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何志成:2013年房地产不再是热点经济话题

每经智库 2013-01-10 10:34:55

我们将发现:宏观经济运行可以不依赖房地产而得到顺利发展,人民币也不必依赖房地产实现保值增值。

十八大后,几乎所有经济学家都不看好中国经济和世界经济,笔者却发表文章,认为对全球经济不应该过度悲观,平稳复苏,甚至加快复苏应该是欧美日三大经济体的主旋律。中国经济与美国经济将成为引领全球经济复苏的火车头,而中美经济的健康发展,也会成为世界和平的稳定器。大家不要悲观,一门心思搞经济,布局投资品市场才是正道。

笔者预计,基于全球宽松的大背景,中国央行将于3月前后出台进一步的货币宽松政策,以确定2013年货币政策的主基调。2013年的财政、货币政策是“双积极”或曰“都较积极”态势。很显然,这种政策环境有利于投资者做多股市和大宗商品,但必须注意,是波段做多,要懂得高抛低吸。

货币宽松,财政更加积极后,会不会导致房地产价格暴涨?我的看法恰恰相反,甚至有一种感觉:2013年下半年以后,房地产市场很可能不会再成为大众话题,新的大众经济话题可能包括:收入提高幅度,股市投资热点,农村山林和流转土地投资等。由于宏观经济调控处于尺度略微放松的态势,大宗商品包括钢材市场会有较好表现,2012年人们最担心的生产过剩问题将有所缓解,目前表现过剩的绝大多数产能将向再城市化以及新能源建设,包括高铁、地铁、高速公路项目投放。房地产市场则会因为反腐败以及房产税扩大征收试点而处于萧条境况。由于经济热点转换,2013年宏观经济,已经不需要房地产助力。各地政府包括相关企业也不必担心房地产市场萧条影响宏观经济运行,因为抓手很多,热点很多,经济增长将依靠新的三驾马车。2013年宏观调控的一个新特点是:不用将房地产调控政策老是挂在嘴边了。2013年的房价将出现先跌后稳态势,总体平稳运行。

2013年初的房地产市场萧条或曰调整,并不是因为宏观调控加码,而是因为反腐败力度加大,尤其是中共中央已经决定将实行官员财产公开试点,以前购买房产保值增值的很多官员会被迫抛售多余房产。如果抛售房产成为风潮,二三线城市房价急跌是可以预期的。当然,北上广除外,尤其是北京,因为土地供给已经接近红线。由于经济热点转移,房地产市场适度萧条不会引发高层担忧,相反会作为政绩大肆宣扬。由此分析, 2013年各地房产税试点铺开已经是大概率事件,直到房价急跌吓阻刚需购房需求,影响城市化进程,才会有相反的政策出台。当然,由于土地成本上升,劳动力成本加快上升,房价不会暴跌,更不会出现持续性的下跌。从中长期看,房价还将上涨,尤其是中高档楼盘——保障房、廉租房已经太多,太滥。

明年中国经济的热点话题是“新三驾马车”在崛起,目前看,这三驾马车已能见到雏形:以页岩气领衔的新能源开发将在西部地区有序推进;再城市化热潮将在全国大中小城市全面兴起,它们不仅可以消化目前相对过剩的钢铁水泥以及建材产能,而且能创造出新的需求,形成投资、生产、消费同步增长的良性循环;而逐步推进的农村土地改革,将实现城乡互动,越来越多的农民工会选择到中小城市定居,还会有很多城里人会选择到农村投资,发展现代农业。

2013年将是居民收入,包括农民收入提高最大的年份之一,其中农民收入因为土地流转、山林流转将超过城市居民,但城市居民的投资潜力将使得财产性收入增幅较大。而相对较高的超额劳动力价值涌出将形成较大的超额流动性,投资将成为拉动经济增长的主要动力。

投资什么?不是房地产,而是股票市场、大宗商品、土地。2012年末已经看到股票市场的爆发力,因此我对股票市场很乐观,认为最少能够见到3200点(当然需要波段操作);同时对土地山林投资乐观,预计有相当多的流动性将向广大农村和(私产化的)山林释放,寻找高回报的投资机会。目前全国林地确权工作已经完成,未来林权转让投资将成为热点,寂寞了将近60年的山林投资(可以种植高档林木和药材,同时发展绿色养殖业、旅游业)将为一批先行者提供超值回报;而正在进行的农村土地确权流转工作,将为投资农村土地提供最优选择性(未来吸引投资将达到几十万亿)。投资量总体增加,大宗商品市场不会很差,虽然房地产市场上半年会很低迷。

2013年上半年,大量货币将从房地产市场流出,挤出效应会略微大于刚性需求,压制房价,未来很多年,投资房地产的人数不但会大幅度减少,而且会被认为很落伍,很不合时宜,因此期望房价大幅度上涨是不可能的,能够稳步上升已经是宏观调控最乐见的现象。

所谓房地产绑架中国经济将是“过去式”(话题),“未来式”是新三驾马车拉动中国经济。当然,经济第二轮快速上涨,肯定会拉动房价,但未来拉动住房市场的是改善型需求,因此对商品房质量要求越来越高——保障房的主要来源将是目前空置的商品房。2013年后,房地产市场,包括房价太高,很可能不再成为大众经济话题,未来很多年,地方政府和房地产商将不得不打出“改善型需求”也是刚性需求这张牌,以抑制房价下跌。当然,为了保证再城市化拉动经济,地方政府包括中央政府也需要房地产市场能够平稳发展,因此政策微调是可以预期的,但那要等待2013年下半年了。

总之,2013年的中国经济热点很多,投资热点也多,话题很多,投资潮将迸发,而且将成为拉动经济的主要力量。但投资主体已经是房地产市场,不是楼堂馆所,而是城市改造和现代化的交通设施。我们将发现:宏观经济运行可以不依赖房地产而得到顺利发展,人民币也不必依赖房地产实现保值增值。多少年来我们将第一次感到:房地产行业突然间与其他经济门类一样了,它不再是大众经济话题——起码不再是热点经济话题。

责编 刘小英

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