陶冬：中国房地产市场三年后料有大调整

每经编辑 每经记者 戴高城 发自上海    

每经记者 戴高城 发自上海

9月6日欧洲央行推出新的量化宽松策略OMT，9月13日美联储宣布实施第三轮量化宽松政策（QE3），9月19日日本央行宣布进一步加强量化宽松政策。三大经济体相继推出量化宽松新政，对于全球经济到底有何裨益？尤其是正处于探底过程中的中国经济将受到怎样的影响？瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬在 “2012中国上市公司高峰论坛”上，给出了他的答案。

明年全球经济还将下滑

陶冬认为，美国推出QE3，这基本是由美国就业市场决定的。尽管最近美国失业率出现比较大的下滑，但如果将其他一些因素考虑进去，现在美国失业率应为9.3%，而不是统计上的7.8%，这意味着美国经济没有复苏。但陶冬相信美国经济会慢慢复苏，尤其在房地产开始复苏之后有起色。

陶冬分析指出，过去三年中，美国经济在第一季度相对强劲，到了第二季度和夏季前半节急转直下。故刺激政策多在下半年推出，如美联储2010年8月推出QE2，2011年9月推出OT扭曲操作，2012年9月推出QE3。尽管这些政策对于资产价格有一定的支持，但由于缺少了美国银行业的中介功能，这对于经济的推动力并不大。

陶冬预言，美国的消费、就业、甚至投资会在今后三四个月逐步上升，短期之内美国乃至全世界经济增长的前景会较过去几个月有所改善，但是到了明年上半年经济会再一次下滑。因为银行的金融中介功能消失，无法把央行发出来的流动性分配给实体经济，这也意味着美国经济的复苏依然会是缓慢的。

对于美元走势，陶冬认为，美元已经进入中期的上升周期，由于美国的贸易逆差已经大幅度减少，如果把石油进口这一块拿开，美国贸易逆差比高峰期减少一半。由于美国支付给海外的美元数量大幅减少，国际市场出现美元短缺，这是为什么美元从今年开始不断升值，同时美元的海外利率也在往上升。但这件事情被欧债危机所掩盖，大家不约而同地把美元的上升、美元利率的上升解释为资金寻求避险天堂。

综合上述分析，陶冬给出了投资建议。他认为美国的房地产已经在大底了，更多的海外资金将涌入美国房地产市场。

3年后中国楼市或大调整

统计局数据显示，第三季度我国GDP同比增长7.4%，创出逾3年低点。对此，陶冬在分析更多数据后指出，中国经济反弹已经开始。这会对中国房地产市场产生什么影响呢？

这一轮全球金融危机中，热钱选择暂时规避中国资本市场。陶冬认为，自从人民银行6月份在一个月之内两次减息之后，热钱陆陆续续重新回到房地产市场，各地房价上涨即是例证。

陶冬分析称，中国房地产市场最坏的时间已经过去了。由于前一段时间大量的成交，开发商的现金流已经基本上不成问题，不排除小的房企仍会倒闭，但整个行业的杠杆比起2008年低很多。

伴随现金流的好转，陶冬推测，今后几个季度开发商将大量买地，新的一轮房地产建设会陆续展开。但他也提醒投资者，房价不跌不代表中国的房地产市场没有泡沫，现在仍存在一线城市房价过高、三线城市住房存量太大等问题。

从短期看，中国的房地产泡沫还不会破灭。陶冬认为，中国房地产泡沫破灭需要三大要素同时具备，一是国内流动性的正常化，预计未来几年流动性将逐步恢复正常；二是中国的贸易顺差大幅度减少，甚至变成逆差，这件事情已经开始了，但还需要很长时间才能真正完成；第三是美联储退出量化宽松政策，美联储的政策对于中国的流动性有着直接密切的关系。陶冬预测，这三大要素同时具备的时间节点大概在2015年到2016年，届时中国的房地产市场会出现一次重大调整。

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