银监会支持探索农地农房抵押贷款 专家建议政策先行

每经编辑 每经记者 李玉敏 发自北京    

每经记者 李玉敏 发自北京

在涉农贷款中，抵（质）押物的缺乏一直是个难题。囿于相关政策和法律的限制，农民手中最值钱的农村土地承包经营权、宅基地和农房却很难盘活变现。

不过，银监会办公厅在近日下发的《关于做好2013年农村金融服务工作的通知》中明确表示，支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵（质）押贷款业务。

据了解，早在2010年“一行三会”就发出指导意见，探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务，可时至今日未见太大突破。比较典型的探索是东莞农村商业银行的宅基贷和重庆农商行推出的农村居民房屋、农村土地承包经营权、林权抵押贷款。

中央财经大学金融学院教授韩复龄对 《每日经济新闻》记者表示，农村的土地和房屋抵押贷款，关键是要政策先行。如果周转问题不解决，法律上没有相关的配套措施，这样的政策可能只是一纸空文。

“宅基贷”更依赖担保/

根据银监会要求，2013年商业银行要探索扩大农户、农民专业合作社和龙头企业等借款人可用于担保的财产范围。支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵（质）押贷款业务。

早在2010年，央行、银监会、证监会、保监会就联合发出指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新。探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展相应的抵押贷款试点，丰富“三农”贷款增信的有效方式和手段。

分析人士认为，上述标的物的抵押贷款主要阻碍在于评估难、抵押难和变现难。如果这些难题在政策上不解决，银行在实际操作中难度较大。

据《每日经济新闻》记者了解，东莞农村商业银行推出的一款名为“宅基贷”的产品，是该行向拥有宅基地房地产权物业的业主发放的个人综合经营性贷款，最高授信额度可达1500万元。该产品虽然名为“宅基贷”，却并不是利用宅基地抵押贷款，而是通过引入担保公司的方式，借助担保手段，向宅基地业主们放款。

而“宅基贷”的贷款要求是，“借款人或担保人拥有一定宅基地房产物业，无须办房地产权证，无须办理抵押登记，由担保公司或银行认可的保证人提供保证即可。”

《每日经济新闻》记者以客户的身份向东莞农村商业银行咨询，该行一名客户经理表示：“我行主要是和担保公司合作来做，如果不是担保公司而是一般的企业担保，最多能贷150万～200万元。房子不用抵押给我们，一旦贷款还不上了，我们也是找担保公司，宅基地抵押是你们和担保公司的事。”也就是说，在上述业务中，银行风控考虑的最重要因素是担保方面。

据上述客户经理介绍，“宅基贷”的成本是银行贷款利率加担保公司的担保费用，即使除掉政府的补贴，最终的成本也在月息是7~8厘，年利率就是8.4%到9.6%。这对于一般农户来说，贷款成本有些偏高。

重庆已推“三权”抵押贷款/

中央财经大学金融学院教授韩复龄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需要政策先行。如果法律上没有相关的配套措施，一切可能只是一纸空文。因为宅基地的转让范围太窄，只限于本村居民。农村土地经营权抵押又存在单户农民土地少，农村种地不赚钱的问题。

据了解，作为国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆建立了统筹城乡的土地利用制度。在确保基本农田总量不减少、用途不改变的前提下，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。

在政策先行的前提下，目前重庆农商行已推出了以农村居民房屋、农村土地承包经营权、林权为抵押物的“三权”抵押贷款。

《每日经济新闻》记者了解到，重庆农商行的农村土地承包经营权抵押贷款要求借款人自有资金投入比例不得低于借款项目所需资金的50%。另外，还需要抵押物所在发包方同意。

而农村居民房屋抵押贷款，期限最长5年，可根据借款人生产经营活动、项目现金流和评级授信情况，最高达房屋评估价值的60%。另外，还要求抵押物所在村（居）委员会出具同意土地使用权随房屋一并抵押，抵押权实现时同意处置、转让的承诺或决议。

据悉，当地政府还专门发文，对于“三权”抵押融资的抵押、登记、转让和处置等进行规范。以重庆市垫江县为例，该县积极做好有关配套机制建设。例如，加快推进土地承包经营权、农村居民房屋、林权的确权登记颁证工作。

另外，该县还依托市、县两级财政出资设立的全市农村产权抵押融资风险补偿专项资金，对经办银行因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失进行补偿。补偿比例为35%，其中市级承担20%、县级承担15%。

重庆银监局数据显示，截至2011年12月末，重庆四家主要涉农银行（重庆农商行、农行、农发行、邮储银行）的 “三权”抵押贷款余额为57.07亿元，其中林权抵押贷款为36.54亿元，农房抵押贷款为18.94亿元，农村土地承包经营权贷款为1.59亿元。