7亿元,合计出资约3.1亿元,其中4000万元将作为合资公司日常运作费用开支,2.7亿元将用于购买深圳热点商圈的老式商业楼和商铺改造。

深圳、广州等南方城市的热点商圈“智慧城市”的建设改造、运营和恒信移动商业信息平台业务的推广是恒信移动对该合资公司的定位。在恒信移动看来,该项目是公司沿着主营业务方向,在移动商业信息服务平台与传统商业结合进行的一次创新实践,可扩大自身的业务范围,延展服务能力,从而增加公司的中长期盈利能力,也将为公司在移动电子商务战略发展上提供一次重要的实践与创新机会。

恒信移动同时指出,公司的移动电子商务战略需要更广阔的实践场所,Ucity商城符合公司电子商务信息服务的整体战略发展规划,属于公司主营业务发展方向。

在Ucity商城项目上,恒信移动出手十分阔绰。据《每日经济新闻》记者统计,3.1亿元的项目资金支出也是恒信移动上市以来的最大项目支出,甚至超过了上市时募投项目投入。足见上市公司对其的重视。

Ucity商城对恒信移动股价的影响也是显著的。“3月28日那天,我看到恒信移动早盘大幅下跌之后,股价没多久就拉回来了,下午还有资金一个劲地买。”有投资者向《每日经济新闻》表示,“当时我就觉得有事,隐约记得这家公司以前在深圳有做一个商业地产项目,果然不出所料,开业了。”

近日,深圳多家当地媒体报道称,3月28日,Ucity商城在筹备三年后举行了盛大的开业庆典并正式开业。

蹊跷放弃控股权/

蹊跷的是,尽管Ucity商城对恒信移动意义重大,公司却将该项目大量股权予以转让,并放弃了控股权。

2012年11月21日,恒信移动公告称,公司将持有的恒信奥特47%的股权转让给其他股东,其中转让28.2%给华星地产,转让价为4230万元,转让18.8%给银方成,转让价为2820万元。转让完成后,华星地产持有43.2%的股权成为恒信奥特第一大股东,恒信移动股权比例由82%减少至35%并退居第二大股东,银方成公司持股比例也由3%激增至21.8%。

恒信移动表示,恒信奥特股权发生变化后,公司将对Ucity商城项目只专注于智慧化技术解决方案的提供和保障,商城商业化运营管理工作主要由华星地产和银方成所派驻的经营团队负责。此股权变化,将更有利于各方股东发挥资源优势,保障智慧商城项目的长远发展,同时也符合恒信移动公司自身的长远战略发展方向。

对于此次股权转让,恒信移动给出的解释为,“截至目前项目进展总体符合原计划目标,但项目进度有所延期,恒信奥特部署实施的智慧商城项目预期的经济效益因项目的复杂性而有所延期,且智慧商城项目涉及的工程建设复杂性以及商城项目运营经验和风险均更需要来自当地合作伙伴持续的努力与奋斗。”

恒信移动董秘段赵东在接受《每日经济新闻》记者采访时解释称,“这是出于各方面的综合考虑,公司的主要精力都在北方,而项目位于深圳。此外,公司在商业地产方面没有任何经验。”

段赵东的说法与恒信奥特成立之时,恒信移动对其“立足广深进行商业地产开拓”的定位完全相悖。

数据显示,恒信移动2012年前三季度营业收入为8.33亿元,同比增长25.07%;亏损1243万元,业绩同比下降515.35%。有市场分析人士就指出,不排除恒信移动为扮靓全年业绩选择出售上述股权。

对于扭转业绩一说,段赵东表示,这是其中一个考虑因素,还有投资收益回收等因素在里面。

减持股份后盛大开业/

就在恒信移动转让恒信奥特股权前不足1个月,Ucity商城举办了品牌商家签约仪式暨招商推介会,有58家商家当日现场签约进驻,包括中影集团、麦当劳等。Ucity商城官网显示,每间商铺租金3900元/月起,标准铺位面积10~325平方米。

去年11月底,记者曾前往Ucity商城实地调查。彼时,该项目尚被防护网遮住,无法一窥全貌,不时有施工的声音从大厦内部传出。Ucity商城一侧的招商中心内有多名工作人员,并有多位前来咨询商铺租售情况的客户。

当时,《每日经济新闻》记者以投资人身份从招商中心工作人员处了解到,截至去年11月底,大部分的商铺都已经对外出租,仅余少量商铺仍可对外出租,至于可供出售铺面的情况,还没有接到上级通知,出售面积、价格尚未确定。不过,该工作人员拿出一份密密麻麻写满姓名和联系方式的表格表示,已经有很多想购买商铺的客户。

对于具体的开业时间,上述工作人员表示,预计商户将在12月份陆续进场装修,争取在元旦之后开业。

记者的上述调查,显然与恒信移动2012年11月21日所说的“项目进度有所延期”明显不符合。

今年4月份,记者再度前往Ucity商城发现,其全新的外貌已经呈现出来。商城一侧的宣传画显示,该商城确实已经于3月28日正式开业。走入商场,尚有装修后余留的刺鼻味道弥漫在空气中,除去五层和六层的娱乐、影院外,其余商铺均已正常营业。一位店主对记者表示,他是在去年11月底的时候签的租赁合同,1月份商城就组织商家进场装修。

Ucity商城招商中心门口最新的宣传工具显示,“Ucity商城仅剩少量旺铺招租”。不过,招商中心内工作人员表示,目前已经没有铺面可以对外出租,81间可供出售的商铺也已经售罄,如果有需要只能购买二手商铺。这一说法同样获得商城内店主的确认。

作为恒信奥特原控股82%的第一大股东,恒信移动对于Ucity商城的具体情况可以说是第一知情人,其在可以预见的收益即将兑现前却大举退出,令人疑惑。

一个倾力打造并寄予厚望的项目,在不到一年时间内就撒手而去,恒信移动给出的解释显然不足以服众。

商城1年租金或达1.44亿/

恒信移动公告称,截至2012年10月31日,恒信奥特净资产为4678.92万元,每股净资产0.936元,本次转让价为每股3元,溢价原因系Ucity商城项目经过一年的建设,参照周边商业楼盘资产评估价值,其账面价值由3.48亿元增值为4.5亿元。对于此次股权转让,恒信移动认为从出售资产的总额、净额等指标上进行考察,并不符合重大资产重组的要求。事实上,恒信移动此次股权转让并无正规的价值评估报告。

从账面上来看,在不到一年时间内,恒信移动2292万元的投资款项变现为7050万元,上市公司似乎做了一笔精明的买卖。

但某商业地产公司高管对 《每日经济新闻》记者说,“一般来说,对于商业地产的评估很少是看它的净资产。而且商业地产在正式开业前,获取的收入都是计入预收账款,等待开业后予以摊销。”但恒信移动2012年年报显示,自2012年11月起,恒信奥特及其子公司将不再纳入公司合并报表范围,故恒信奥特的最新财务数据无法获得。

但从记者的调查情况来看,恒信移动转让恒信奥特的价格显然低了。

Ucity商城位于东门步行街、美食城一侧。据深圳市罗湖区统计局资料显示,东门日均客流量达50万人次,节假日超100万人次,年消费营业额超150亿元,2011年国庆期间日均客流量均在百万左右。

Ucity商城北侧濒临茂业国际在深圳的老牌商城“东门店”。茂业国际公告显示,“东门店”建筑面积在其全国几十家店面中居于前列,该店2011年特许专柜销售所得款为8.7亿元,居茂业国际全国门店排行第二位。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受 《每日经济新闻》采访时称,“东门茂业百货地区商业繁华,店铺云集,人流量旺盛,商铺租金均超过1000元/平方米,高者达到2000元。租金昂贵,售价也相对较高,大概在每平方米20万至30万元左右。”

记者与Ucity商城内店主沟通了解到,该商城一些核心区域租金可以超过1000元/平米,位置相对较差的每月租金最低也在400元/平米左右。而按照商城招商中心人士的说法,月平均租金在600元/平米左右。

此外,上述招商中心人士表示,“东门Ucity商城”一共有81间店铺对外出售,合计面积为1800平米左右,售价在15万元/平米左右,目前已经售罄,二手房的价格则已经达到了18万元/平米。

以此计算,仅出售商铺一项,恒信奥特就将获取约2.7亿元收入,按照恒信移动转让的47%股权比例计算,公司所占收入将达到1.2亿元左右,按照营业净利润率15%(万科2012年该指标为15%)计算,这将为恒信移动带来1800万元的净利润。此外,Ucity商城尚有约2万平米左右的商铺出租面积,按照600元/平米的租金计算,这些出租的商铺每个月就能为恒信奥特贡献1200万元的租金收入,一年下来就是1.44亿元,租金按照营业净利润率50%计算,47%股权每年可为恒信移动贡献3384万的收入。也就是说,仅仅两年后,这47%的股权带来的收益就将达到8000万元,超过7050万元的转让收入。

殷旭飞称,“Ucity商城的租金水平与东门现有的租金水平大概持平,在未来修建地铁、人流量持续增加等利好因素的影响下,目前商城的租售情况尚好,其中出租率要高于出售率。未来随着地区经济进一步发展,各项设施的不断完善以及商城后期运营管理能力的增强,商城未来上涨的空间看好。”

广东奔犇律师事务所主任刘国华律师表示,如果说恒信移动股权转让价格明显低估,那么肯定是涉嫌利益输送。


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