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莱蒙国际一季度销售面积降五成 深圳“单盘为王”难敌常州失利

2013-04-17 01:02:55

每经编辑 每经实习记者 叶燕婷 发自深圳    

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

莱蒙国际(03688,HK)曾在今年年报中高调提出80亿港元销量年度目标,如今4个月过去,集团首季度却只完成年度目标的6.9%。

近日,莱蒙国际公布公司2013年第一季度销售数据,截至3月31日,莱蒙国际录得合同销售约5.51亿港元,已售合同总建筑面积约38988平方米,分别同比下降约44.4%及49.1%。

莱蒙国际表示,首季销售下降的主要原因是本季度主要集中推销旧楼盘,除了常州莱蒙城4A项目并无其他新盘开售。

《每日经济新闻》记者对比数据发现,今年首季度,集团在常州地区销量同比暴跌70%,在常州已经积压了近50万平方米库存。此外,计划今年第四季度推出的南昌项目,据年报披露,去年底并未拿到土地使用权证,今年能否及时入市尚有不确定性。

常州巨额库存难消化

莱蒙国际2012年凭借常州莱蒙城、莱蒙都会卖出约18.4万平方米,占总销售面积的49.8%,但由于大量推盘,单价不高,这两个项目却拖累了公司整体毛利率,片区全年销售额约18.4亿元港币,不到总销售额的三成。

资料显示,莱蒙国际2012年全年毛利为31.75亿港元,同比下降18.1%。毛利率由去年的66.2%减至52.4%。集团承认,常州项目,尤其是常州莱蒙城是全年毛利率下降的主要原因。

然而,除了拖低整体毛利率以外,常州让莱蒙国际更头疼的问题是有该地区巨大的储备量,销售速度缓慢。集团今年首季度销售数据显示,莱蒙国际在常州地区销售面积约3.2万平方米,相比去年首季度10.74万平方米的销量,骤降70.2%,公司在常州地区首季度销售额为3.68亿港币,同比下降约两成。

莱蒙国际一位营销高层对此解释,由于主要是尾盘处理,所以导致整体销量数字不高,但从存量去化的情况来看,一季度销售情况还不错,目前集团存量已经处于业内较低水平,今年二、三季度推盘比较集中,相信等到深圳、南京陆续开盘,销售的提升会比较明显。

《每日经济新闻》记者查阅年报发现,目前莱蒙国际在常州持有大量楼盘和土地,截至2012年12月31日,集团在常州已竣工项目的可租售面积约19.9万平方米,在建可租售面积共计28.2万平方米,位列所有城市在建面积之首,其中计划今年内竣工的面积已达到19.6万平方米。

另外,莱蒙城八期、十期等作为公司在常州的储备项目,还有56.4万平方米的建筑面积尚未动工。不难看出,常州项目在集团计划中所占比重不轻。

南昌项目今年或难入市/

然而,常州的房子并不那么好卖,由于新建住宅空置率过高,常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。今年一月,记者探访常州莱蒙城发现,两年前便已交付的楼盘中,夜晚亮灯率不足五成,而周边配套的商业项目也大量空置,招商效果不佳。而莱蒙城所处的武夷路上,新盘扎堆,许多新盘亮灯率不足三成。

在前几年兴起的房产商由一线城市转战二三线城市的热潮中,常州成交地块爆炸性增长,仅2010和2011年两年间,土地成交量便达399幅。新楼盘大量堆积的情况下,2012年常州市区成交量虽然以62093套创三年新高,但却出现了房子越卖越多的怪相,库存不降反升。根据同策咨询提供的数据显示,2012年底常州商品住宅的存量达679万平方米,去库存化周期约14个月。这种情况下,莱蒙在常州却拥有数十万体量的楼盘尚待出售,情况不容乐观。

目前,莱蒙国际已试图脱身,今年一月底,公司“以调整业务策略及改善现金状况”为由,出售常州太湖湾全部股权,公司表示,所得净额6.6亿元将用于投资、偿还借贷及一般营运中。

由于常州地区销量不佳,莱蒙国际开始低调改变推盘重点。虽然公司在首季度宣称,常州莱蒙城第8期预计2013年3季度开售,但莱蒙国际营销方面某高层向《每日经济新闻》记者确认,常州两个盘基本上都是尾盘,结束后今年也不再有新盘推出。

该高层表示,今年二、三、四季度将分别推出南京、惠州、南昌三地楼盘。而根据莱蒙国际2012年报显示,今年预计开工的项目中南昌体量最大,可租售建筑面积达到42.5万平方米,但公司年报披露,截至2012年12月31日,该块土仅签订土地出让合同,并未拿到相应土地使用权证,如果最终未能及时入市,年度计划中的5亿港币销量就此流失。

深圳市综合开发院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,房地产开发一般周期是两年,如果至今仍未拿到土地使用权证,今年入市的可能性非常小。

业绩依赖单一楼盘存隐忧/

莱蒙国际企业融资主管梁家乐表示,今年莱蒙八十亿港元中,深圳约占38亿,不难看出,莱蒙依然走单盘为王的路线,让深圳大本营承担近半的销售额目标。但随着深圳水榭春天系列单盘的进入收尾期,长期看来,公司在此地区的业绩后劲不足,过于依赖单一系列楼盘的隐忧也随之暴露。

莱蒙在深圳的水榭春天项目一直是集团的金字招牌,2011年,深圳水榭春天更以29.47亿港元的合同销售额拿下了总销售额的59.4%。2012全年深圳水榭春天贡献33.26港元,也托起了莱蒙全年过半的销售额。

莱蒙国际对深圳区域的依赖不仅体现在销售额上,更体现在毛利率方面,由于深圳几乎涵盖了莱蒙所有的高利润项目,所以一旦该片区结算比重减少,公司的毛利率便会立刻受到波及。2012年上半年,公司毛利率则由2011年的66.2%下降至39.2%,重要原因之一就是因为水榭春天等高利润项目结算比重的减少。

目前,深圳莱蒙水榭春天第6期已于上周正式推出,首批出售单位共665个,总楼面面积约为65398平方米,首日销售便达九成的亮丽业绩。但深圳水榭春天在今年12.6万平方米的房源全部推出后,将正式完结,而根据莱蒙国际2012年年报披露,集团在深圳仅剩1.5万平方米水榭蓝湾度假别墅项目,另外,123.9万平方米的莱蒙都会项目还处于约定但未签约状态,今年推出的概率不大。

宋丁认为,莱蒙国际借由深圳水榭春天系列单盘的带动,确实在效益和知名度上得到了很大的提高,但过度依赖单盘,却会在成长性方面出现问题。莱蒙在深圳拿地有一定局限性,被逼到了二三线城市,本来在深圳做得不错,有一定口碑、作风稳健的品牌,到了外地却成了无品牌、无背景、缺经验的企业,与当地龙头企业和全国性的品牌企业相比,未必竞争得过。宋丁认为,现在对于莱蒙最大的问题是能否在深圳以外能不能让新的单盘崛起,能否把品牌效应传承下来。

另有业内人士表示,如果水榭春天之后,集团无法推出其他高利润项目,未来莱蒙国际或面临更多业绩压力。

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