一线城市房价趋势调查：“3月暴涨论”支撑不足

每经编辑 每经记者 尚希 徐学成 胡廷鸿 杨羚强 发自北京 广州 深圳 上海    

深圳：

楼市库存处高位 业界预计房价平稳增长

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

2013年初，深圳楼市延续去年火爆行情，继续呈现供销两旺的局面。

1月，深圳楼市新房成交套数创下3年来的新高，成交面积达56.85万平方米，环比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均价为19694元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨15.1%。

但是，由于去年底新盘供应集中入市，深圳库存量仍在高位运行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套数为31469套，可售面积为290.97万平方米，仍处于2010年4月份以来的高位，按照近两个月的去化速度，预计需要8至9个月时间消化存量。

今年，深圳市将迎来新房供应高峰。对此，世联地产研究报告分析指出，目前市场整体供应量处于高位，开发商仍需以跑量为主。

上述报告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面积为290.97万平方米，可售套数为31469套，为2010年以来的最高点。若按近8周深圳全市新房周平均939套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34周。

虽然1月深圳楼市成交放量使得新房库存量从300多万平方米下降至290万平方米左右，但受春节长假影响，2月新房成交量大幅减少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市场共成交6套，但成交均价为20394元/平方米，环比上涨7.86%。

但目前开发商加快周转速度，积极推货，新增供应量持续爆发。1月，深圳有11个项目入市，新增供应面积达34万平方米，其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平方米，预计2013年深圳新盘供应量将迎来高峰。

目前，市场对后市房价普遍看涨。2012年四季度，世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。

多位深圳房地产界人士在展望2013年房价变化情况时，都表示房价不会暴涨，将表现为整体平稳。

世联地产研究部分析员曹取分析认为，由于新盘项目去年底集中入市，深圳新房库存回升至高位。2013年，较受关注的龙华片区预计将有超过100万平方米的新盘入市，供应增加将使得房价走势表现平稳。

上周，深圳新房成交均价从1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米，环比上涨7.86%。

广州：

3月成交量将回升房价难大幅反弹

每经记者 徐学成 发自广州

与去年12月以及今年1月连续两个月的“疯狂”相比，广州楼市度过了一个稍显冷清的春节。

对于3月份的市场走势，相关研究机构认为，开发商推货的热情会高涨，同时刚需买家和改善型客户也会积极出手，导致成交量出现回升。但由于供应量依旧处于高位，而刚需买家仍旧占据了市场主流，如果定价过高，会影响开发商去化速度，从这个角度来看，房价并不存在大幅反弹的基础。

成交量将环比回升

根据搜房网监控到的数据，春节假期期间（2月9日至15日），广州10区两市7天总成交量仅为82套，同时成交均价也回落到万元以内，此前两个月成交量连续破万套的纪录就此戛然而止。

根据搜房网数据监控中心此前统计的数据，春节前一周，广州全市共派出8张住宅预售证，7个项目合计新增供应2420套。

由此不难预测，由于春节期间成交不理想，这些货量将到节后才能得以消化。

“春节假期是传统的淡季，受长假影响，这些数据并不能反映真实的市场情况。”经纬行研究中心总监朱欣苑对 《每日经济新闻》记者表示。

她同时指出，相比2月份，3月份在成交量上的增幅将会十分明显。

经纬行研究中心曾在一篇对2013年的展望报告中指出，从3月开始，发展商或逐步加快推货节奏。目前来看，由于买家惧涨心理的存在，若政策无加码的话，无论是刚需客户还是改善型客户，入市的积极性仍会比较高，且随着楼市的向好，部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市，客户构成有望得到进一步丰富。

同时，与2012年相比，今年的成交量中有很大一部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而明年更多的将是新增需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，成交量也会处于相对高位。

房价无暴涨基础

对于3月份房价将出现大幅反弹的说法，朱欣苑并不认同：“今年整个广州市场的供应相对来说是十分充足的，但由于市区价格相对较高的楼盘不会太多，所以市场将维持基本的稳定。”

目前尚无机构披露3月份广州市场供应量的预测数据，由于全年供应量将保持在高位，开发商去库存的压力也并不小。

据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万平方米，加上截至2012年底的余货3.73万套，2013年10区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度，预计一年半左右才能消化完毕。

该机构分析认为，进入2013年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块和区域因有规划利好支撑，房价也将不断攀升，在此背景下，房价总体或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率；另一方面，市场买家依然主要是对价格敏感的刚需客户，投资、投机型客户仍被政策明显打压。