十房企新增土地缺口1800万平方米 四季度面临“补仓”压力

每经编辑 每经记者 杨羚强 胡廷鸿 徐学成 王杰 发自成都 深圳 广州 北京    

每经记者 杨羚强 胡廷鸿 徐学成 王杰 发自成都 深圳 广州 北京

九、十月份，保利、融创、招商、中海频繁轮流在各地投入巨资买地，土地市场一片兴旺。然而，土地市场的成交高潮或许还没有到来。中原地产数据显示，万科、中海、保利、恒大等十家房企在今年前9月新增的权益土地储备总建筑面积仅为2541万平方米，但上述公司前9月的销售面积却达到4376万平方米，两者相差约1800万平方米。十家房企前9月拿地金额占同期销售额的比重仅为14%，创下了2009年以来的最低。按照上述销售数据，如果房企要保持现有土地储备和销售规模，在四季度还得大量购买土地储备。

《每日经济新闻》记者通过对保利、中海、龙湖、融创、首开五家地产公司的调查更进一步发现，现阶段企业对土地储备的出手，还将影响到未来的市场格局。

土地市场是面预告未来的镜子，各家地产商未来在行业中的地位和发展前景，已经在这面镜子中若隐若现。

拿地面积超销售面积一倍龙湖“抄底”弯道超车？

每经记者 杨羚强 发自成都

今年前9月，保利地产新增土地储备比同期销售面积少130万平方米，中海前9月新增土地储备仅是销售面积的1/3，绿城购买的土地不到同期销售面积的20%。与其他几大企业保守的拿地行为不同，龙湖前9月购买的土地储备面积超销售面积一倍。

业内人士认为，龙湖地产正凭借快速而灵敏的反应能力在中国地产企业的竞争中弯道超车，从前十名中的第二团队向第一团队冲刺。

龙湖内部人士透露，公司今年在厦门等城市是为了扩张而策略性拿地，此前公司在香港的增发和发债的公告也透露，资金部分将用于开发新增项目。上述人士坦言，眼下是土地市场的最佳“抄底”机会，也是房地产公司迅速增长的好时机。

近六成销售额用于买地

截至今年10月16日，龙湖购买的土地总金额，占前9月总销售额比重的64%以上，是各家地产商中最多的。同样的指标，万科是36%，九、十月份拿地最多的保利只有31%。上述地产商有多幅地块是联合拿地，只有龙湖是完全独立拿地。

根据上半年的财报，龙湖的银行结余及现金已由年初的141.2亿元猛增至170.47亿元，而一年内到期的各项借款仅为45.31亿元，负债率仅为49%，是在香港上市的内地民营地产商中最低的几家之一。

低负债率是龙湖低息借贷的一项资本。根据香港信报的报道，龙湖地产发行7年期债券，市传5分钟内已足额认购，息率更创下内房股高收益债的纪录，首次跌至低于7%水平。此前，在香港上市的内地地产商一般发债息率为10%至14%。

标准普尔表示，给予龙湖地产拟发行七年期优先无担保美元债券BB债务评级及cnBBB的大中华区信用评级体系评级。

此外，龙湖还于9月18日启动首次配股，以当日收盘价每股12.9元港元折让7.91%进行，成功募资30.9亿港元，为过去5个月来H股最大的股票增发大宗交易。

充裕的资金给了龙湖在土地市场一路高歌猛进的底气。中国指数研究院统计，龙湖截至10月16日拿地总金额为181亿元，总建筑面积达630.89万平方米；截至9月末，龙湖今年累计实现销售金额281.2亿元，销售面积300.1万平方米。

或将弯道超车

房地产业内人士曾透露，一般房企是根据销售的情况来补充相应的土地储备数量。如果新增的土地储备大大超过了当年度的销售面积，说明房企的目标并不仅是保持现有规模，而是快速增长。

龙湖地产方面也不否认集团有迅速扩张的计划。根据介绍，龙湖今年分别在厦门和泉州购买的土地储备都具有战略意义，是为集团攻下华南市场所作的准备。剩余的新增土地储备，虽然多属弥补土地消耗性质，但其位置却要比此前销售的更接近于市中心。

从中国指数研究院对龙湖今年新增土地储备的统计数字上，可以看出龙湖未来重点发展的几个城市。重庆依然是龙湖最主要的市场，其今年新增土地储备面积达到198万平方米，占到了全部新增土地储备的将近1/3。另一个被龙湖看重的市场是泉州，龙湖在当地购买的土地储备总面积达到122万平方米，涉及资金26亿元。

投入土地资金较多的还有杭州，虽然截至6月30日龙湖杭州艳谰山项目营业额仅约13亿元，但龙湖在杭州依然投入了23亿元拿下了一幅总规划面积超过24万平方米的土地。

正略均策合伙人薛迥文说，对龙头地产商来说，眼下确实是一个稳健增长的好机会。因为土地价格仍然相对便宜，很多中小地产商暂时没有能力从资金压力中缓过神来，和一线地产商去争夺土地。

中原地产高级研究经理刘渊表示，就像前几轮行业洗牌一样，这一次也是市场格局重新变化的契机。龙湖瞄准时机大量购入土地储备的行动，也许会让公司能向前十强的一线军团发起冲刺。

9月集中拿地首开股份土地策略仍谨慎

每经记者 王杰 发自北京

今年首开股份在土地市场蛰伏了数月后，终于在9月集中发力。

9月10日，首开股份大股东首开集团以12.92亿元拿下顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块，该项目建筑面积49.38万平方米，是北京今年以来最大宅地，也是2010年以来最大的保障房用地。9月26日，首开保利联合体以13.8亿元拿下大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、托幼用地项目。

据CRIC研究中心近日发布的《2012年前三季度中国房企住宅销售排行榜TOP50》显示，首开股份2012年前三季度销售面积为74万平方米，9月份两次购地的总建筑面积仅60万平方米，且和保利联合拿地的项目尚未公布权益。

“首开股份应联合别的房企发力土地市场，减缓补仓带来的资金压力，避免‘无房可卖’的尴尬”。北京美联物业高级经理张磊建议。

首开股份董秘王怡告诉《每日经济新闻》记者，目前首开的策略是看市场情况与战略之间的联系，有合适的地块就会拿。

首开股份2012年半年报披露，截至6月30日，首开股份持有的货币资金124.3亿元，虽然较年初110.2亿元增长了12.8%，但短期借款加一年内到期的非流动负债合计131亿元。王怡也曾公开表示，基于公司负债率走高，高杠杆经营的状况，公司在拿地扩张方面确实已经变得谨慎。

招商证券的研报也指出了这一点，报告期内首开股份业绩大幅增长，销售逆市大幅提升，财务存在一定压力。

张磊指出，上半年房市处于复苏期，房企更多的目标是如何提高项目的周转速度，加快现金流的流通。随着房地产市场逐步回暖，大量房企在今年前3个季度就已经基本完成了全年销售计划的七成以上，第四季度的销售压力则变小许多。

在这样的背景下，四季度土地市场可能出现激烈竞争。据张磊分析，众多拿地房企是为明后年的市场储备好“存货”。出于储备存货考虑，性价比较高的地块势必会引起众多大型房企的强烈关注，从而导致溢价率增高。

虽然首开股份没有明确表示下一步的拿地动作，但全经联研究院副院长陈宝存预测，首开股份可能会在北京的郊区和二线城市继续扩张土地储备。

张磊表示，明年伊始，会再有一批购房者入市，也就是说需求将会保持持续的释放。对于房企来说，能够有充足的货源长期供给市场，将是获得更大利润机会。

前9月土地储备缺口超百万 保利加速补仓

每经记者 徐学成 发自广州

保利9月份销售简报显示，今年前9月保利合约销售达到669.20万平方米，合约销售金额756.28亿元。

根据中国指数研究院的统计，保利今年前9月新增土地储备约538.5万平方米 （规划建筑面积，下同）。根据其宣称的 “等量补充”原则，相比前9月近670万平方米的销售面积，保利至少还面临130万平方米的土地储备缺口。

进入10月，保利在北京、上海、长沙等多个城市加快了拿地步伐。

研究机构分析，在销售业绩向好、货币资金充足的情况下，不排除保利会在第四季度继续在一、二线城市发力，以保证其销售规模仍处于行业领先地位。

10月三城拿地超140亿元

10月份，保利及其联合体在5天内三城跑马圈地，拿地支出超过140亿元：10月9日以9.45亿元竞得广东佛山南海区桂城两幅地块；10月10日上午，保利万科联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块；10月10日下午，保利以总价45亿元斩获上海徐汇区滨江商住办公用地地块；10月11日，保利融创联合体以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块……

“在拿地方面，我们每年都坚持等量扩展的原则，假如今年卖了1000万平方米，那我们还会补充这么多，维持适量的土地储备，以备未来的可持续发展。”昨日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，保利地产品牌管理中心副总经理何智韬阐述了保利在土地市场上的总体策略。

根据中国指数研究院的最新统计，截至10月16日，保利今年新增土地面积740.13万平方米，涉及资金239.37亿元。

保利的“补仓”或许还未完成。

国泰君安在研报中认为，保利前三季度销售业绩良好，在第四季度仍将保持75亿元左右的月均推盘能力。除此之外，保利截至今年上半年的货币资金已经达到了252亿元，而短期负债仅为26亿元，加上7~9月约253亿元的销售回款，保利可动用的货币资金十分充裕。

何智韬表示，前段时间，在合适的时间点上地方政府还是推出了一些符合保利发展需要的地块，所以未来保利并不排除继续增加土地储备的可能。

或继续发力一二线城市

国泰君安在研报中指出，在销售业绩出色、资金充裕的前提下，四季度保利或在土地市场上有较大动作。这与多数业内人士的判断趋于一致。虽然保利方面并未明确表示将如何展开下一步动作，但多数观点认为继续保持行业领先的规模将是保利未来主要的着力点。

何智韬坦言，尽管刚刚在两个一线城市拿了地，但公司认为在一二线城市的土地储备还是相对不足的。数据显示，截至10月16日保利在一线城市新增的土地储备仅占总数的10.69%，而二、三四线城市则分别占据了50.20%和39.11%的比例，意味着在这一轮的“补仓”行动中，一、二线城市土地储备相对不足的状况并未得到很好的改善。

“公司未来拿地的核心还是在一、二线城市。”根据何智韬透露的信息，在同行规模快速扩张的压力下，继续在一二线城市发力或许将是保利的下一步动作。

126亿元拿10块地 中海仅完成全年计划一半

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

在冷场大半年之后，随着万科、保利、恒大、中海等行业龙头拿地增多，土地市场重新热闹起来。

上周，中海地产一口气在大连、杭州耗资近60亿元拿下四地块。截至目前，中海地产今年获得权益土地面积（规划建筑面积，下同）407万平方米，仅为年初新增土地面积720万平方米计划的56%。前三季度中海地产累计实现房地产销售金额919亿港元，同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

《每日经济新闻》记者对比历年拿地数据发现，中海地产拿地金额与年销售额的比例从2009年的72%大幅下降至14%。今年初制定的250亿元拿地计划，至今只完成了126亿元。

126亿元拿下10块地

《每日经济新闻》记者统计显示，今年截至10月20日，中海地产已在天津、成都、大连、昆明、佛山、烟台、杭州等城市拿下近10块土地，拿地总金额为126亿元。中海地产公告称，今年前9个月公司累计新增土地储备435万平方米，其中新增权益土地储备407万平方米。

7月20日下午，在经过多轮激烈的竞价之后，中海地产最终以29.7亿元的价格在天津核心区域拿下一块面积为7.99万平方米的地块。资料显示，该地块总建筑面积为22.8万平方米，成交楼面地价达13026元/平方米，溢价率32.98％，为今年天津土地市场的单价地王和溢价率最高的地块。

进入9月份以来，中海地产在全国各地拿地的激情再次迸发。在广州、合肥、长沙等地全国土地市场上，中海地产与万科、保利等行业龙头“同台竞地”，但除了在烟台以2.7亿元的底价获得一块近20万平方米的地块之外，鲜有斩获。

上周，中海地产拿地动作频频，在几天之内连续获得4幅地块。

10月15日，中海以底价64835万元竞得大连甘井子区一宗居住用地。该地块编号为大城(2012)-18号，用地面积9.9万平方米，规划建筑面积175230平方米，楼面价3700元/平方米。

10月19日，中海地产以56亿元的总价获得杭州江干区编号为三堡单元R21-01地块中40、41、42号的三幅相邻地块。

销售方面，前三季度中海地产累计实现房地产销售额919亿港元（约合750亿元人民币），同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

拿地与销售额比例下降

8月10日的中期业绩会上，由于上半年以来销售状况理想，中海地产将2012年全年销售目标提高至1000亿港元。而年初，中海地产制定的年销售目标与去年销售总额持平，为800亿港元。

实际上，中海地产之所以在杭州和天津两地大胆拿地，和公司在两地楼盘销售超预期有关。中海地产公告显示，今年8月份，环渤海地区为销售额与销售面积最多、销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达20.9万平方米，同比增长265.6%，销售额达26.9亿港元（约合22亿元人民币）；而长三角地区为销售额增长幅度最快的地区，销售额达14.6亿港元（约合12亿元人民币），同比增长208.5%。

据观点地产网报道称，中海地产在杭州的寰宇天下项目也销售较好，9月初推出的500多套房源目前已经售罄，并在一日之内销售40多套，揽金11.13亿元，并刷新了杭州楼市单日销售纪录。

随着销售业绩超出预期，中海地产今年拿地的意愿开始增强。但截至目前，中海地产407万平方米的新增权益土地储备，离720万平方米的年度目标任务还相差甚远。

纵观近年来中海地产拿地数据可以发现，随着楼市调控继续进行，中海拿地热情在降低。2009年，中海地产在全国拿下17幅地块，2010年拿下6块土地，2011年获得11块土地，今年截至目前，中海拿下10块土地。

中原地产的统计数据显示，2009年中海地产拿地金额与销售额的比例高达72%，此后逐年下降，2010年为37%，2011年为32%，而今年前9个月则下降至14%。随着中海地产销售业绩增加，进入四季度，中海地产拿地的空间或许将继续扩大。

激进拿地融创借债求新机会

每经记者 王杰 发自北京

谁是2012年最激进的房地产商？有人说是保利，有人说是龙湖，但从财务数据看或许是融创中国（01918，HK）。

来自第一上海证券的研报指出，截至上半年，融创通过与绿城的合作以及在土地市场上的招拍挂，公司的土地储备增加至32个项目、1094万平方米。截至2012年6月底，融创的净负债比率为93％，但公司并未就此停下脚步。

7月25日，上海融创绿城控股有限公司旗下上海绿顺以16.44亿成功夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块；9月13日，融创绿城与九龙仓又以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平方米；10月11日，融创绿城又携手保利集团，通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块。

在深耕上海的同时，融创继续北上。9月29日，融创和保利联手以30.8亿元拿下北京大兴区亦庄新城两地块。

迅速扩张的同时，融创中国董事长孙宏斌的融资计划提前了。

10月5日，融创中国发布公告称，公司拟进行票据国际发售，并将于10月8日前后向机构投资者展开路演。所得款项将为收购新土地提供资金及作一般公司用途。

就在今年6月底，融创刚刚牵手绿城时，融创中国董事局主席孙宏斌在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，今年没有融资计划，主要就是靠自有资金。

在业内人士看来，随着融创拿地的脚步逐渐加快，手中的资金已难以支撑拿地。融创中国上述举动是想补充现金流。

据不完全统计，2012年以来，融创在买地或收购项目方面的总规模约95亿元。去年一年，融创买地支出为90亿元，年底账面现金为38亿元。

据接近融创中国的人士透露，融创中国目前所获土地资金已经基本准备好，本次发债主要目的是继续寻找土地市场的机会。

或许是有了顺驰的教训，融创对于资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。截至2012年6月底，融创的净负债率为93%，而去年底这一数据为104%。

“对于一个销售规模在200亿元左右的企业来说，融创的现金流偏低。”北京美联物业高级经理张磊告诉《每日经济新闻》记者。

截至9月底，融创中国累计实现合约销售213.5亿元，同比增58%；实现合约销售面积约128万平方米，合约销售均价约16600元/平方米。按融创提升后的300亿元合同销售目标来计算，融创今年前9个月完成全年目标的71%。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，融创拿地规模比较大，所以希望通过发债的方式来补充现金流，但此举也可能带来公司负债率的升高。

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