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地产调控宜疏不宜堵

2013-03-05 01:11:04

房地产调控的结构性难题必须有针对性的解决方案,不能为了打压房价而全国一刀切式的进行限购限贷。

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房地产问题是中国经济最复杂的问题之一,房地产市场价格走势预测更是受到诸多因素的影响,经济学家包括业内人士众说纷纭,可谓“公说公有理,婆说婆有理”。

目前的房地产市场要比前些年更复杂,主要表现在:绝大多数一线城市受到土地资源瓶颈的制约,房地产企业实际已经难以扩张,诸多房地产企业撤离一线城市,到更适合发展的二、三线城市去搞房地产,结果导致这些超级大城市房源不足,房价很难不涨。但是,在经过前几年疯狂“大扫荡”之后,中国的很多二、三线城市,包括县城到处都是商品房。这些中小城市的一个最大特点是没有流动人口,输出远远大于输入,需求扩张的预期很低,因此,在这些城市房地产盲目扩张,一旦形成泡沫将很难化解。

一线城市房价的确在上涨,而且上涨预期很强烈。由于这些城市的新楼盘相对较少,而且地段不好,因此房价上涨主要表现在二手房上。中长期看,这些城市中心地段的房价很难下跌,持续上涨是大趋势。未来政策的重点只能是控制上涨幅度和速度,同时防止这些问题,进一步蔓延至二线城市,未来可行的办法就是实行一视同仁的房产税、空置税,逼迫空置房房主出租。

有些三线城市土地资源相对便宜,这里的房价虽然相比大城市不算高,但对房地产企业来说,利润率可能要高很多,房地产企业扩张趋势迅猛,短短几年,房源已经严重过剩,个别城市甚至出现泡沫化现象。在这些城市如果仅仅靠限购限贷来制约买房需求,基本属于本末倒置,应该限制的是房地产企业的利润,限制其盲目扩张的野心。同时应该取消限购限贷政策,加快消化已经出现过剩苗头的商品房。在三线城市除了对超级豪华别墅项目需要征收房产税外,对一般的商品房即使是较大面积的商品房,也不宜征收房产税,要通过房产税政策差别鼓励更多的人选择到三线城市定居。

抑制房价过快上涨的一个利器是实行房产供给双轨制,地方政府大力建设保障房和廉租房,以近乎免费的待遇供给低收入人群。据笔者考察,凡是房价上涨较快的城市,一般都是保障房廉租房建设相对不足或者地处偏远的城市,而房价平稳或者滞涨的城市,大都是保障房廉租房遍地开花的城市。在三线城市,应该适度提高经适房的分配门槛,同时加强对保障房廉租房的分配管理,要有强有力的切实可行的退出机制,保障房不能一劳永逸,更不能有产权,不能买卖转让。

抑制房价过快上涨的另一个途径是加强对传统风俗的正面舆论导向,现在,国内买房置业的年龄段越来越低,以致上大学的孩子家长都在张罗买结婚房。当婚姻变成财产的攀比,而且没完没了,这不仅扭曲了经济规律,而且使决策者不知道到底应该建设多少房才能满足 “刚性”需求。何谓刚性需求,其实就是中国式的奢侈攀比,就是多建商品房的借口,如果国内的置业年龄段与美国差不多,房子一定会严重过剩,房价也会暴跌。如果凡是结婚的小青年都要拥有自有住房,所有人都要有自有住房,过几年又要攀比着置换大房子,中国的商品房再建多少也不够。因此短线需要严控,比如最新出台的“国五条”及其实施细则,限购限贷升级以及二手房税收大幅度提高等。

房地产市场问题多,矛盾多,未来五年,大型城市房价在收入预期高涨的背景下很难下跌,正因为如此,宏观调控才不能放松。当然,结构性难题必须有针对性的解决方案,不能为了打压房价而全国一刀切式的进行限购限贷。房地产调控如治水,不能学鲧,只会一个字,“堵”,要学习大禹,更多地使用“疏”的方式,治理方案应该有结构性的区别,因地制宜,多用经济手段。

责编 祝裕

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