《财经面对面》：如何解决旅游地产融资问题

每经编辑 杨涛

每经记者 胡廷鸿 摄制 杨涛

眼下，传统住宅遭遇史无前例的楼市调控政策，商业地产、旅游地产成为众多开发商一拥而上的新的投资热点。但商业地产、旅游地产与传统住宅开发"玩法"不尽相同，除了转变观念和思路，目前大多数开发商面临的难题是专业运营人才和管理经验。

除此之外，房地产与金融的天然结合，注定任何一种房地产细分市场都需要金融体系的支持和企业融资渠道的延展性。

为此，不少业内人士认为，商业地产开发需要项目建设速度和现金流之间的平衡，而旅游地产的开发更需要企业融资渠道的创新，更需要国家金融体制的变革和配合。

以下是《每经面对面》专访实录，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战，广东省房地产协会会长蔡穗生一同畅谈商业地产和旅游地产开发的方方面面。

每经网：有一句话叫，无休闲不旅游，我理解旅游地产更多的是一种提供人们旅游、娱乐休闲功能的产品，但是我们看到现在很多开发商在做旅游地产的时候，大部分都是先盖房子，然后卖房子，从而获得下一轮开发的资金。那么，蔡会长从你的观点来看，到底如何开发才能持久，不至于企业资金问题导致项目烂尾？

蔡穗生：你所说的资金问题涉及我们国家金融体制，现在包括商业地产遇到的问题，就是现行的金融体系不支持企业去转型升级的，还是支持原有的发展方式，开发商最舒服的方式就是拿地盖房子，卖掉，然后又去做下一轮开发。但这种开发模式我们认为是最不可持续的。你要鼓励开发商做更多的商业地产、旅游地产，有一个长线投资持有物业，需要房地产企业融资方式更多的是社会融资，不像现在那么过多的依赖银行。那么直接融资呢，现在国家的金融体系不完全支持，所以房地产改革需要国家某些方面，尤其是金融体制的相应改革。你刚才说到有些开发商确实在旅游区里面圈地盖房子，卖房子，这种做法真的不是一种长期的做法，它会害了你的品牌。他也是逼于无奈，没有资金支持下去。它必须卖了一部分房子，才有资金才足够支持下一轮基础设施的投入。

这需要检讨的是我们行业需要找到新的融资渠道，另一方面也要检讨需要国家相应的金融体制和金融配合。

每经网：蔡会长从观察者的角色去看待如何发展旅游地产，那么从企业角度应该如何去看？如何思考把一个旅游度假产品更好更长久的运营下去。

林战：总的原则就是一开始拿项目的时候，就要知道你的项目定位是在什么地方，是希望长期经营，还是短期的，比如我们惠东项目就比较快会有一个现金流回来。如果是前者的话，第一你要做好充分的心理准备，现金流回来是比较慢一些的。如果你拿了一个长期项目，不要希望很快现金流能回来。第二就是拿了项目你要想清楚它的卖点是什么。为什么在偏远的地方，又能吸引别人来。为什么跟别人的不一样。你的客户群在哪里，都需要想清楚才能去做，而不是先把项目拿了，然后再去想。