内地如何借鉴香港楼市的“印花税”模式?

在美国QE3推出之后，我国香港面临热钱涌入、港币升值、通胀发酵等不利因素，楼价节节攀升，与经济走势背道而驰。对此，香港特区政府紧急用“印花税新政”来调控楼市，抑制非港居民的购房行为，新政立竿见影，让香港二手房成交量骤然下跌。

香港动用买家印花税（BSD）和加强版印花税（SSD）的税收杠杆来调控，前者首次对非香港永久居民和以公司名义买房征收15%的印花税，后者则是在现有的 “额外印花税”基础上调高税率并延长一年，额外印花税的税率适用期由两年延长至三年，即如果在三年内出售物业，需支付额外印花税，其中半年内楼宇转手的额外税率为20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。加强版的印花税主要是针对卖家征收，其目的是为了遏制短炒和投机，以缓解楼价的过度炒作。

目前，内地与香港面临同样的问题，热钱涌入，通胀风险加大。这次香港调控楼市，给内地很多启示，如果楼市再不降温，热钱再来炒作房地产，未来我们会更加被动，决策层需要未雨绸缪。

首先，我们也应该通过税收等方式严格限定境外购房者的行为，减少投资性、投机性购房的需求，让房子回归居住属性，满足工作、属地居民的住房需求。从调控效果来看，限购政策能缓解一时危机，一旦调控政策松动，房价还会反弹，因此，必须要通过增加保障房的供给和通过税收的方式来合理调控。

按照房屋持有期限来对卖家征税，其实内地的房产交易契税也是以此来抑制投机、短炒者，但是此税收项目经常会转嫁给买房者。如果我们真的想用税收杠杆来调控楼市，可以将住房信息全国联网（对不动产全国普查，统计房屋持有者和空置房的真实信息），按属地优先的原则尝试对二套房全面征收房产税，同时征收空置税、提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率。只有这样，才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机，而且这些税收也会成为地方政府财政收入的新来源。

其次，我们要重视房价收入比指标。除了要抑制房价过快上涨外，还得调节收入分配，不要让少数人持有大量的房子，避免资源的闲置浪费。有数据统计，自亚洲金融危机以来，国内房价上涨已经超过10年，一线城市的中心区房价上涨均超过10倍，而我国房价收入比远高于国际水准，比如北京核心区域的房价收入比已经超过了20多倍。

最后，我们必须要做好热钱来袭的准备，不能让外资再次流入楼市兴风作浪。大家之所以担心热钱，就是担心这些外来资金在资产价格领域和金融市场快速进出，导致股市楼市大起大落，从而影响实体经济的发展周期。所以，最好不要让热钱停留在金融市场，可以设法将其引到风险投资、创业投资基金等领域，让其培育新兴技术产业和支持中国经济结构转型，最好将其“套”在中国的实体经济领域，让热钱变冷钱，为我所用。

（作者系对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员）

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