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台湖镇地块溢价112% “北京第二拍”房企再掀抢地潮

2013-04-11 01:10:15

4月9日,北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地以楼面价为21311元/平方米出让,溢价率高达174%,市场一片哗然。

每经编辑 每经记者 王杰 发自北京    

每经记者 王杰 发自北京

“国五条”各地的实施细则落地之后,土地市场的“第一拍”引人关注,业内人士试图从土地市场的表现来预测未来的楼市和房价走向。4月9日,北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地以楼面价为21311元/平方米出让,溢价率高达174%,市场一片哗然。

昨日,上海“第一拍”、北京“第二拍”相继揭晓,两市土地均溢价。按此前市场预期,“国五条”很可能对二手房市场起到抑制作用,但在新房市场,土地成本往往是决定房价的主要因素之一。因此,土地价格的变化将最终如何向新房市场传导,值得重点关注。

“国五条”北京版实施细则的落地,并没有浇灭北京房企心中的火焰,他们拿地的热情依旧高涨。

昨日(4月10日)上午,北京市通州区台湖镇地块的招标中,京城房企再现 “抢地潮”。此前,“国五条”北京版实施细则落地之后的“第一拍”让市场人士惊呼一片。4月9日,在经过132轮激烈竞拍后,石景山区鲁谷路C2商业金融用地由新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元成功摘得,溢价率高达174%,楼面价为21311元/平方米。

昨日,细则落地之后的 “第二拍”启动招标,现场竞标情况显示,台湖镇地块底价为9.1亿元,福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一。按现场最高投标价计算,该地块楼板价达1.18万元/平方米,该地块溢价率高达112%。

北京土地市场热度不减/

北京市通州区台湖镇地块的名称为:北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地;东至亦庄东石东二路(规划支五路),东南至站前街南五街(规划二路),西南至东石东南斜街(规划支三路),西至通马路,北至站前街南三街(规划支十一路);建设用地11.09万平方米,建筑控制规模16.35万平方米。

竞标情况显示,台湖镇地块底价为9.1亿元,福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一。数据显示:北京城建报价17.35亿元、万科首开股份联合体报价13.17亿元,旭辉控股集团报价13.1亿元,绿地集团报价12亿元。根据最高报价计算,该地块楼板价达1.18万元/平方米。按现场最高投标价计算,该地块溢价率高达112%。

上海易居研究院研究员严跃进表示,北京土地市场热度不减,原因在于土地稀缺性正日益凸显。这种稀缺性,以强烈的扩张动力逐渐渗透到更为郊外的土地市场中。

2012年3月份,北京市国土局印发了《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》,规划称“十二五”期间,三环内将原则上不再新增供应住宅用地,四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

针对台湖地块的情况,中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,各地的“国五条”细则落地后,特别是一线城市的商品房住宅地块市场依然比较热。“从报价情况看,房企竞争相比政策出台前,激烈程度降低。除2家报价较高外,其他报价均在13亿左右。”

按“商住联动”模式开发/

泰禾集团土地投资发展总监余敦成向《每日经济新闻》记者透露,上述台湖地块仅有2万多平方米的住宅地块,剩余约14万平方米均为商业用地。之所以报出19.3亿元的价格,是不同于常规的开发模式。

对于约14万平方米的商业地块,余敦成表示,将开发成约50栋的独立办公别墅,主力户型在3000平方米到4000平方米之间,每平方米的售价在3万元以上。对于2万多平方米的住宅地块,将建成小户型,向进驻独立办公别墅的企业高管推售。

余敦成表示,泰禾集团有矿业、有金融、医药、化工等多方面的企业资源,在开发之前,已和多家企业进行沟通,相关企业也表示赞同。这样既符合政策的规划,又保证了利润。

余敦成在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,一般而言,开发商拿下此地块,多将商业地块开发成住宅来销售,这就违反了北京市“商改住”的禁令。并且这种开发模式,利润并不高,此区域内的“商改住”每平方米在1.7万元到1.8万元之间。按照商业地块开发成“商改住”来销售,土地成本在14亿到15亿元之间的话,就已经没有利润空间。

上海易居研究院研究员严跃进表示,泰禾这种配建企业办公别墅的模式,如果脱离政策的考虑,则是一种标准的“商住联动”模式。他以日本的“六本木”新城为例,认为这一模式运营成功,则有较大的经济回报和社会回报。“泰禾在通州这一价值洼地开发这一项目,初衷是值得肯定的。”

但是,严跃进又表示了他的担心。他指出,目前北京新建商品房售价将严格受政府指导,对于未来开发的项目,定价空间将大大收窄。泰禾这种模式,实际上将面临更多的政策变数。包括高端别墅在内的产品,在地价成本已接近高昂的情况下,如何确保利润率,“3万多的报价,能否通过住建委审批,将是一个疑问。”

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