房地产背后三大迷局

每经编辑 赵庆

两会召开之前，国务院出台了新的住房调控政策，也就是媒体所称的“国五条”。这次“国五条”如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。唯一的亮点是对住房转让征税，这主要是针对的炒作需求。

当然“国五条”的条款如果真正执行到位了，效果也是很好的，这些政策关键是量化，比如二套房首付多少，税收多少，房价目标是多少，保障房建多少，量变可以引起质变，但前提是量变的程度，目前这些都有待观察，目前各地正在制定细则。笔者建议这些细则的制定可以让人大代表积极参与，而不要由相关部门一家制定，这样制定的政策才更有基础。

不要相信“炒作论”

但“国五条”的效力，也不能高估，因为这次调控的目标仍然是抑制上涨，而不是民众期待的降价。因此笔者并不看好，房价之高，历来基于两大论断，一个是“炒作论”，一个是“泡沫论”，这两个其实都不靠谱，之前的限购就是为了打击投机，结果开始有效果，慢慢就没效果了，如果“国五条”已经公布，按说房价应该有个下跌，但是也不明显。说明投机炒作不是影响房价的核心因素，

不要用“泡沫论”来安慰自己

另外我们必须澄清一个问题，那就是中国房地产没有泡沫，或是泡沫不大，我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己，善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”，然后让民众买起房，其实这是错误的，中国的高房价在于市场化，根源是土地的市场化，是级差地租，如果认为县级城市，房价3千是正常的话，那一线城市房价3万就不离谱，因为一线城市的地价比三、四线城市贵十倍是正常的，因此在目前是市场供应为主体的情况下，房价不可能降下来，我们其实用挤泡沫来让房价回归的想法，最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫，靠所谓调控也挤不出泡沫，只要实行市场供应，房价就下不来。

中国不缺钢筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制级资源，不能按市场进行自由供应，在这一前提下，中国房地产也是不能随意供应的，确切的说是不能谁想买多少套房就买多少套房，中国必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制，每个家庭不能拥有超过3套住房，超出这一数额就定为犯罪，或是对超出的房子实现高额的房产税，迫使他们卖掉房子，这才是真正的调控。

中国房地产不是分配的问题

中国一直将民生方面的问题，归结为“分配”出了问题，而且几乎绝大多数人都对此深信不疑，但必须指出中国房地产面临的真不是分配的问题，如果是分配的问题，那只有少数人买不起房，但是现在不是，现在即使是大名鼎鼎的明星，已经跻身上流社会的精英人士，收入处于社会中等水平的所谓“中产阶级”都是买不起房，在媒体上，我们经常看到，某歌星，某知名主持人，某副部级干部，某报社的高级记者，他们都买不起房，这难道你还能说是分配的问题吗，而且不是现在买不起的问题，而是看不到买的起的希望的问题。

社会学家早就指出“只有造福于多数人的政策才能培育共同的美德”，房地产已经成为为祸多数人的领域，年轻人为了他找不到对象，官员为了他拼命的贪污，老人为了他舍出养老的钱，学者为他丧失基本的良知，甘愿充当“资本二奶”，难道这些问题还不够严重吗？

经济适用房，廉租房，这些房地产的点缀是解决不了问题的。中国需要对住房政策进行通盘的考量以及彻底的改弦更张。笔者主张按保障面积来划分政府与市场，意即在一定面积内政府应该向民众免费提供住房，而超出这个“保障面积”的话，则由政府或民众共同承担，或是民众自己承担，比如政府免费为民众提供10平方米住房，如果想住的更宽敞，可以再自己购买。

总之政府必须在住房建设中发挥更重要的作用，承担更重要的责任，而不是一味将主要责任的推给市场，然后再对市场进行各种莫名其妙的治理，中国不是市场出了问题，而是住房市场化出了问题。