《财经面对面》：从万达商业模式谈商业地产未来

每经编辑 杨涛

每经记者胡廷鸿

眼下，传统住宅遭遇史无前例的楼市调控政策，商业地产、旅游地产成为众多开发商一拥而上的新的投资热点。但商业地产、旅游地产与传统住宅开发"玩法"不尽相同，除了转变观念和思路，目前大多数开发商面临的难题是专业运营人才和管理经验。

除此之外，房地产与金融的天然结合，注定任何一种房地产细分市场都需要金融体系的支持和企业融资渠道的延展性。

为此，不少业内人士认为，商业地产开发需要项目建设速度和现金流之间的平衡，而旅游地产的开发更需要企业融资渠道的创新，更需要国家金融体制的变革和配合。

以下是《每经面对面》专访实录，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战，广东省房地产协会会长蔡穗生一同畅谈商业地产和旅游地产开发的方方面面。

每经网：说到商业地产，在国内大家首先想到的是万达，我们也知道短短几年万达很快的在全国复制扩张，几乎二三线城市中心地段都可以看到万达广场，万科这种模式是不是大家都可以去借鉴和复制？这种模式有没有问题，哪些地方值得去学习和借鉴的地方？

林战：我觉得它这么短的时间里能达到如此规模，肯定有值得同行去学习借鉴的地方。我们比较欣赏他的一点就是很坚持项目的建设速度和项目现金流平衡这两点。之前我们认为商场是不能分割出售的，一旦出售之后，剩下的自持部分就很难管理，但是你看到万达从第一代的商场到现在的商场，已经吸收了以前很多的错误，提取了很宝贵的经验。他既可以做到将一部分街铺出售，实现现金流平衡，又不影响整个商场的管理，这两点值得我们学习。

蔡穗生：万达是先行者，有很多经验，也有很多问题暴露出来。我相信业界在不断学习中，可以不断超越前人。它是先驱者，他的经验还是值得大家关注的。

每经网：我们也关注到，今年万达的扩张速度开始放慢了，有业内人士说，现在万达每个商场的营业额不超过一亿，也就是说万达商场建的越多，亏损就越大。这无从查实，想问下林总，运营一个商场，在后期的方面，企业应该如何去考虑收益平衡？

林战：这要看你的帐怎么算。有些企业希望尽快开业，刚开始租金低一些没有关系，开业时间很短，很快就可以，拿地方面对政府的政绩是有帮助的，可以拿到比较好的位置，他会想在这么好的位置拿到这么好的地，总会去升值，营运方面可能不太理想，但是在资产升值方面来弥补。另外一种方法，就是做的慢一点，在前期建设、招商方面速度放慢一点，定位比较高一点，这样租金的效益会高一些。牺牲的就是发展速度。每个企业有不同的考虑，每种模式都有成功的地方。

每经网：除了商业地产，现在大家考虑比较多就是旅游地产，把它细分下现在比较热的，就是滨海旅游度假产品。比如博鳌、惠东巽寮湾、北部湾、渤海湾地区。现在对滨海旅游产品，到底应该如何去开发？是以前那种单纯住宅开发，修一个酒店就叫旅游度假产品？还是其它方式？林总您如何看？

林战：我们公司有做旅游开发，现在涉及的面比较窄一点。有海景的，还有就是度假性的产品。我们在惠东也有一个项目，大概50万方左右。有酒店，大部分是海景公寓产品。我们这样想的，现在中国发展到现阶段，有很多人想拥有一套度假房子，周末和家人可以去散心。我们刚才做的时候还比较谨慎，希望不要投入太多的资金。你要知道你的客源在什么地方。我们为什么去惠东，我们觉得在深圳有很多人可以负担一套100多万的度假公寓产品，风险不会很大。我们也看到惠东度假项目的销售在过去一两年去化率相当之快。以后会不会在做一些大型的旅游产品呢，我们现在还没有一个定论。

蔡穗生：旅游休闲地产也是近两年房地产发展的一个方向之一，他是很多样化的。刚才谈到的滨海度假是其中一个方向。但我们广东也有一些不是滨海的，比如梅州的客天下，当地的开发商做了6年时间，今年刚刚获得国家颁发的4A级国家旅游风景区，现在只开发了整个项目的三十分之一，现在还没做完，现在把文化旅游、生态旅游、婚庆活动都柔和在一起，也是很有特色的项目。我想开发还是要根据不同地方的特点，开发商的想象力，也包括产权、婚事方面的产品，都可以多元化去发展，这方面我相信还有很大的发展潜力。就像刚才林总谈到的，中国现阶段有很多人进入相对富裕阶段，希望拥有第二居所，度假别墅，希望有更多的休闲旅游时间。所以这种休闲旅游地产，包括各种租赁、酒店方式的旅游地产都会应运而生。我觉得这是一个很好的发展方向。

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